El crédito enfría el sueño de vivienda en Panamá

La compra de vivienda en Panamá atraviesa una desaceleración marcada por el menor acceso al crédito hipotecario. En 2026, las aprobaciones cayeron más del 70 %, mientras las ventas de productos nuevos acumularon dos años de retroceso. La contracción golpea a la clase media, cuyos ingresos ya no siempre bastan para cumplir las condiciones bancarias ni financiar el sector prémium.

Qué destacar. La caída de las aprobaciones hipotecarias confirma un deterioro iniciado después del máximo de 2023 y profundizado durante dos años. La oferta continúa, pero la demanda con acceso a financiamiento se redujo más rápido.

• Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir) registró USD 34M en hipotecas durante la feria de 2026. La cifra refleja compradores que llegaron al mercado, pero no superaron el filtro bancario.

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• El Consejo Nacional de Promotores de Vivienda de Panamá (Convivienda) reportó que las ventas bajaron de USD 749.2M y 7687 viviendas en 2023 a USD 446.1M y 4020 unidades en 2025. Solo ese último año, las unidades vendidas cayeron un 34.38 %.

• Los permisos de ocupación descendieron de 15 205 en 2024 a 10 600 en 2025. El ajuste ya no se limita a las salas de venta y comienza a afectar el ritmo de entrega.

Punto de fricción. La clase media queda entre dos límites: conserva empleo e ingresos, pero no siempre califica para una hipoteca ni mantiene el beneficio preferencial cuando aumenta el precio. El resultado es una cuota mayor que expulsa a compradores antes solventes.

• Katherine Reyes Espino, presidenta de Acobir, explicó a Panamá América tres presiones: desempleo persistente, trabajadores formales sin acceso a financiamiento y mayores costos de construcción trasladados al precio final.

• Convivienda muestra la dependencia del crédito accesible: un 81 % de las ventas de 2025 correspondió a viviendas de hasta USD 120 000. Otro 16 % se ubicó entre USD 120 001 y USD 350 000.

• La nueva Ley de Interés Preferencial y el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles añadieron incertidumbre. Cuando cambian la cuota, los impuestos o la cobertura del beneficio, disminuye la cantidad de hogares que puede comprar.

Entre líneas. El mercado no se detuvo, sino que se dividió. Los compradores de mayor ingreso encontraron oferta en proyectos verticales prémium, mientras el segmento tradicional perdió velocidad. Ese nicho sostiene actividad, pero no sustituye el volumen de las familias de ingresos medios.

• Monique de Céspedes, directora regional de 4S Real Estate, señaló que el segmento prémium mantiene un ritmo favorable, impulsado por compradores locales e inversionistas internacionales. Los apartamentos de dos recámaras concentran la preferencia.

• Las viviendas de USD 350 001 en adelante representaron apenas un 3 % de las ventas de 2025, según Convivienda. Es un nicho resistente, no el reemplazo del mercado masivo.

• El inventario confirma que la demanda sigue orientada hacia productos accesibles: de 2536 unidades registradas al cierre de 2025, 2122 eran casas y 414 apartamentos.

Lo que sigue. La recuperación prevista para 2026 dependerá de algo más que construir. Convivienda proyecta 5530 unidades y USD 634.8M en ventas, pero esas metas exigirán que más hogares vuelvan a calificar y que las reglas reduzcan la incertidumbre.

• La proyección supone vender 1510 viviendas más que en 2025, un aumento cercano al 38 %. Ampliar la oferta no resolverá el problema si los filtros bancarios continúan excluyendo a trabajadores formales.

• El principal desafío está entre USD 120 000 y USD 180 000, donde termina el beneficio preferencial y aumenta la cuota. Allí se concentra la clase media profesional que no accede al segmento prémium.

• Cualquier mecanismo para suavizar el salto entre tasas preferenciales y comerciales deberá ser focalizado, transparente y fiscalmente limitado. El objetivo es ampliar el acceso a la propiedad sin sustituir la evaluación responsable del crédito.