EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: Lea aquí la versión del Newsletter de República Inmobiliaria
En Ciudad de Guatemala, el segmento C + se convirtió en el nuevo B -. Esto es por efecto del metro cuadrado: la tierra se encarece y esa presión se traslada al precio final de los apartamentos. Unidades que antes apuntaban a un segmento más accesible hoy se reposicionan —sin cambiar de producto— hacia rangos más altos.
El metro cuadrado encarece
No es un tema de diseño, sino de acceso. Lucía Rivers, manager de Prime IQ, sostiene que el metro cuadrado reclasifica al mismo apartamento. No obstante, María Gabriela Pérez, country manager de S4 Real Estate Foresights, destaca que a pesar de un aumento de precio, la venta se vuelve más lenta.
“No es que sea distinto, se volvió más caro”, aclara Rivers. El salto de C+ a B- no se explica por un upgrade de interiores, sino por una tierra que, debido a su precio, reetiqueta el mismo producto.
El repunte de precios tiene doble efecto: más tiempo en negociación y menor capacidad de compra efectiva. El resultado se detecta en la absorción: un mercado más selectivo y con ventas más bajas, como se observó en 2025, según Pérez.
Aun con esa selectividad, Rivers anticipa que los compradores guatemaltecos con alta capacidad de pago seguirán encontrando suficiente oferta en los próximos años.
Lo que muestran los datos
El inventario A/B está incrementando. En 2025, el 31 % se concentrará en este segmento. Sin embargo, lo domina más B- que A, según datos expuestos por Prime IQ. A pesar de esto, el mercado no necesariamente gana liquidez: se vuelve más pequeño en volumen y más caro en promedio.
Prime IQ clasifica a los inmuebles de la siguiente forma: B/A desde USD 225 000 (≈ GTQ 1.7 M) hacia arriba; C+ entre USD 90 000 y USD 110 000 (GTQ 689 789 – GTQ 843 075); C entre USD 60 000 y USD 90 000 (GTQ 459 859 – GTQ 689 789); y C- por debajo de USD 60 000 (GTQ 459 859).
Mientras el segmento premium aumenta en el mercado, el segmento C + cuenta con el 32 % y el C cuenta con el 22 %. Además, zonas emergentes detonan un aumento de precio por metro cuadrado: áreas en crecimiento —13, 17 y 18— empujan plusvalía y recalibran expectativas de precio, afirma Pérez.
Reducción de C-
Con el aumento de precios, se pierde el C-. Hoy abarca el 11 % del inventario. Rivers lo atribuye a costos de tierra y construcción, y a la eliminación de incentivos municipales que antes hacían viable ese segmento.
“Hacer C- es complicado hoy”, dice Rivers, quien agrega que los márgenes ya no cierran sin incentivos. Pérez añade el efecto en el que deriva; con menos proyectos en rangos bajos, el mercado pierde mezcla y se concentra en pocos segmentos.
Es un mercado que exige realismo para alcanzar ventas reales. Pérez destaca que la demanda cambia por zona y, dentro de una misma zona, pueden convivir distintos productos. La estrategia no es “buscar un segmento único”, sino entender las distintas demandas y ajustar la propuesta.
La reorganización para el segmento que busca C- se define en periferia y renta de vivienda vieja. El costo oculto es el tráfico y el tiempo perdido para llegar a destinos clave.
Oportunidades
La oportunidad para desarrolladores no es “subir precios”, en su lugar, es diseñar productos que roten en un mercado más selectivo. Rivers ve demanda en zonas céntricas y emergentes debido a la cercanía a trabajo y estudio, además de espacio bien resuelto.
“Los pocos C- se absorben”, señala Rivers, pero el reto es rentabilidad: eficiencia de metraje, control de costos y amenidades pagables. El margen no lo salva el precio; lo salva el diseño financiero del producto.
Pérez plantea una inevitable autoinspección: más caro no significa más rentable si el inventario se queda en la estantería. Rotación lenta también es costo.
La oportunidad real está en leer demanda y afinar desde el arranque. Entender qué está buscando el comprador para levantar el índice de mercado que cayó a la mitad en 2025. Pérez lo deja directo: “La estrategia está en un precio competitivo desde el inicio.”
