Querétaro: la reventa absorbe lo que la oferta nueva no puede

Querétaro vive una dinámica particular en la que la demanda habitacional avanza con fuerza mientras la oferta nueva se queda corta y empuja a los compradores hacia la reventa. Esta tensión ayuda a entender por qué el mercado se sostiene a pesar de la escasez y qué señales anticipan su evolución en los próximos años.

Por qué importa. La caída en vivienda nueva no refleja un freno del mercado, sino la ausencia del producto adecuado. Carlos del Valle, regional partner MX/Bajío de 4S Real Estate, explica que el desplome del 20 % en ventas nuevas contrastó con un salto del 100 % en reventa.

• La reventa se volvió el respaldo del mercado: absorbió la demanda insatisfecha que la oferta nueva no pudo cubrir y evitó una contracción mayor en la actividad.

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• El inventario bajó de 250 a 150 proyectos verticales en cinco años, reduciendo opciones justo cuando crece el bono demográfico y el ingreso medio-alto.

• “El mercado no se detiene, se desplaza hacia lo que existe”, detalla el experto. Es por ello que la caída no está asociada a falta de compradores.

En el radar. El segmento medio representa 32 % de las ventas, pero apenas 10 % del inventario disponible. Al mismo tiempo, residencial y prémium avanzan porque la ciudad tiene una distribución socioeconómica más alta de lo habitual en México.

• Los compradores migran hacia rangos de MXN 2 a 4M porque allí sí encuentran opciones, incluso cuando el ticket supera su presupuesto inicial.

• El segmento prémium tuvo un repunte notable: cuando aparecieron proyectos nuevos, la absorción fue inmediata, especialmente en Juriquilla y Cibatá.

• La verticalización sigue firme: 37–40% de compradores ya prefiere departamento, un comportamiento similar al de ciudades latinoamericanas más grandes.

Punto de fricción. La presión demográfica y falta de suelo accesible elevan la plusvalía y encarecen la entrada a la ciudad formal. Querétaro mantiene incrementos de 9.6 a 12 % anuales. Impulsados por densificación, mejor infraestructura y zonas donde vivir se vuelve atractivo por movilidad, servicios y seguridad relativa.

• El bono demográfico empuja la demanda: crecimientos de población superiores al 13 % cada cinco años sostienen la absorción, incluso con menor inventario.

• Los millennials y Gen Z buscan ubicación, movilidad y departamentos, desplazando el modelo tradicional de vivienda periférica horizontal.

• La carencia de vivienda media fuerza a los compradores a pagar más o a buscar reventa. Esto revela estructuras de precios tensas y poco inclusivas.

Lo que sigue. El desafío es producir con foco en el segmento que más rotación muestra: la vivienda media. Saturar el mercado residencial sin reponer inventario medio puede generar burbujas locales y empujar a más familias a mercados secundarios o informales. Esto afecta la calidad de vida urbana.

• La gran oportunidad está en los productos entre MXN 1 y 2M, donde la demanda supera con creces la oferta real y los inventarios están prácticamente agotados.

• La reposición del inventario exigirá proyectos verticales bien ubicados, con unidades medianas y amenidades funcionales adaptadas a las nuevas generaciones.

• Sin nuevos desarrollos en los segmentos críticos, la reventa seguirá cargando el sistema, pero con menor control sobre calidad, localización y renovación urbana.