¿Sabe el Estado quién es dueño de su tierra?
Sin seguridad de la propiedad no hay inversión: Guatemala necesita integrar su catastro y agilizar los registros para liberar su potencial.
Hace más de cuatro décadas, durante el gobierno de Fernando Romeo Lucas García, se creó el municipio de Fray Bartolomé de las Casas, en Alta Verapaz. El terreno donde se levantó su casco urbano pertenecía a la familia Petersen: 15 caballerías, unas 677 hectáreas. Allí se construyeron casas, calles, la iglesia y la municipalidad. Unos 3,000 vecinos quedaron en medio de una disputa que la familia ganó en los tribunales en 1999. Todavía en marzo de 2025, Canal Antigua documentó que la resolución judicial seguía sin ejecutarse. Casi medio siglo después de fundar un pueblo sobre tierra privada que nunca compró, el Estado seguía sin resolver el reclamo de sus propietarios.
La consecuencia alcanzó también a los vecinos. En 2020, Ojoconmipisto documentó que la falta de certeza sobre la propiedad dificultaba aprobar obras públicas en el casco urbano. Desde entonces, el municipio ha impulsado nuevos proyectos, pero el problema nacional persiste. En septiembre de 2026, Segeplan informó que 467 proyectos de inversión pública tenían pendiente acreditar el derecho de propiedad sobre sus terrenos. Hay obras que los guatemaltecos desean realizar y cuyos expedientes tropiezan con una pregunta elemental: ¿de quién es la tierra?
Fray Bartolomé llegó a la prensa por ser un caso extremo: el Estado fundó un municipio sobre propiedad privada y, décadas después de una resolución judicial, todavía no había resuelto el reclamo. Pero la incertidumbre se repite por todo el país: el terreno heredado que nunca se inscribió a nombre de los hijos, la finca cuyas medidas no coinciden con los mojones, el lote inscrito a nombre de dos propietarios distintos. ¿Quién levanta un segundo nivel o instala riego sin certeza sobre sus derechos? El propietario puede tener tierra, recursos y voluntad de invertir, pero carecer de seguridad jurídica. Cuando la inversión se detiene, también se pierde la riqueza que habría podido crear.
Para saber de quién es cada terreno debemos responder dos preguntas. La primera: dónde está, cuánto mide y con qué colinda. La segunda: a quién pertenece, cómo se adquirió y qué gravámenes pesan sobre él. La primera tarea corresponde al catastro; la segunda, al registro de la propiedad. Guatemala tiene ambas instituciones, pero su información no siempre coincide. Cuando el terreno y el registro cuentan historias distintas, comienzan problemas que pueden tardar décadas, incluso vidas enteras, en resolverse.
La ley guatemalteca reconoció el problema hace más de veinte años. La Ley del Registro de Información Catastral, de 2005, contempla predios catastrados regulares e irregulares y exige declararlos después del análisis correspondiente. Un estudio de noviembre de 2019, con datos atribuidos al RIC, documentó 244,259 declaraciones, sin distinguir cuántas eran regulares y cuántas irregulares. La ley exige identificar el problema predio por predio, pero seguimos sin conocer públicamente su magnitud nacional.
Otros países han demostrado que es posible avanzar más rápido. Ruanda delimitó 11.4 millones de parcelas en su programa de regularización de tierras, con más de 110,000 personas participantes, el 99% contratadas en las propias comunidades. Los vecinos ayudaron a señalar los linderos. El Banco Mundial documentó el alcance nacional de ese esfuerzo. Pero medir no equivale a entregar títulos: un informe del gobierno ruandés registraba 8.6 millones de títulos impresos y 7.2 millones recogidos por sus titulares. Ruanda demostró que el levantamiento masivo es posible; completar la formalización exige trabajo adicional.
