Zona 5: el arraigo se cobra en el precio del suelo

Centralidad, conectividad y una vocación residencial son características propias de la zona 5 capitalina. Aun así, no acelera como otras capitalinas. El freno es el poco suelo disponible y, sobre todo, el que pueden adquirir los desarrolladores inmobiliarios. 

Por qué importa. La zona 5 vive una paradoja urbana: está cerca de nodos de empleo, comercio y servicios, pero la vivienda vertical avanza lento. Una escasez de terrenos grandes y el arraigo vecinal reducen la rotación de propietarios de tierra y, con ello, la oportunidad de nuevos proyectos.

• A su favor tiene que se conecta con zonas clave —10, 9 y 4— y provee oferta educativa y comercial. Esa mezcla desemboca en interés para el mercado.

• Para desarrollar no basta “tener tierra”: importan frente, fondo y precio. “Es bien limitada”, comenta Lucía Rivers, CEO de Prime IQ.

• El freno es físico, pero también cultural. Fortunato Castañeda, vecino desde hace más de 50 años, defiende su arraigo: movilizarse significaría abandonar la comodidad a la que está acostumbrada su familia desde los tiempos de su bisabuelo.

Punto de fricción. Una barrera adicional es que la zona está densificada y fragmentada. Muchos lotes son pequeños por herencias y subdivisiones, lo que obliga a negociar con varios propietarios. El resultado son proyectos que se quedan en diálogos y bocetos.

• Rivers lo aterriza en números: para un edificio se requieren entre 700 y 1000 varas cuadradas. Si el tejido está compuesto por parcelas de 100 varas cuadradas (83.59 m), el desarrollador debe alinear hasta 10 dueños.

• Alessandra Lossau, socia directora de URBOP, señala la dificultad de encontrar terrenos grandes. No es que no existan predios, pero escasean las propuestas de escala sin tener que armar un rompecabezas de compraventas.

• Para Castañeda, esa centralidad explica el apego: un terreno heredado es un tesoro que se retiene. “Todo está a 15 o 20 minutos”, agrega.

Datos clave. Hay inventario, pero pocos lanzamientos nuevos. De siete proyectos en comercialización, solo uno se introdujo durante 2025. La zona se mueve por etapas, no por oleadas de nuevas unidades que ingresan al mercado.

• Antes de la pandemia, la zona llegó a concentrar entre 10 y 12 proyectos en sus años más activos. Hoy los desarrollos inmobiliarios se sostienen por fases, no por nuevos terrenos disponibles.

• Si bien proyectos de uso mixto con múltiples etapas suben el inventario visible por su escala, no implica que la oferta adicional provenga de distintas empresas desarrolladoras.

• Por otro lado, la vocación es variada. Cerca del casco central se encuentran opciones de uso mixto; hacia las periferias predomina lo residencial.

Lo que sigue. La zona puede ganar plusvalía por conectividad y polos de actividad cercanos, pero la oferta nueva dependerá de dos aspectos: terrenos bien proporcionados o compras múltiples de terrenos.

• Lossau dice que la zona de unos 5.39 km² está a punto de iniciar la carrera: en el punto previo antes de su gran “boom” inmobiliario.

• La llegada de Distrito Futeca —actualmente Explanada 5— avizora una recalibración al alza en los precios y en la percepción: lo que hoy es paso y conexión puede convertirse en destino.

• Si esa transformación cuaja, la zona puede consolidar entornos más caminables y colonias con amenidades cerca para resolver necesidades cotidianas. Pero el límite estructural seguirá ahí: sin grandes terrenos disponibles, el crecimiento será selectivo, no masivo.