Vivienda prioritaria pasa la prueba ácida del retorno sobre inversión

Durante años, la vivienda prioritaria cargó con la fama de ser necesaria, pero financieramente esquiva. Hoy, banca, desarrolladores, proveedores de materiales y comuna capitalina coinciden en que rentabilidad, incentivos urbanos y financiamiento empiezan a alinearse para escalar una respuesta habitacional postergada.

Por qué importa. El déficit habitacional se concentra en familias con ingresos mensuales entre GTQ 1500 y GTQ 6400, donde se ubica más del 83 % de los hogares guatemaltecos. Atender ese segmento dejó de ser filantropía para convertirse en un negocio defendible, siempre que se respete la disciplina del modelo.

• Carlos García, desarrollador especializado en vivienda asequible, sostiene que los proyectos pueden lograr retornos anuales de entre el 15 % y el 20 %, e incluso acercarse al 25 % cuando la ejecución, venta y entrega cumplen tiempos.

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• Gabriela Cruz, gerente de vivienda en CEMPRO, estima rentabilidades cercanas al 15 % y un ROE alrededor del 40 %, siempre que el proyecto controle eficiencia constructiva, velocidad de absorción y gestión de licencias.

• “No es para cualquier desarrollador. Deben adaptarse al tipo de producto habitacional”, advierte García. El segmento no admite holguras presupuestarias y exige rigor en cada parte del proyecto.

Cómo funciona. El sistema descansa en tres palancas que se sostienen entre sí: suelo céntrico aprovechado al máximo, construcción modular y financiamiento al comprador con baja barrera de entrada. Cuando alguna falla, los números no cierran. Cuando se alinean, el producto se vende por la demanda contenida.

• La construcción representa entre un 50 % y un 60 % del costo. El sistema de muros de carga permite fundir uno o dos apartamentos diarios y prescindir de sótanos, esto comprime tiempos y precios.

• García recomienda terrenos pequeños y céntricos, por debajo de USD 325 por vara cuadrada, aprovechando el índice de edificabilidad ampliada y aumentada del POT en zonas G3, G4 y G5.

• Marcos Penados, director en ASTY Desarrollos, propone un manual de buenas prácticas constructivas para estandarizar el m² y no descarta —por los incentivos— que desarrolladores prémium migren al segmento sin reinventar procesos.

Datos clave. El CHN proyecta GTQ 4000M para constituir el Fondo para la Adquisición de Primera Vivienda (FAPRIVI), equivalente a unas 10 000 viviendas. El instrumento ataca la principal fricción del segmento: la capacidad de pago promedio de la base de la pirámide ronda los GTQ 1900 mensuales, casi calzada con la cuota.

• Con FAPRIVI, la cuota mensual promedio se reduce a GTQ 1700, según Guillermo López, gerente de vivienda del CHN. Es un alivio para el 80 % de las familias que adquieren vivienda prioritaria y asequible.

• La educación financiera débil, niveles altos de endeudamiento y dificultad para armar expediente son tres barreras identificadas por el CHN. El cuello de botella es el enganche, no la cuota.

• García añade que el producto debe venderse casi dos veces por la rotación natural del segmento, lo que obliga a calificar y dar seguimiento al cliente durante meses para que no se endeude antes de la entrega.

Ahora qué. El siguiente salto es escalar y diversificar los instrumentos. A siete años del Reglamento de Vivienda Prioritaria, EMVDU avanza con un registro de elegibilidad —en fase piloto con dos proyectos en zona 1— para precalificar masivamente a familias interesadas, mientras el CHN prepara una figura inédita en el país.

• Eva Campos, directora de la EMVDU, explica que existen 5000 registros de interés que requieren tecnología para precalificar a escala y enlazar a las familias con la banca, replicando la lógica de un banco de compradores.

• El CHN lanzará en el segundo semestre el primer proyecto bajo modalidad de leasing habitacional, inspirado en el éxito de esa figura en Colombia, donde las familias habitan mientras construyen el enganche.

• López sostiene que el leasing rompe la barrera del enganche para quienes pagan renta similar a la cuota y convierte el contrato en crédito hipotecario al alcanzar la capacidad mínima de ahorro.