Perú tomó un camino más lento. En 1996 creó Cofopri, institución dedicada a formalizar la propiedad, que en treinta años reportó 2,879,000 títulos. Lo más interesante vino después. La economista Erica Field encontró que, durante los cuatro años siguientes a la titulación, la cantidad de renovaciones de viviendas aumentó un 68%. La mayor parte se financió sin préstamos bancarios. Las familias no esperaron crédito: con mayor seguridad de conservar sus casas, invirtieron recursos propios para mejorarlas.
Dinamarca resolvió otro problema: la lentitud de la ventanilla. En 2007 concentró el registro inmobiliario, antes repartido entre 82 circunscripciones judiciales, y en 2009 lo digitalizó. Según datos difundidos por la propia administración judicial danesa, en 2023 aproximadamente el 87% de los expedientes se procesaba automáticamente y unos 90 empleados atendían el sistema centralizado, que también registra otros derechos y bienes. La clave no fue solamente instalar computadoras, sino crear procedimientos uniformes capaces de funcionar sin intervención humana en la mayoría de los casos.
En Centroamérica tampoco ha sido sencillo. Costa Rica emprendió un Programa de Regularización del Catastro y Registro cuyo costo previsto fue de US$92 millones. La unidad ejecutora concluyó sus labores en mayo de 2014, pero el Registro Inmobiliario continuó los trabajos de cobertura y actualización catastral. La experiencia muestra que un proyecto financiado puede terminar sin que concluya la tarea permanente de mantener información territorial confiable.
En Guatemala, el Registro de Información Catastral reportaba 26 municipios declarados catastrados, de los 340 del país. En 2018 eran 13. En ocho años avanzamos trece municipios, menos de dos por año. Si mantuviéramos ese ritmo, el último municipio quedaría catastrado alrededor del año 2220. Para entonces habrán transcurrido casi dos siglos y ninguna persona que hoy vive en Guatemala podrá ver terminado el trabajo. El Plan Estratégico 2020-2028 parte del 3.8% de municipios catastrados en 2018 y fija como meta llegar al 15% en 2028: apenas 51 municipios. Considere usted que esta extrapolación revela cuánto necesitamos acelerar si queremos resolver el problema durante nuestra generación.
El Registro General de la Propiedad tampoco ofrece un panorama alentador. El artículo 1127 del Código Civil establece ocho días para inscribir un documento, ampliables en seis cuando requiere varias operaciones. Según datos del Registro recopilados por el Observatorio de Derechos de Propiedad, el tiempo promedio para inscribir una compraventa pasó de 6.7 días hábiles en 2018 a 20 en 2022. Se triplicó en cuatro años. Cuando usted compra una casa, no basta con pagarla y firmar: también debe esperar a que el Estado inscriba la operación. Los veinte días son un promedio histórico de compraventas, no el tiempo actual de todos los trámites.
Pero hay algo todavía más grave: no encontramos publicada una cifra nacional consolidada de fincas inscritas en los dos registros de la propiedad. Y en febrero de 2026, María Andrea Cáceres, del Observatorio de Derechos de Propiedad, declaró a Prensa Libre que no existe una estadística de cuántas personas tienen derechos posesorios frente a derechos inscritos. No significa que los registros desconozcan cada asiento: significa que el país carece de una medición pública suficiente para dimensionar la brecha. No sabemos siquiera qué tan grande es el problema que necesitamos resolver.
Para empezar a resolverlo no necesitamos reformar la Constitución ni aprobar otra ley. Necesitamos exigir resultados. Primero, que el RIC publique trimestralmente cuántos predios ha levantado y cuántos ha declarado regulares o irregulares. Segundo, que ambos registros de la propiedad publiquen cifras consolidadas de fincas inscritas y tiempos efectivos de tramitación. Tercero, que se respeten los plazos legales, incluidas sus excepciones. No podemos exigir resultados a instituciones si carecemos de indicadores públicos suficientes para medirlos.
