Zona 1: el reto de preservar y construir más

La zona 1 de la ciudad de Guatemala tiene calles, transporte público y un potencial para densificarse. Desarrollarla permitiría una conexión mayor entre vivienda y empleos, además de reducir la afluencia vehicular. Sin embargo, restricciones en el sector y capacidad de servicios básicos podrían dificultar ampliar la oferta habitacional.

Por qué importa. La zona 1 se ubica cerca de los sectores de actividad económica y cuenta con inmuebles y terrenos que podrían transformarse para recibir a nuevos residentes. Ronald Peláez, del Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR), considera que su densificación permitiría aprovechar dichas condiciones.

• Concentrar vivienda cerca del trabajo reduciría desplazamientos desde municipios periféricos, el gasto en transporte y emisiones que dañan al medioambiente; logrando que la ciudad deje de expandirse hacia la periferia.
• Para Peláez, la densificación debería dirigirse a quienes viven en municipios como Mixco, Villa Nueva y Petapa; acercar los empleos y facilitar desplazamientos a pie o mediante transporte público.
• La zona 1 ya cuenta con calles, acceso al Transmetro y terrenos disponibles. Además, conserva bodegas y edificios antiguos que podrían adaptarse para vivienda y comercio, según Peláez.

Punto de fricción. Debido al Centro Histórico, los permisos para remodelar, ampliar o demoler cambian según su categoría patrimonial. No todas las propiedades pueden modificarse bajo las mismas condiciones, lo que reduce las opciones de construcción en algunos terrenos, lo que añade tiempo y costos.

• Los inmuebles de categoría A requieren conservación; los B admiten cambios condicionados; los C, remodelarse; y los D, sustituirse. Los C y D pueden alcanzar los 24 metros de altura si no colindan con propiedades A o B.
• En un estudio sobre ciudades estadounidenses, Vanessa Brown Calder sostiene que los límites de altura y densidad reducen la cantidad de viviendas que pueden construirse, limitando opciones de vivienda para diversas familias.
• Debido a las restricciones, una opción es cambiar el uso de los edificios ya construidos. Infraestructuras como el Cine Lido y el hotel Ritz Continental concentran ahora vivienda. Mientras los cines Tikal y Fox, actividades comerciales.

Datos clave. Durante décadas, parte de la población dejó el centro para vivir en municipios cercanos. Ahora, se busca el efecto contrario. Peláez calcula que, para trasladar al municipio al 15 % de quienes ingresan diariamente —unas 225 000 personas—, se necesitarían cerca de 600 edificios de apartamentos en el área metropolitana; parte de estos podrían construirse en zona 1.

• Según Peláez, alrededor de 1.5M de personas ingresan diariamente al municipio de Guatemala desde localidades vecinas para trabajar o estudiar, elevando la congestión vehicular.
• Si parte de esa población residiera más cerca de su trabajo, quienes hoy tardan hora y media en llegar podrían ahorrar entre 30 y 40 minutos de recorrido.
• Para lograr la densificación en zona 1, las viviendas deberían estar al alcance de los ingresos de quienes viajan todos los días, advierte Peláez.

Lo que sigue. La respuesta no son solo más edificios. Los servicios básicos como el agua, drenajes y transporte público deben mejorar antes de recibir mayor población. Según Peláez, es necesario evaluar las redes existentes para desarrollar nuevas inversiones.

• Sin nuevas inversiones, el crecimiento de la población podría superar la capacidad de redes de drenajes que, asegura Peláez, cuentan con 50 años. 
• El Transmetro y los nuevos buses necesitarían mayor frecuencia y capacidad. Los edificios sin estacionamientos podrían reducir la dependencia del automóvil, mientras se tengan alternativas de movilidad.
• El análisis de Calder plantea cómo las restricciones limitan la oferta frente a una demanda creciente.  El desafío para zona 1 es conservar su patrimonio sin cerrar oportunidades para ampliar la oferta residencial.