Vivienda social sin burocracia: la jugada inmobiliaria de Costa Rica

El Estado costarricense alojó a casi el 40 % de su población sin levantar una pared. Durante cuatro décadas, una alianza público-privada entregó 445 000 soluciones de vivienda social: el sector público se quedó con el mando y el dinero, y dejó la obra en manos privadas para esquivar la lentitud de la contratación administrativa.

Cómo funciona. La pieza más fina del modelo fue sacar al Estado de la obra. Pero quitarlo de ahí no bastaba: alguien tenía que diseñar, financiar y levantar las casas. El sistema cubrió ese tramo con una repartición donde cada actor ocupa un solo lugar.

• El Banco Hipotecario de la Vivienda actúa como banca de segundo piso, sin trato directo con las familias ni con la obra. La ejecución recae en más de 20 entidades autorizadas y en los desarrolladores privados.

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• Mario Sánchez Sibaja, presidente de ACENVI Costa Rica, describe esa alianza como “la APP más exitosa del país”. El modelo nació para evitar los tiempos lentos de la contratación pública. Sin esa vía, Costa Rica difícilmente habría entregado 445 000 subsidios.

• Cada actor cumple un rol delimitado: el ministerio de Vivienda (Mivah) fija la política y define dónde se construye, los bancos aportan fondos y reglas, y el privado entrega la obra terminada. Esa especialización le da solidez al esquema, pero también lo amarra a una sola caja.

Lo indispensable. El financiamiento se nutre solo, casi sin discrecionalidad política. Esa misma autonomía, que lo protege del vaivén electoral, le pone un techo: avanza atado a una sola variable de la economía y no puede crecer por decreto cuando hace falta.

• El 91 % de los subsidios proviene del FODESAF, alimentado por el 5 % de las planillas de patronos públicos y privados. Llega de forma automática, sin pasar por la negociación presupuestaria de cada año.

• Dos fondos mueven la operación. El FOSUVI paga los bonos y el FONAVI hace la intermediación financiera, complementados por el impuesto solidario, las loterías y presupuestos plurianuales.

• Atado a las planillas, el modelo solo avanza al ritmo del empleo formal. Los propios ponentes admiten que ese 5 % podría estancarse y ya anticipan fuentes para compensarlo.

Datos clave. Las cifras sacan la vivienda social del casillero del gasto y la pasan al de la inversión. El dinero del bono no se queda quieto en la casa entregada: circula por la economía y vuelve convertido en empleo y producción. El efecto multiplicador sostiene ese giro.

• Entre 1986 y 2026, el programa otorgó 445 000 soluciones habitacionales y benefició a cerca de 1 763 000 personas, casi el 40 % de la población.

• Cada colón invertido en construcción genera alrededor de 1.67 colones en la economía, y cada empleo directo arrastra entre 0.7 y 1 empleo indirecto. En las crisis, la construcción cae primero y se recupera de última.

• Durante la pandemia, la vivienda social sostuvo su producción, y ese impacto pasa de una generación a la siguiente: los hijos de beneficiarios piden su propio bono décadas después.

Sí, pero. Costa Rica produjo a escala, pero el modelo tiene límites y la parte pendiente sale más cara que la ya resuelta. Para Guatemala, la lección no está en el monto del subsidio, sino en la arquitectura institucional que lo administra.

• Persiste un déficit de 145 500 viviendas y cerca de 500 000 por mejorar. En 2024, más de 1300 familias quedaron sin atención por falta de recursos.

• Producir a escala fue lo más fácil; el reto ahora está en la calidad. El país abandona las cajitas de 42 m² de los años ochenta por un estándar más exigente, vía el decreto 45094, y aún debe atender 576 asentamientos informales.

• Guatemala puede importar ese armazón: el banco de segundo piso, la red de entidades autorizadas y la alianza que esquiva la contratación pública lenta. La clave está en cómo se administra el bono, no en cuánto se entrega.

En conclusión. Costa Rica tardó cuatro décadas en blindar su financiamiento de vivienda contra el calendario electoral, algo raro en la región. Mientras otros países rehacen su política habitacional con cada gobierno, el modelo tico acumuló 445 000 soluciones sobre reglas que nadie tuvo que renegociar.