EE. UU. aprende a vivir en alquiler

El mercado de alquileres se consolidó en 2025 como un indicador estructural del crecimiento urbano. Más oferta, nuevas tipologías y mayor movilidad redefinen quién alquila, dónde y por cuánto tiempo. El fenómeno cruza demografía, inversión privada y preferencias generacionales que cambian la lógica residencial.

Por qué importa. El crecimiento del alquiler no responde solo a volumen, sino a una reasignación de capital y decisiones patrimoniales. La movilidad laboral, la presión sobre la compra y gestión del riesgo reestructuran el rol del arrendamiento en los hogares urbanos.

• Más de 506 000 apartamentos nuevos se inauguraron este año, uno de los niveles más altos desde 2015. El dato confirma que el alquiler sigue absorbiendo demanda incluso tras el ajuste monetario reciente.

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• La nueva oferta se concentró en el sur, impulsada por migración interna y costos relativos más bajos. El área de Sun Belt se consolida como receptor neto de población, inversión y desarrollo inmobiliario.

• El alquiler dejó de ser una etapa previa a la compra y se afirma como decisión estratégica para quienes priorizan flexibilidad, movilidad y menor exposición patrimonial.

Datos clave. El auge del alquiler no proviene solo de obra nueva, sino de una reconversión profunda del parque inmobiliario existente. La reutilización adaptativa pasó de ser marginal a convertirse en una de las principales fuentes de nueva oferta residencial.

• En este año se construyeron más de 70 700 apartamentos mediante conversión de oficinas. Un récord histórico que refleja cómo el capital privado absorbe el exceso de inventario corporativo sin apoyo estatal.

• Cerca de 25 000 unidades adicionales provinieron de hoteles, industrias y escuelas. Las conversiones educativas se cuadruplicaron frente a 2023.

• A futuro, más de 181 000 apartamentos convertidos están en proceso, con oficinas representando el 42 % del pipeline.

Entre líneas. El perfil del producto también cambió: tras años de microapartamentos, las unidades nuevas son más grandes y funcionales. El mercado ajusta superficie y distribución para maximizar ocupación sin sacrificar eficiencia.

• El tamaño promedio nacional alcanzó 84 m², impulsado por estudios y unidades de una habitación que ganaron superficie.

• Los apartamentos de una habitación concentran el 48 % de la oferta nueva, mientras pierden peso las unidades de tres habitaciones.

• Washington DC lidera el interés de inquilinos, con búsquedas más intensas y procesos de decisión más informados.

Balance. El alquiler dejó de ser sinónimo de precariedad. Incluso los hogares de altos ingresos reconceptualizan su relación con la vivienda, priorizando movilidad, liquidez y calidad de vida.

• El 38 % de los inquilinos se muda en menos de dos años, una rotación menor a la de 2018, pero aún elevada entre jóvenes profesionales.

• La Generación Z lidera la movilidad con 72 %, aunque las estancias se alargan.

• Uno de cada 11 millonarios en EE. UU. es inquilino. “El lujo también busca flexibilidad”, explica Laura Escobar, analista inmobiliaria de RentCafe.