EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: Aquí puede leer la versión del newsletter de República Urbe
La reventa de vivienda en CDMX está ganando terreno en un mercado donde la obra nueva se está concentrando en el tramo de precio donde todavía es rentable desarrollar. El rango de MXN 2M a 4M (GTQ 885 000 a GTQ 1.7M) gana peso en la oferta nueva, mientras una parte amplia de la demanda se mueve hacia vivienda usada y renta. El mercado se volvió más selectivo: hay menos margen para producto genérico.
Qué está pasando en la oferta nueva: concentración
Lo que se observa no es un reordenamiento amplio, sino una concentración, según Marisol Becerra, directora de estrategia de datos y consultoría de Monopolio. La vivienda nueva se comprime en un rango específico porque producir por debajo de eso se vuelve inviable en zonas con mayor demanda.
Ese comportamiento también cambia el producto: sube el ticket promedio y se compactan las superficies. Son hogares más pequeños y una vivienda que se usa para más cosas al mismo tiempo.
José Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate, describe un mercado que entra a una etapa de mayor estabilización, pero no de rebote generalizado. El ajuste apunta más a un reacomodo por segmentos y producto que a una recuperación pareja del sector.
“Los productos genéricos no tendrán absorción”, advierte. Becerra, por su parte, describe el mismo problema desde la operación: proyectos sin definición clara de público objetivo venden más lento y retienen inventario.
Vivienda usada y renta en CDMX: la reventa absorbe demanda
La vivienda usada está absorbiendo la demanda que la obra nueva no logra captar con la misma competitividad. La decisión se está moviendo hacia la relación precio–espacio–ubicación: si la reventa ofrece más metros, menor precio por metro y zonas consolidadas, la obra nueva tiene que justificar mejor su prima.
La vivienda usada deja de ser complemento y se vuelve válvula. Becerra subraya que, si alrededor del 70 % de las operaciones son reventa, la señal es una desalineación entre producción nueva y capacidad real de pago de una parte amplia del mercado.
“Cada unidad usada que se vende no genera una unidad adicional”, advierte. La reventa rota inventario existente y resuelve volumen en el corto plazo, pero no repone parque habitacional.
Según 4S, el 65 % de las empresas no logró cumplir con sus metas de vivienda, que oscilaron entre 10–30 % de las ventas establecidas. Torres explica que el mercado premia menos el producto “de catálogo” y más la calibración de precio, target y concepto.
Millennials y Gen Z: Infonavit y Fovissste aceleran compra compartida
La discusión generacional importa porque está cambiando la forma de comprar. Millennials y Gen Z representaron el 79 % de los créditos otorgados por Infonavit y Fovissste en 2025. Solo los millennials concentraron el 54 %, con un ticket promedio de MXN 1.2M (GTQ 531 813).
En mercados como la CDMX, el ingreso requerido para un crédito hipotecario supera ampliamente el ingreso promedio de estas generaciones. La compra individual pierde espacio y obliga a revisar tanto financiamiento como tipologías.
Una tercera parte de los créditos millennial son compartidos y, en Gen Z, esa proporción sube casi a la mitad. “Comprar solo es cada vez más difícil”, resume Becerra.
Otro dato que ajusta la lectura es que el crédito de estos grupos en mujeres ronda el 40 %. “Ya no es un nicho, es una porción relevante de la demanda”, agrega. Esto obliga a afinar producto, ubicación y esquemas financieros.
Vivienda económica nueva en CDMX: suelo, costos y regulación pesan más que las tasas
La contracción de la vivienda económica nueva en la capital mexicana durante los últimos años responde a factores persistentes: suelo, costos de construcción, complejidad regulatoria y tiempos administrativos.
“Cuando en seis años la vivienda económica nueva se contrae más del 75 % en una ciudad como la CDMX, no estás frente a un ciclo que se va a corregir con tasas más bajas”, explica la directora de estrategia de datos.
Torres añade una variable para aliviar: la tasa de interés. El descenso de tasas ayuda a mitigar el costo y mejora la proyección financiera de proyectos, pero no corrige errores de producto ni elimina fricciones regulatorias.
Becerra propone tres líneas de acción: profesionalizar el mercado usado, formalizar el arrendamiento con puentes hacia la propiedad y recuperar la viabilidad de la vivienda nueva con mayor certidumbre en suelo y permisos.
