Las zonas donde Guatemala podría densificarse más

La ciudad de Guatemala tiene sectores que podrían edificarse más de lo que el POT permite. Dieciocho años después de su creación, el mapa que define la capacidad de construcción ya no coincide con el crecimiento de la ciudad. A pesar de contar con suelo para densificar, la normativa la limita y el crecimiento continúa hacia afuera.

Por qué importa. Hoy, propiedades clasificadas como G2 o G3 por sus condiciones actuales podrían admitir mayor edificabilidad, según Mauricio Corzo, socio fundador de NPUNTO. Según Corzo, el POT mantiene criterios definidos hace 18 años que ya no responden a la ciudad actual.

• Al aprobarse, el POT distribuyó el municipio desde el G0 al G5 y calculó casi 158M de metros cuadrados edificables. El plan buscaba distribuir el crecimiento y favorecer la densificación de las áreas céntricas.
• La Municipalidad ya contemplaba que los parámetros de densidad tendrían que ajustarse conforme cambiaran las necesidades de la ciudad.
• No obstante, Corzo identifica zonas 1, 3, 8 y 12 con la capacidad de edificación o desarrollo que todavía no se aprovecha por las categorías que tiene.

Punto de fricción. Las categorías G determinan cuánto puede construirse en cada terreno. El POT asignó las categorías G3, G4 y G5 a más de 145M de los casi 158M de metros cuadrados edificables previstos para todo el municipio.

• El POT proyectaba que G3 ocuparía 37 % del suelo municipal; G4, 13 %; y G5, 3 %. G2 representaba 9 %; G1, 20 %; y G0, 18 %.
• También concentraba en G3 la mayor cantidad de vivienda nueva: 151 623 unidades, frente a 41 772 en G4, 24 433 en G2, 4481 en G5 y 3 036 en G1.
• Actualmente, NPUNTO, en las zonas con potencial desaprovechado, estima como edificable cerca del 70 % del suelo de zona 1, alrededor del 62 % en zona 8 y 58 % en zona 12.

Entre líneas. La normativa no es el único límite. Corzo advierte que parte de la infraestructura tampoco está preparada para recibir más densidad. En algunos sectores faltan colectores de drenajes o infraestructura vial, por lo que los desarrolladores deben resolver dentro del proyecto carencias que actualmente no se cubren.

• Algunos terrenos podrían admitir mayor edificabilidad, pero la infraestructura disponible limita cuánto pueden densificarse sin exigir obras adicionales al proyecto.
• Esa falta de capacidad también empuja parte del crecimiento hacia afuera, aunque haya sectores dentro del municipio con la oportunidad de  crecer en altura.
• El POT ya contemplaba esa relación entre densidad y transporte. Esperaba que el Transmetro impulsara la densificación de las áreas céntricas y proyectaba que 88 % de la población viviría a distancia caminable del sistema.

Ahora qué. El problema también alcanza a los municipios vecinos. Corzo señala que no cuentan con el mismo nivel de información territorial que la capital. Al mismo tiempo, vivienda, empleo y servicios siguen provocando desplazamientos diarios entre municipios.

• Corzo relaciona parte de esos viajes con la concentración de servicios y plantea una mayor coordinación entre los gobiernos municipales del área metropolitana.
• También advierte que los municipios vecinos no cuentan con un catastro formal comparable al de la capital, lo que dificulta determinar dónde puede densificarse.
• Para Corzo, actualizar los criterios del POT permitiría aprovechar mejor sectores que hoy tienen más capacidad de desarrollo de la que reconoce la normativa.