Nueva York: de sótanos a hogares legales

Nueva York prepara un giro normativo que permitiría formalizar miles de viviendas accesorias —ADU, en inglés— en sótanos y áticos. Se busca más oferta con seguridad real y reglas claras. La meta combina rezonificación, estándares técnicos y apoyo financiero para propietarios pequeños. El potencial supera las 100 000 unidades.

Por qué importa. La legalización ordenada alivia la presión de precios y profesionaliza un mercado informal. Reduce riesgos de inundación e incendios mediante diseño y mantenimiento verificados. También abre un nuevo frente de trabajo para arquitectos, ingenieros, contratistas y proveedores.

Tras el huracán Ida de 2021, 11 personas murieron en sótanos. Desde entonces, la prioridad municipal es la vivienda segura y certificada.

• La agenda “City of Yes” habilita los ADU en viviendas de una y dos familias con límites en zonas de riesgo y con definiciones precisas en el texto de zonificación.

• “La seguridad primero y, después, trámites simples. Ese equilibrio hace viable el programa”, comenta Mark Ellison, ingeniero estructural.

Cómo funciona. El paquete combina texto de zonificación con reglas propuestas por el Departamento de Buildings. Define qué es una unidad accesoria y dónde puede ubicarse. Distingue basement y cellar por relación con la acera y agrega criterios de altura, ventilación e iluminación natural.

• Las reglas en discusión piden dos rutas de salida en sótanos rociadores obligatorios en cellars y sensores de agua en cada recinto. También excluyen áreas con alto riesgo de inundación.

• La ciudad prepara guías y biblioteca de planos pre aprobados para acelerar tiempos y reducir costos de diseño y revisión. La arquitectura con plantillas repetibles mejora la calidad.

• El conglomerado editorial Crain’s anticipa una oleada de solicitudes cuando entren en vigor las reglas con impacto directo en demanda de permisos e inspecciones técnicas.

Lo indispensable. El propietario comienza con la verificación de elegibilidad del lote y mapas de riesgo. Sigue el proyecto firmado por un profesional licenciado en permisos de obra y certificación de ocupación. El enfoque prioriza salud y seguridad por encima de cualquier densidad adicional.

• Los requisitos base incluyen altura libre mínima, iluminación y ventilación adecuadas. Asimismo, bombas de sumidero, válvulas antirretorno y tratamiento de humedad capilar en muros y losas.

• En zonas con peligro de inundación, la opción recomendada migra a áticos o a unidades en patio porque la política evita dormitorios bajo rasante en áreas críticas.

• “Legalizar no es improvisar. Se requiere ingeniería sólida y financiamiento realista”, detalla Ellison.

Entre líneas. La reforma de 2024, aprobada por el Concejo, abrió la puerta a los ADU, y acompañó con medidas complementarias como seguimiento de vivienda asequible y mejoras de mapas de inundación y alcantarillado.

• El material oficial de City Planning establece que algunas unidades bajo rasante requieren ajustes de ley estatal y prohíbe los ADU en distritos costeros de riesgo especial.

• El plan piloto en East New York mostró barreras de costo y tramitología. Además de la necesidad de asistencia técnica comunitaria sostenida para propietarios primerizos.

• Ellison advierte que los áticos bien ejecutados “son la vía rápida y segura en barrios con riesgo hídrico alto”.

Balance. Las reglas del Department of Buildings de Nueva York entran en comentario público y ajuste técnico con implementación escalonada. Se esperan ventanillas únicas y coordinación con banca y aseguradoras. El sector puede preparar paquetes llave en mano con impermeabilización, rociadores, salidas de emergencia y gestión documental estandarizada.