La calidad gana la batalla de las oficinas en San José

El mercado de oficinas de San José mantiene una vacancia del 17.9 %, pero la disponibilidad no se reparte por igual. Mientras Escazú y San José Oeste operan con menos del 10 % de espacios vacíos, Santa Ana y San José Este rozan un 30 %. La diferencia premia calidad, ubicación y amenidades por encima del menor precio.

Cómo funciona. Las empresas ocupan menos metros, pero buscan mejores edificios. Danny Quirós, director of research de JLL, señala que los esquemas híbridos redujeron las necesidades de espacio y empujaron una estrategia de flight-to-quality: recortar área sin renunciar a calidad ni ubicación.

• Escazú registra un 8.2 % de vacancia y la renta más alta: USD 19.71 por m² al mes. San José Oeste mantiene disponibilidad baja, con el 9.1 %, pese a rentas superiores a otros submercados.

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• Santa Ana y San José Este muestran el contraste: sus vacancias alcanzan entre un 29.4 % y 29.8 %, respectivamente. Sus rentas promedio son las más bajas entre los cinco submercados monitoreados por un informe de JLL.

• Una diferencia de precios cercana al 10 %-12 % no mueve demanda. Las compañías priorizan amenidades, calidad del edificio, ubicación estratégica y un ecosistema corporativo consolidado antes que reducir el costo de ocupación.

Datos clave. Durante el primer semestre de 2026, las búsquedas se concentraron principalmente en oficinas menores de 1000 m², donde los edificios tradicionales compiten con operadores flexibles y coworkings. Eso favorece plantas divisibles y complica absorber superficies corporativas de mayor tamaño.

• Heredia sigue siendo el submercado más grande. Su atractivo combina talento calificado, cercanía al aeropuerto y un ecosistema corporativo con hoteles, servicios y amenidades.

• San José Oeste conserva una ventaja para operaciones de 5000 m² o más, pero la disponibilidad inmediata está fragmentada. Esa condición dificulta cerrar transacciones grandes.

• Los espacios flexibles ganan terreno con precios de USD 300 a USD 400 por puesto mensual. Una oferta que compite directamente por empresas con necesidades de espacio más ajustadas.

Entre líneas. Parte de la vacancia responde menos al precio que a la edad y calidad del inventario. Santa Ana, un mercado corporativo fuerte hace 15 o 20 años, enfrenta edificios de más de una década y especificaciones inferiores a las exigencias actuales.

• Santa Ana cerró con un 29.4 % de vacancia. Apenas agrego el segundo edificio nuevo en cinco años, mientras buena parte de la oferta existente perdió competitividad.

• JLL apunta a una oferta limitada de espacios prime y a la falta de hoteles, hospitales y proyectos de uso mixto en San José Este.

• Escazú juega al revés: no incorporó edificios nuevos durante los últimos tres semestres, pero su percepción premium atrae empresas que priorizan imagen sobre costos.

Lo que sigue. La respuesta de los desarrolladores ha sido contener la nueva oferta. San José suma 1.78M de m² de oficinas, pero apenas 11 700 m² están actualmente en construcción.

• El único edificio en construcción identificado por JLL está en Heredia: Savia, con 11 600 m². La limitada tubería de proyectos reduce el riesgo de agregar oferta sin demanda previamente comprometida.

• Para la segunda mitad de 2026 y 2027, se espera que más empresas retomen procesos de instalación y crecimiento, aunque anticipa que el desarrollo de nuevos proyectos seguirá limitado en el corto plazo.

• La tendencia apunta a movimientos graduales hacia edificios clase A y A+, principalmente dentro de los mismos submercados. El reto será ofrecer el espacio que las empresas están dispuestas a ocupar.