Hay una cuarta tarea: asegurar que catastro y registro trabajen con información compatible y responsabilidades claras. El catastro identifica dónde está cada terreno, cuánto mide y con qué colinda; el Registro informa qué derechos constan inscritos sobre él. Cuando sus datos no coinciden, los propietarios quedan atrapados entre expedientes y procedimientos interminables. No basta con medir la tierra si esa información no permite identificar los derechos registrados. El catastro debe decirnos dónde está la propiedad; el Registro, qué derechos existen sobre ella. Y ambos deben hablar del mismo terreno.
En Fray Bartolomé de las Casas, los vecinos han sufrido las consecuencias de una disputa sobre el terreno de su casco urbano. Pero también está la familia Petersen: obtuvo una resolución judicial hace más de veinticinco años y todavía en marzo de 2025 seguía sin conseguir que se ejecutara. No he encontrado información que confirme que haya recibido la compensación desde entonces. Todo indica que el conflicto continúa. ¿Qué mensaje recibe quien piensa invertir en Guatemala cuando ve que ni siquiera una sentencia garantiza una solución oportuna? ¿Está usted dispuesto a seguir esperando que el Estado aclare de quién es su tierra y a que sus bisnietos tengan que esperar también?
Ramiro Bolaños, PhD.
Presidente del Centro de Pensamiento y Acción Factoría Libertatis
Referencias bibliográficas
Álvarez, Mauricio. 2026. «5 mil propiedades salieron del limbo legal en 3 años, ¿cómo otorgar títulos más rápido en Guatemala?». Prensa Libre, 5 de febrero. https://www.prensalibre.com/guatemala/guatemala-no-se-detiene/5-mil-propiedades-salieron-del-limbo-legal-en-3-anos-como-otorgar-titulos-mas-rapido-en-guatemala/
Banco Mundial. 2017. Rwanda Land Tenure Regularisation Programme: Final Report. https://documents1.worldbank.org/curated/en/905231504857005613/pdf/119631-WP-P095390-PUBLIC-7-9-2017-10-30-51-RwandaFinalReport.pdf
Canal Antigua. 2025. «Conflictos de posesión y pasividad gubernamental: un litigio de más de 60 años». 20 de marzo. https://canalantigua.tv/2025/03/20/conflictos-de-posesion-y-pasividad-gubernamental-un-litigio-de-mas-de-60-anos/
Cofopri. 2026. «Cofopri: más de 12 millones de peruanos accedieron a una vivienda formal en 30 años de creación». El Peruano. https://www.elperuano.pe/noticia/291823-cofopri-mas-de-12-millones-de-peruanos-accedieron-a-una-vivienda-formal-en-30-anos-de-creacion
Congreso de la República de Guatemala. 2005. Ley del Registro de Información Catastral. Decreto 41-2005. https://portal.ric.gob.gt/sites/default/files/2019-09/ley-del-ric-version-con-portada_0.pdf
Consejo Económico y Social de Guatemala. 2019. «Análisis de los avances del catastro nacional: el caso del Registro de Información Catastral (RIC)». Documento de análisis, noviembre. https://ces.gob.gt/wp-content/uploads/2026/02/11_ANACC81LISIS-DE-LOS-AVANCES-DEL-CATASTRO-NACIONAL.pdf
Danmarks Domstole. 2024. «#retogretfærdighed». Publicación institucional sobre Tinglysningsretten, estadísticas de 2023. https://dk.linkedin.com/posts/danmarksdomstole_retogretf%C3%A6rdighed-activity-7151104504556404736-RcTS
Field, Erica. 2005. «Property Rights and Investment in Urban Slums». Journal of the European Economic Association 3 (2–3): 279–290. https://doi.org/10.1162/jeea.2005.3.2-3.279
Gobierno de Ruanda. 2018. Strategic Plan for the Environment and Natural Resources Sector 2018–2024. https://climatechange.gov.rw/fileadmin/user_upload/Documents/Strategy/Strategicplanfortheenvironmentandnaturalresourcessector2018%E2%80%932024.pdf