Lea aquí la versión del Newsletter de República Inmobiliaria
En Ciudad de Guatemala, el segmento C + se convirtió en el nuevo B -. Esto es por efecto del metro cuadrado: la tierra se encarece y esa presión se traslada al precio final de los apartamentos. Unidades que antes apuntaban a un segmento más accesible hoy se reposicionan —sin cambiar de producto— hacia rangos más altos.
El metro cuadrado encarece
No es un tema de diseño, sino de acceso. Lucía Rivers, manager de Prime IQ, sostiene que el metro cuadrado reclasifica al mismo apartamento. No obstante, María Gabriela Pérez, country manager de S4 Real Estate Foresights, destaca que a pesar de un aumento de precio, la venta se vuelve más lenta.
“No es que sea distinto, se volvió más caro”, aclara Rivers. El salto de C+ a B- no se explica por un upgrade de interiores, sino por una tierra que, debido a su precio, reetiqueta el mismo producto.
El repunte de precios tiene doble efecto: más tiempo en negociación y menor capacidad de compra efectiva. El resultado se detecta en la absorción: un mercado más selectivo y con ventas más bajas, como se observó en 2025, según Pérez.
Aun con esa selectividad, Rivers anticipa que los compradores guatemaltecos con alta capacidad de pago seguirán encontrando suficiente oferta en los próximos años.
Lo que muestran los datos
El inventario A/B está incrementando. En 2025, el 31 % se concentrará en este segmento. Sin embargo, lo domina más B- que A, según datos expuestos por Prime IQ. A pesar de esto, el mercado no necesariamente gana liquidez: se vuelve más pequeño en volumen y más caro en promedio.
Prime IQ clasifica a los inmuebles de la siguiente forma: B/A desde USD 225 000 (≈ GTQ 1.7 M) hacia arriba; C+ entre USD 90 000 y USD 110 000 (GTQ 689 789 – GTQ 843 075); C entre USD 60 000 y USD 90 000 (GTQ 459 859 – GTQ 689 789); y C- por debajo de USD 60 000 (GTQ 459 859).
Mientras el segmento premium aumenta en el mercado, el segmento C + cuenta con el 32 % y el C cuenta con el 22 %. Además, zonas emergentes detonan un aumento de precio por metro cuadrado: áreas en crecimiento —13, 17 y 18— empujan plusvalía y recalibran expectativas de precio, afirma Pérez.
Reducción de C-
Con el aumento de precios, se pierde el C-. Hoy abarca el 11 % del inventario. Rivers lo atribuye a costos de tierra y construcción, y a la eliminación de incentivos municipales que antes hacían viable ese segmento.
“Hacer C- es complicado hoy”, dice Rivers, quien agrega que los márgenes ya no cierran sin incentivos. Pérez añade el efecto en el que deriva; con menos proyectos en rangos bajos, el mercado pierde mezcla y se concentra en pocos segmentos.
Es un mercado que exige realismo para alcanzar ventas reales. Pérez destaca que la demanda cambia por zona y, dentro de una misma zona, pueden convivir distintos productos. La estrategia no es “buscar un segmento único”, sino entender las distintas demandas y ajustar la propuesta.
La reorganización para el segmento que busca C- se define en periferia y renta de vivienda vieja. El costo oculto es el tráfico y el tiempo perdido para llegar a destinos clave.
Oportunidades
La oportunidad para desarrolladores no es “subir precios”, en su lugar, es diseñar productos que roten en un mercado más selectivo. Rivers ve demanda en zonas céntricas y emergentes debido a la cercanía a trabajo y estudio, además de espacio bien resuelto.
“Los pocos C- se absorben”, señala Rivers, pero el reto es rentabilidad: eficiencia de metraje, control de costos y amenidades pagables. El margen no lo salva el precio; lo salva el diseño financiero del producto.
Pérez plantea una inevitable autoinspección: más caro no significa más rentable si el inventario se queda en la estantería. Rotación lenta también es costo.
La oportunidad real está en leer demanda y afinar desde el arranque. Entender qué está buscando el comprador para levantar el índice de mercado que cayó a la mitad en 2025. Pérez lo deja directo: “La estrategia está en un precio competitivo desde el inicio.”
