EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: “Eliminar el IUSI será un incentivo para el mercado de vivienda”: Oscar Chile Monroy
En entrevista con República Inmobiliaria, el consultor tributario explicó que la exención del IUSI para las viviendas podría dar un nuevo impulso a la compraventa residencial.
La eliminación del pago del IUSI para las viviendas podría dar un nuevo impulso a la compraventa residencial. Aunque el cambio no reducirá el precio de las propiedades, sí dejará más espacio en el presupuesto de sus propietarios.
Oscar Chile Monroy, consultor tributario, explicó en entrevista con República Inmobiliaria que ese ahorro podrá utilizarse para pagar la cuota del préstamo, cubrir el mantenimiento de la vivienda o atender otros gastos del hogar.
¿Hay segmentos del mercado inmobiliario que podrían percibir un mayor beneficio?
—La ley aprobada no hace ninguna distinción según el valor del inmueble. Una vez se cumpla la condición de que su destino sea para vivienda, se aplicará la tasa de cero por millar.
El beneficio también alcanzará a los inmuebles de segunda mano destinados a vivienda. En esos casos, la compraventa será más accesible porque el nuevo propietario ya no tendrá que pagar IUSI.
¿La exención sobre la ganancia de capital se limita a las viviendas?
—No. La norma habla de inmuebles, terrenos y edificios. La exención se concede a las personas individuales, pero no a las personas jurídicas.
Por ejemplo, una persona individual puede tener una bodega que compró hace diez años y que ahora quiere vender. Aunque haya obtenido una ganancia considerable, no pagaría el impuesto sobre la ganancia de capital.
Como la bodega tiene uso comercial, sí mantendría el pago del IUSI. Sin embargo, el impuesto que más obstaculizaba la operación era el 10 % sobre la ganancia de capital.
¿Pagarán IUSI los inmuebles utilizados para rentas cortas mediante Airbnb u otras plataformas?
—Se debe revisar cómo está registrado el inmueble ante la municipalidad correspondiente.
Si originalmente fue reportado como vivienda y posteriormente se destinó total o parcialmente a rentas cortas, podría quedar dentro del concepto de uso mixto.
En ese caso, aplicaría la tasa de cero por millar porque la norma establece esa tarifa para los bienes inmuebles destinados a vivienda, de uso residencial o de uso mixto.
Este será uno de los puntos que podría generar diferencias de interpretación con las municipalidades, especialmente cuando la totalidad del inmueble opere como alojamiento y no exista un uso habitacional permanente.
¿Las municipalidades pueden reclasificar una vivienda como inmueble comercial?
—Pueden revisar el destino real del inmueble, pero no deberían cambiar su clasificación de manera automática. Tendrían que seguir el debido proceso, notificar al propietario y permitirle presentar su defensa.
En los registros municipales y catastrales, las propiedades ubicadas en una colonia residencial normalmente aparecen destinadas a vivienda. Si después se instala un negocio, la municipalidad puede revisar la situación y tratar de cambiar la clasificación.
Sin embargo, debe informar al propietario. Este puede aceptar la decisión o argumentar que el inmueble todavía conserva un uso habitacional o mixto.
Los inmuebles comerciales mantendrán tasas de 3, 6 y 9 por millar. ¿Esto podría modificar la forma en que se estructuran los proyectos inmobiliarios?
—Cada proyecto inmobiliario tendrá que realizar su planificación fiscal dentro del marco que permite la ley. Los desarrolladores deberán tomar en cuenta el destino de cada área para optimizar el pago del IUSI.
La licencia de construcción y los registros municipales identifican el uso autorizado del inmueble. Si se construyen locales comerciales, edificios de oficinas o bodegas, se aplicará la tarifa correspondiente al uso comercial.
¿La diferencia tributaria podría cambiar la manera en que los propietarios utilizan sus inmuebles?
—No será sencillo cambiar el uso únicamente para obtener la tasa de cero por millar. La municipalidad de cada localidad ya tiene registrado el destino del inmueble.
Si la licencia de construcción establece que se trata de una vivienda, se aplicará la tasa de cero por millar. Si la propiedad fue autorizada como local comercial, edificio de oficinas o bodega, mantendrá esa clasificación.
Cuando el propietario cambie posteriormente el uso del inmueble, la municipalidad podría intervenir y cobrar el IUSI.