Instituto Geográfico Nacional de Costa Rica. s. f. «Información institucional sobre el Programa de Regularización del Catastro y Registro». Sistema Nacional de Información Territorial. https://www.snitcr.go.cr/ign_ign
Observatorio de Derechos de Propiedad. 2023. «Observatorio presenta Termómetro acerca del Registro General de la Propiedad». Publicado por CACIF. https://cacif.org.gt/observatorio-termometro-registro-general-de-la-propiedad-guatemala/
Organización de los Estados Americanos. s. f. Código Civil de Guatemala, Decreto-Ley 106, artículo 1127. https://www.oas.org/dil/esp/codigo_civil_guatemala.pdf
Registro de Información Catastral. 2019. Plan Estratégico Institucional 2020–2028 y Plan Multianual Operativo 2020–2024. https://portal.ric.gob.gt/sites/default/files/2024-11/PEI%202020-2028%20y%20PMO%202020%202024.pdf
Registro de Información Catastral. s. f. «Zonas Declaradas Catastradas». https://portal.ric.gob.gt/zonas_declaradas_catastradas
Registro de Información Catastral. s. f. «Zonas en Proceso Catastral». https://portal.ric.gob.gt/node/331
Sam, Eduardo. 2020. «Fray Bartolomé de las Casas, el municipio que se asentó en tierra ajena». Ojoconmipisto, 1 de octubre. https://www.ojoconmipisto.com/fray-bartolome-de-las-casas-el-municipio-que-se-asento-en-tierra-ajena/
Secretaría de Planificación y Programación de la Presidencia (Segeplan). 2026. «Proyectos aprobados en SNIPGT ascienden a 6,788». 11 de septiembre. https://portal.segeplan.gob.gt/segeplan/?p=16017
¿Sabe el Estado quién es dueño de su tierra?
Sin seguridad de la propiedad no hay inversión: Guatemala necesita integrar su catastro y agilizar los registros para liberar su potencial.
Hace más de cuatro décadas, durante el gobierno de Fernando Romeo Lucas García, se creó el municipio de Fray Bartolomé de las Casas, en Alta Verapaz. El terreno donde se levantó su casco urbano pertenecía a la familia Petersen: 15 caballerías, unas 677 hectáreas. Allí se construyeron casas, calles, la iglesia y la municipalidad. Unos 3,000 vecinos quedaron en medio de una disputa que la familia ganó en los tribunales en 1999. Todavía en marzo de 2025, Canal Antigua documentó que la resolución judicial seguía sin ejecutarse. Casi medio siglo después de fundar un pueblo sobre tierra privada que nunca compró, el Estado seguía sin resolver el reclamo de sus propietarios.
La consecuencia alcanzó también a los vecinos. En 2020, Ojoconmipisto documentó que la falta de certeza sobre la propiedad dificultaba aprobar obras públicas en el casco urbano. Desde entonces, el municipio ha impulsado nuevos proyectos, pero el problema nacional persiste. En septiembre de 2026, Segeplan informó que 467 proyectos de inversión pública tenían pendiente acreditar el derecho de propiedad sobre sus terrenos. Hay obras que los guatemaltecos desean realizar y cuyos expedientes tropiezan con una pregunta elemental: ¿de quién es la tierra?
Fray Bartolomé llegó a la prensa por ser un caso extremo: el Estado fundó un municipio sobre propiedad privada y, décadas después de una resolución judicial, todavía no había resuelto el reclamo. Pero la incertidumbre se repite por todo el país: el terreno heredado que nunca se inscribió a nombre de los hijos, la finca cuyas medidas no coinciden con los mojones, el lote inscrito a nombre de dos propietarios distintos. ¿Quién levanta un segundo nivel o instala riego sin certeza sobre sus derechos? El propietario puede tener tierra, recursos y voluntad de invertir, pero carecer de seguridad jurídica. Cuando la inversión se detiene, también se pierde la riqueza que habría podido crear.