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La reventa de vivienda en CDMX está ganando terreno en un mercado donde la obra nueva se está concentrando en el tramo de precio donde todavía es rentable desarrollar. El rango de MXN 2M a 4M (GTQ 885 000 a GTQ 1.7M) gana peso en la oferta nueva, mientras una parte amplia de la demanda se mueve hacia vivienda usada y renta. El mercado se volvió más selectivo: hay menos margen para producto genérico.
Qué está pasando en la oferta nueva: concentración
Lo que se observa no es un reordenamiento amplio, sino una concentración, según Marisol Becerra, directora de estrategia de datos y consultoría de Monopolio. La vivienda nueva se comprime en un rango específico porque producir por debajo de eso se vuelve inviable en zonas con mayor demanda.
Ese comportamiento también cambia el producto: sube el ticket promedio y se compactan las superficies. Son hogares más pequeños y una vivienda que se usa para más cosas al mismo tiempo.
José Ignacio Torres, CEO de 4S Real Estate, describe un mercado que entra a una etapa de mayor estabilización, pero no de rebote generalizado. El ajuste apunta más a un reacomodo por segmentos y producto que a una recuperación pareja del sector.
“Los productos genéricos no tendrán absorción”, advierte. Becerra, por su parte, describe el mismo problema desde la operación: proyectos sin definición clara de público objetivo venden más lento y retienen inventario.
Vivienda usada y renta en CDMX: la reventa absorbe demanda
La vivienda usada está absorbiendo la demanda que la obra nueva no logra captar con la misma competitividad. La decisión se está moviendo hacia la relación precio–espacio–ubicación: si la reventa ofrece más metros, menor precio por metro y zonas consolidadas, la obra nueva tiene que justificar mejor su prima.
La vivienda usada deja de ser complemento y se vuelve válvula. Becerra subraya que, si alrededor del 70 % de las operaciones son reventa, la señal es una desalineación entre producción nueva y capacidad real de pago de una parte amplia del mercado.
“Cada unidad usada que se vende no genera una unidad adicional”, advierte. La reventa rota inventario existente y resuelve volumen en el corto plazo, pero no repone parque habitacional.
Según 4S, el 65 % de las empresas no logró cumplir con sus metas de vivienda, que oscilaron entre 10–30 % de las ventas establecidas. Torres explica que el mercado premia menos el producto “de catálogo” y más la calibración de precio, target y concepto.
Millennials y Gen Z: Infonavit y Fovissste aceleran compra compartida
La discusión generacional importa porque está cambiando la forma de comprar. Millennials y Gen Z representaron el 79 % de los créditos otorgados por Infonavit y Fovissste en 2025. Solo los millennials concentraron el 54 %, con un ticket promedio de MXN 1.2M (GTQ 531 813).
En mercados como la CDMX, el ingreso requerido para un crédito hipotecario supera ampliamente el ingreso promedio de estas generaciones. La compra individual pierde espacio y obliga a revisar tanto financiamiento como tipologías.
Una tercera parte de los créditos millennial son compartidos y, en Gen Z, esa proporción sube casi a la mitad. “Comprar solo es cada vez más difícil”, resume Becerra.
Otro dato que ajusta la lectura es que el crédito de estos grupos en mujeres ronda el 40 %. “Ya no es un nicho, es una porción relevante de la demanda”, agrega. Esto obliga a afinar producto, ubicación y esquemas financieros.
Vivienda económica nueva en CDMX: suelo, costos y regulación pesan más que las tasas
La contracción de la vivienda económica nueva en la capital mexicana durante los últimos años responde a factores persistentes: suelo, costos de construcción, complejidad regulatoria y tiempos administrativos.
“Cuando en seis años la vivienda económica nueva se contrae más del 75 % en una ciudad como la CDMX, no estás frente a un ciclo que se va a corregir con tasas más bajas”, explica la directora de estrategia de datos.
Torres añade una variable para aliviar: la tasa de interés. El descenso de tasas ayuda a mitigar el costo y mejora la proyección financiera de proyectos, pero no corrige errores de producto ni elimina fricciones regulatorias.
Becerra propone tres líneas de acción: profesionalizar el mercado usado, formalizar el arrendamiento con puentes hacia la propiedad y recuperar la viabilidad de la vivienda nueva con mayor certidumbre en suelo y permisos.
