La construcción busca espacio más allá del terreno plano

Los barrancos reducen el suelo disponible para vivienda en el municipio de Guatemala: ocupan el 41.79 % del territorio. Aprovecharlos exige más financiamiento. Sin embargo, también podrían convertirse en áreas verdes, conexiones urbanas y otros usos, según Diego Rivera, CEO de CPM.

Por qué importa. Las normas pueden autorizar la construcción en una zona, pero en la práctica, la topografía determina cuánto puede desarrollarse. Cuando un barranco forma parte de una propiedad, el desarrollador debe recuperar la inversión con menos metros para vender.

• Las zonas G3, G4 y G5 abarcan el 56.17 % del municipio. El dato indica dónde se permite construir más, pero no descuenta las pendientes ni condiciones que reducen el suelo disponible.

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• Según Rivera, construir cerca o dentro de un barranco aumenta los costos. Para compensarlos, el proyecto debe dirigirse a compradores con mayor capacidad adquisitiva o concentrar más unidades en un área limitada. De lo contrario, pierde rentabilidad.

• Cualquier intervención también debe involucrar a los propietarios. El 80 % de los barrancos está en manos privadas y el 20 % pertenece al sector público, según el libro Ciudad Barranco, de Raúl Monterroso, Erick Mazariegos y Jorge Villatoro.

Punto de fricción. A pesar de los riesgos, la ley no prohíbe construir en un barranco, explica José Ardón, director ejecutivo de la Cámara Guatemalteca de la Construcción. Una pendiente pronunciada exige reforzar terreno, adaptar infraestructura y aplicar ingeniería más compleja. Esto aumenta el costo antes de iniciar.

• En pendientes superiores al 35 %, estabilizar la tierra puede costar hasta cinco veces el valor de un terreno con la mitad de inclinación, sin incluir infraestructura ni efectos ambientales, según Ciudad Barranco.

• El libro también señala que, en pendientes del 5 % al 15 %, preparar el suelo puede costar entre 0.5 y cuatro veces su precio de adquisición.

• El desarrollador compra toda la propiedad, aunque solo pueda construir sobre una parte. Al disponer de menos metros, distribuye el costo total del terreno entre menos viviendas.

El otro lado. Los barrancos no necesitan llenarse de edificios para tener un uso dentro de la ciudad. Rivera propone destinarlos a áreas públicas o conexiones entre sectores, siempre que se defina qué espacios pueden intervenirse y cuáles deben permanecer protegidos.

• Rivera considera necesarios los estudios geológicos, geotécnicos e hidrológicos antes de aportar capital. Con esos resultados, podrían asignarse usos diferentes según las condiciones de cada barranco.

• Entre las posibilidades, menciona áreas verdes, puentes y pasos peatonales que conecten sectores separados por las pendientes.

• “El barranco no es negativo”, sostiene Mauricio Corzo, CEO de NPunto, quien propone dejar de medir los terrenos únicamente por sus metros construibles y considerar su capacidad para sostener otros usos urbanos.

Lo que sigue. La falta de vivienda formal seguirá llevando a las familias hacia terrenos con condiciones difíciles para construir. Ardón plantea ampliar la construcción que cumpla con licencias, estándares de ingeniería y controles de calidad.

• La escasez de suelo dentro de la ciudad desplaza proyectos hacia la periferia, donde la tierra es más barata, pero las distancias y la infraestructura terminan exigiendo una inversión mayor.

• Medellín, Colombia, ofrece una referencia sobre cómo aprovechar terrenos condicionados por la topografía. Para seguir un camino similar, Guatemala debe invertir en sistemas de transporte que conecten sectores separados por barrancos, según Ardón.

• El desafío es evitar dos extremos: ocupar cualquier pendiente o erradicar a los barrancos como oportunidad. La Ciudad de Guatemala necesita construir formalmente y con seguridad en sectores de riesgo para sacar potencial a su tierra.