Para saber de quién es cada terreno debemos responder dos preguntas. La primera: dónde está, cuánto mide y con qué colinda. La segunda: a quién pertenece, cómo se adquirió y qué gravámenes pesan sobre él. La primera tarea corresponde al catastro; la segunda, al registro de la propiedad. Guatemala tiene ambas instituciones, pero su información no siempre coincide. Cuando el terreno y el registro cuentan historias distintas, comienzan problemas que pueden tardar décadas, incluso vidas enteras, en resolverse.
La ley guatemalteca reconoció el problema hace más de veinte años. La Ley del Registro de Información Catastral, de 2005, contempla predios catastrados regulares e irregulares y exige declararlos después del análisis correspondiente. Un estudio de noviembre de 2019, con datos atribuidos al RIC, documentó 244,259 declaraciones, sin distinguir cuántas eran regulares y cuántas irregulares. La ley exige identificar el problema predio por predio, pero seguimos sin conocer públicamente su magnitud nacional.
Otros países han demostrado que es posible avanzar más rápido. Ruanda delimitó 11.4 millones de parcelas en su programa de regularización de tierras, con más de 110,000 personas participantes, el 99% contratadas en las propias comunidades. Los vecinos ayudaron a señalar los linderos. El Banco Mundial documentó el alcance nacional de ese esfuerzo. Pero medir no equivale a entregar títulos: un informe del gobierno ruandés registraba 8.6 millones de títulos impresos y 7.2 millones recogidos por sus titulares. Ruanda demostró que el levantamiento masivo es posible; completar la formalización exige trabajo adicional.
Perú tomó un camino más lento. En 1996 creó Cofopri, institución dedicada a formalizar la propiedad, que en treinta años reportó 2,879,000 títulos. Lo más interesante vino después. La economista Erica Field encontró que, durante los cuatro años siguientes a la titulación, la cantidad de renovaciones de viviendas aumentó un 68%. La mayor parte se financió sin préstamos bancarios. Las familias no esperaron crédito: con mayor seguridad de conservar sus casas, invirtieron recursos propios para mejorarlas.
Dinamarca resolvió otro problema: la lentitud de la ventanilla. En 2007 concentró el registro inmobiliario, antes repartido entre 82 circunscripciones judiciales, y en 2009 lo digitalizó. Según datos difundidos por la propia administración judicial danesa, en 2023 aproximadamente el 87% de los expedientes se procesaba automáticamente y unos 90 empleados atendían el sistema centralizado, que también registra otros derechos y bienes. La clave no fue solamente instalar computadoras, sino crear procedimientos uniformes capaces de funcionar sin intervención humana en la mayoría de los casos.
En Centroamérica tampoco ha sido sencillo. Costa Rica emprendió un Programa de Regularización del Catastro y Registro cuyo costo previsto fue de US$92 millones. La unidad ejecutora concluyó sus labores en mayo de 2014, pero el Registro Inmobiliario continuó los trabajos de cobertura y actualización catastral. La experiencia muestra que un proyecto financiado puede terminar sin que concluya la tarea permanente de mantener información territorial confiable.
En Guatemala, el Registro de Información Catastral reportaba 26 municipios declarados catastrados, de los 340 del país. En 2018 eran 13. En ocho años avanzamos trece municipios, menos de dos por año. Si mantuviéramos ese ritmo, el último municipio quedaría catastrado alrededor del año 2220. Para entonces habrán transcurrido casi dos siglos y ninguna persona que hoy vive en Guatemala podrá ver terminado el trabajo. El Plan Estratégico 2020-2028 parte del 3.8% de municipios catastrados en 2018 y fija como meta llegar al 15% en 2028: apenas 51 municipios. Considere usted que esta extrapolación revela cuánto necesitamos acelerar si queremos resolver el problema durante nuestra generación.