¿Cómo podría influir la exención de la ganancia de capital en la compraventa de inmuebles?
—Actualmente, la ganancia de capital obtenida por una persona individual en la venta de un inmueble está gravada con una tasa del 10 %.
Por ejemplo, una persona podía haber adquirido un inmueble por GTQ 100 000 y venderlo después por GTQ 1.5M. Debido al IUSI y al impuesto sobre la ganancia de capital, algunas operaciones se declaraban por debajo de su valor real. Podían escriturar la propiedad por GTQ 500 000 y dejar GTQ 1M fuera de la operación formal para pagar menos impuestos y timbres.
Con la exención, el vendedor podrá declarar la negociación por GTQ 1.5M porque ya no tendrá que pagar el impuesto sobre la ganancia de capital si es una venta de persona individual. Si además se trata de una vivienda, el comprador tampoco pagará IUSI.
¿El impuesto de timbres podrá compensar los ingresos que las municipalidades dejarán de recibir por IUSI?
—Se entiende que ese fue el objetivo de los legisladores. El “agujero” que causará la tasa cero del IUSI para las viviendas podría compensarse, en alguna medida, con la recaudación del impuesto de timbres en las segundas y posteriores transferencias.
Esas compraventas pagan un 3 % y la recaudación será destinada a las municipalidades de cada localidad.
Además, si las operaciones empiezan a documentarse por su valor real, la recaudación de timbres podría aumentar. Habrá que esperar para determinar si será suficiente para sustituir lo que cada municipalidad dejará de percibir.
¿Existe el riesgo de que las municipalidades creen nuevas tasas para recuperar los ingresos que perderán?
—Es posible que algunas municipalidades busquen crear nuevas tasas o recurrir a otros cobros. Sin embargo, esos acuerdos deben respetar los límites constitucionales.
En diferentes ocasiones, los vecinos han accionado ante la Corte de Constitucionalidad y varias tasas municipales han sido declaradas inconstitucionales.
Los propietarios, desarrolladores y vecinos deberán estar atentos a los nuevos acuerdos municipales y a los procesos de reclasificación de los inmuebles. Nos espera una batalla con las municipalidades.
“Eliminar el IUSI será un incentivo para el mercado de vivienda”: Oscar Chile Monroy
En entrevista con República Inmobiliaria, el consultor tributario explicó que la exención del IUSI para las viviendas podría dar un nuevo impulso a la compraventa residencial.
La eliminación del pago del IUSI para las viviendas podría dar un nuevo impulso a la compraventa residencial. Aunque el cambio no reducirá el precio de las propiedades, sí dejará más espacio en el presupuesto de sus propietarios.
Oscar Chile Monroy, consultor tributario, explicó en entrevista con República Inmobiliaria que ese ahorro podrá utilizarse para pagar la cuota del préstamo, cubrir el mantenimiento de la vivienda o atender otros gastos del hogar.
¿Hay segmentos del mercado inmobiliario que podrían percibir un mayor beneficio?
—La ley aprobada no hace ninguna distinción según el valor del inmueble. Una vez se cumpla la condición de que su destino sea para vivienda, se aplicará la tasa de cero por millar.
El beneficio también alcanzará a los inmuebles de segunda mano destinados a vivienda. En esos casos, la compraventa será más accesible porque el nuevo propietario ya no tendrá que pagar IUSI.
¿La exención sobre la ganancia de capital se limita a las viviendas?
—No. La norma habla de inmuebles, terrenos y edificios. La exención se concede a las personas individuales, pero no a las personas jurídicas.
Por ejemplo, una persona individual puede tener una bodega que compró hace diez años y que ahora quiere vender. Aunque haya obtenido una ganancia considerable, no pagaría el impuesto sobre la ganancia de capital.
Como la bodega tiene uso comercial, sí mantendría el pago del IUSI. Sin embargo, el impuesto que más obstaculizaba la operación era el 10 % sobre la ganancia de capital.
¿Pagarán IUSI los inmuebles utilizados para rentas cortas mediante Airbnb u otras plataformas?
—Se debe revisar cómo está registrado el inmueble ante la municipalidad correspondiente.
Si originalmente fue reportado como vivienda y posteriormente se destinó total o parcialmente a rentas cortas, podría quedar dentro del concepto de uso mixto.
