México: el T-MEC sacude los planes inmobiliarios industriales

El mercado inmobiliario industrial de México entra a una etapa de mayor cautela tras la revisión del T-MEC. La falta de una extensión por 16 años obliga a revisiones anuales y complica la planeación de nuevas plantas, contratos y expansiones.

Qué destacar. El tratado no registra cambios en reglas de origen, aranceles, inversión, energía ni regulaciones laborales. Sin embargo, las revisiones anuales reducen la visibilidad para inversiones que necesitan plazos largos y pueden retrasar contratos, expansiones o nuevos desarrollos industriales en México.

• La producción de autopartes superó USD 31 000M durante el primer trimestre de 2026 y creció 9.5 % anual. Ese volumen conecta directamente la revisión comercial con los corredores industriales del norte y el Bajío.

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• EE. UU. absorbe el 90 % de las exportaciones de autopartes mexicanas. Por eso, cualquier ajuste en las condiciones de acceso puede modificar los planes de ocupación, ampliación o construcción de espacios industriales.

• La extensión por 16 años fue postergada, no descartada. Mientras se define el mecanismo anual, varios proyectos automotrices permanecen en espera y los inversionistas priorizan operaciones con menor exposición comercial.

Datos clave. El escenario se describe como un Cisne Gris: un riesgo identificado, con señales de advertencia y consecuencias potencialmente severas, pero difíciles de calcular. Esto puede llevar a inversionistas extranjeros a diferir compromisos en naves industriales, especialmente en mercados del norte expuestos a posibles cambios en las reglas de origen.

• Monterrey lidera con 14M de m² y USD 7.30 por m². El almacenamiento representa un 31.67 % de sus operaciones y el sector automotor el 19.84 %, una composición menos concentrada.

• Saltillo supera 4M de m² y registra USD 7.50 por m². El automóvil concentra el 35.12 % de las transacciones industriales, la mayor proporción entre las tres plazas analizadas.

• Ciudad Juárez roza 6M de m² a USD 7.10. Los sectores de cómputo, comunicación y electrónica aportan el 20.68 %, por encima del automóvil (18.64 %) y del almacenamiento (17.20 %).

Sí, pero. El mercado industrial mexicano no se detuvo. La firma de investigación CBRE, reportó un repunte en proyectos de mediano plazo ligados al clúster tecnológico, mientras buena parte de la industria automotriz mantiene decisiones en pausa. La demanda empieza a moverse hacia manufactura ligera, logística y actividades menos expuestas a la revisión.

• La manufactura diversificada aumentó 10.6 puntos porcentuales dentro de los requerimientos activos de inquilinos. La logística y el transporte avanzaron 6.6 puntos, una señal de que la ocupación puede apoyarse en nuevas fuentes de demanda.

• El sector tecnológico también gana espacio conforme México, Taiwán y Vietnam aumentan su participación como proveedores estadounidenses de equipos de cómputo. Esa oportunidad favorece parques con energía, conectividad e infraestructura suficiente.

• La industria automotriz conserva volúmenes sólidos de comercio con EE. UU., aunque CBRE señala que el crecimiento se moderó. Para propietarios y desarrolladores, el efecto aparecerá en contratos firmados, renovaciones aplazadas y nuevas plantas que tardan más en decidirse.

Balance. La revisión del T-MEC coincide con otro límite para el desarrollo inmobiliario industrial: la disponibilidad eléctrica. Los proyectos grandes y de manufactura avanzada necesitan capacidades que muchas naves no pueden garantizar. El crecimiento dependerá tanto de la demanda como de la infraestructura disponible en cada mercado.

• Los proyectos mayores de 10 000 m² requieren potencia entre 300 y 500 kVA de capacidad instalada. Las propiedades que no alcanzan ese umbral quedan fuera de varias búsquedas o necesitan inversiones adicionales para competir.

• “Sin energía no hay desarrollo”, advierte Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx. La dependencia de diésel eleva los costos operativos y reduce el atractivo de las naves para inversionistas extranjeros.

• La inversión fija bruta acumuló una caída anual del 3.1 % en marzo de 2026 y sumó 19 meses de contracciones. El dato añade cautela a un mercado que necesita capital de largo plazo.