El Registro General de la Propiedad tampoco ofrece un panorama alentador. El artículo 1127 del Código Civil establece ocho días para inscribir un documento, ampliables en seis cuando requiere varias operaciones. Según datos del Registro recopilados por el Observatorio de Derechos de Propiedad, el tiempo promedio para inscribir una compraventa pasó de 6.7 días hábiles en 2018 a 20 en 2022. Se triplicó en cuatro años. Cuando usted compra una casa, no basta con pagarla y firmar: también debe esperar a que el Estado inscriba la operación. Los veinte días son un promedio histórico de compraventas, no el tiempo actual de todos los trámites.
Pero hay algo todavía más grave: no encontramos publicada una cifra nacional consolidada de fincas inscritas en los dos registros de la propiedad. Y en febrero de 2026, María Andrea Cáceres, del Observatorio de Derechos de Propiedad, declaró a Prensa Libre que no existe una estadística de cuántas personas tienen derechos posesorios frente a derechos inscritos. No significa que los registros desconozcan cada asiento: significa que el país carece de una medición pública suficiente para dimensionar la brecha. No sabemos siquiera qué tan grande es el problema que necesitamos resolver.
Para empezar a resolverlo no necesitamos reformar la Constitución ni aprobar otra ley. Necesitamos exigir resultados. Primero, que el RIC publique trimestralmente cuántos predios ha levantado y cuántos ha declarado regulares o irregulares. Segundo, que ambos registros de la propiedad publiquen cifras consolidadas de fincas inscritas y tiempos efectivos de tramitación. Tercero, que se respeten los plazos legales, incluidas sus excepciones. No podemos exigir resultados a instituciones si carecemos de indicadores públicos suficientes para medirlos.
Hay una cuarta tarea: asegurar que catastro y registro trabajen con información compatible y responsabilidades claras. El catastro identifica dónde está cada terreno, cuánto mide y con qué colinda; el Registro informa qué derechos constan inscritos sobre él. Cuando sus datos no coinciden, los propietarios quedan atrapados entre expedientes y procedimientos interminables. No basta con medir la tierra si esa información no permite identificar los derechos registrados. El catastro debe decirnos dónde está la propiedad; el Registro, qué derechos existen sobre ella. Y ambos deben hablar del mismo terreno.
En Fray Bartolomé de las Casas, los vecinos han sufrido las consecuencias de una disputa sobre el terreno de su casco urbano. Pero también está la familia Petersen: obtuvo una resolución judicial hace más de veinticinco años y todavía en marzo de 2025 seguía sin conseguir que se ejecutara. No he encontrado información que confirme que haya recibido la compensación desde entonces. Todo indica que el conflicto continúa. ¿Qué mensaje recibe quien piensa invertir en Guatemala cuando ve que ni siquiera una sentencia garantiza una solución oportuna? ¿Está usted dispuesto a seguir esperando que el Estado aclare de quién es su tierra y a que sus bisnietos tengan que esperar también?
Ramiro Bolaños, PhD.
Presidente del Centro de Pensamiento y Acción Factoría Libertatis
Referencias bibliográficas
Álvarez, Mauricio. 2026. «5 mil propiedades salieron del limbo legal en 3 años, ¿cómo otorgar títulos más rápido en Guatemala?». Prensa Libre, 5 de febrero. https://www.prensalibre.com/guatemala/guatemala-no-se-detiene/5-mil-propiedades-salieron-del-limbo-legal-en-3-anos-como-otorgar-titulos-mas-rapido-en-guatemala/
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Secretaría de Planificación y Programación de la Presidencia (Segeplan). 2026. «Proyectos aprobados en SNIPGT ascienden a 6,788». 11 de septiembre. https://portal.segeplan.gob.gt/segeplan/?p=16017
