El hospedaje urbano en Latam: entre camas hoteleras y llaves digitales

La frontera entre vivienda y turismo se vuelve cada vez más porosa. En Latinoamérica, la preferencia por alquileres temporales y formatos híbridos redefine cómo se conciben, gestionan y rentabilizan los activos urbanos. Para los desarrolladores, el viajero ya no solo ocupa habitaciones: crea nuevos patrones de demanda y oportunidades de inversión.

Por qué importa. El auge del alojamiento temporal de alto valor revela un cambio estructural en las capitales latinoamericanas. El informe Capitales de América Latina: Perfil del viajero y preferencias de alojamiento de Mabrian (2025) confirma que la vivienda turística dejó de ser alternativa informal: hoy compite como producto inmobiliario con retorno y escala.

• En Buenos Aires, más de la mitad del turismo doméstico elige apartamentos turísticos, señal de autonomía y preferencia por espacios completos en zonas centrales con servicios y transporte.

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• 6 de cada 10 usuarios de alquiler temporal pertenecen a segmentos de ingresos altos o muy altos, atrayendo capital hacia productos de mayor tarifa diaria y rotación.

• En todas las capitales analizadas, el turismo doméstico sigue siendo el principal motor de demanda, aunque los viajeros internacionales —especialmente de EE. UU. y países vecinos— ganan relevancia en el uso de viviendas turísticas.

Datos clave. El turismo urbano concentra estancias cortas y visitantes con mayor gasto, reconfigurando la rentabilidad. La hotelería de gama media sostiene volumen, mientras los modelos flexibles capturan valor en picos de demanda.|

• Los hoteles de 3 y 4 estrellas dominan la preferencia regional. Siguen siendo el “core” para viajes de negocios y escapadas, con costos predecibles y estándares claros.

• En vivienda turística, la propiedad completa es la opción mayoritaria (70–90 %) y la estadía típica oscila entre 2,3 y 3,1 días, útil para optimizar pricing y housekeeping.

• EE. UU., Brasil y México impulsan el flujo de viajeros prémium entre capitales, lo que abre la oportunidad para las amenidades de alto margen y políticas de fidelización.

Detrás de escena. La preferencia por estancias autónomas crea un mercado dual: capa residencial estable y capa rotativa turística. Medellín y Ciudad de México exploran reglas para equilibrar convivencia y operación: permisos, zonas, límites por edificio y reportes de ocupación y seguridad.

• El alquiler temporal incide en precios del suelo y plusvalía en barrios con conectividad, oferta cultural y walkability, desplazando inversiones hacia ejes con demanda comprobable.

• La brevedad de las estancias —en promedio, menos de tres noches— dificulta distinguir entre uso turístico y residencial, lo que complica la fiscalización y la planificación del suelo en las capitales.

• Carlos Cendra, socio y director de marketing y comunicación de Mabrian, subraya que los datos revelan “la necesidad de definir políticas regulatorias que reconozcan la complementariedad entre camas hoteleras y vivienda turística.”

Lo que sigue. Integrar turismo, inversión y planificación será clave para sostener rentabilidad y habitabilidad. Los destinos que equilibren regulación y flexibilidad captarán al nuevo huésped urbano sin desordenar el tejido residencial.

• La reconversión de edificios hacia usos híbridos puede reactivar centros y diversificar carteras, mitigando riesgo con contratos mixtos y operación profesional.

• Digitalizar la demanda permitirá optimizar la oferta —unidades, tarifas, servicios— y alinear los KPI inmobiliarios con métricas hoteleras. La gobernanza basada en datos impulsaría la competitividad regional por el gasto prémium y el empleo cualificado, evitando prohibiciones ineficaces.

• Mabrian concluye que será necesario apoyarse en estrategias integradas y basadas en datos para equilibrar la oferta hotelera y el alquiler turístico, ajustándola a la evolución de la demanda y de cada destino.