En ese caso, aplicaría la tasa de cero por millar porque la norma establece esa tarifa para los bienes inmuebles destinados a vivienda, de uso residencial o de uso mixto.
Este será uno de los puntos que podría generar diferencias de interpretación con las municipalidades, especialmente cuando la totalidad del inmueble opere como alojamiento y no exista un uso habitacional permanente.
¿Las municipalidades pueden reclasificar una vivienda como inmueble comercial?
—Pueden revisar el destino real del inmueble, pero no deberían cambiar su clasificación de manera automática. Tendrían que seguir el debido proceso, notificar al propietario y permitirle presentar su defensa.
En los registros municipales y catastrales, las propiedades ubicadas en una colonia residencial normalmente aparecen destinadas a vivienda. Si después se instala un negocio, la municipalidad puede revisar la situación y tratar de cambiar la clasificación.
Sin embargo, debe informar al propietario. Este puede aceptar la decisión o argumentar que el inmueble todavía conserva un uso habitacional o mixto.
Los inmuebles comerciales mantendrán tasas de 3, 6 y 9 por millar. ¿Esto podría modificar la forma en que se estructuran los proyectos inmobiliarios?
—Cada proyecto inmobiliario tendrá que realizar su planificación fiscal dentro del marco que permite la ley. Los desarrolladores deberán tomar en cuenta el destino de cada área para optimizar el pago del IUSI.
La licencia de construcción y los registros municipales identifican el uso autorizado del inmueble. Si se construyen locales comerciales, edificios de oficinas o bodegas, se aplicará la tarifa correspondiente al uso comercial.
¿La diferencia tributaria podría cambiar la manera en que los propietarios utilizan sus inmuebles?
—No será sencillo cambiar el uso únicamente para obtener la tasa de cero por millar. La municipalidad de cada localidad ya tiene registrado el destino del inmueble.
Si la licencia de construcción establece que se trata de una vivienda, se aplicará la tasa de cero por millar. Si la propiedad fue autorizada como local comercial, edificio de oficinas o bodega, mantendrá esa clasificación.
Cuando el propietario cambie posteriormente el uso del inmueble, la municipalidad podría intervenir y cobrar el IUSI.
¿Cómo podría influir la exención de la ganancia de capital en la compraventa de inmuebles?
—Actualmente, la ganancia de capital obtenida por una persona individual en la venta de un inmueble está gravada con una tasa del 10 %.
Por ejemplo, una persona podía haber adquirido un inmueble por GTQ 100 000 y venderlo después por GTQ 1.5M. Debido al IUSI y al impuesto sobre la ganancia de capital, algunas operaciones se declaraban por debajo de su valor real. Podían escriturar la propiedad por GTQ 500 000 y dejar GTQ 1M fuera de la operación formal para pagar menos impuestos y timbres.
Con la exención, el vendedor podrá declarar la negociación por GTQ 1.5M porque ya no tendrá que pagar el impuesto sobre la ganancia de capital si es una venta de persona individual. Si además se trata de una vivienda, el comprador tampoco pagará IUSI.
¿El impuesto de timbres podrá compensar los ingresos que las municipalidades dejarán de recibir por IUSI?
—Se entiende que ese fue el objetivo de los legisladores. El “agujero” que causará la tasa cero del IUSI para las viviendas podría compensarse, en alguna medida, con la recaudación del impuesto de timbres en las segundas y posteriores transferencias.
Esas compraventas pagan un 3 % y la recaudación será destinada a las municipalidades de cada localidad.
Además, si las operaciones empiezan a documentarse por su valor real, la recaudación de timbres podría aumentar. Habrá que esperar para determinar si será suficiente para sustituir lo que cada municipalidad dejará de percibir.
¿Existe el riesgo de que las municipalidades creen nuevas tasas para recuperar los ingresos que perderán?
—Es posible que algunas municipalidades busquen crear nuevas tasas o recurrir a otros cobros. Sin embargo, esos acuerdos deben respetar los límites constitucionales.
En diferentes ocasiones, los vecinos han accionado ante la Corte de Constitucionalidad y varias tasas municipales han sido declaradas inconstitucionales.
Los propietarios, desarrolladores y vecinos deberán estar atentos a los nuevos acuerdos municipales y a los procesos de reclasificación de los inmuebles. Nos espera una batalla con las municipalidades.
