Techo propio, cada vez más lejano en México

La vivienda digna en México se ha vuelto un desafío creciente: los precios no dejan de subir, mientras los ingresos se estancan. En este contexto, tanto el mercado como las políticas públicas enfrentan tensiones para cerrar una brecha que sigue ensanchándose.

Por qué importa. El acceso a la vivienda formal es uno de los principales indicadores de bienestar social. En México, este derecho enfrenta hoy severas restricciones estructurales, tanto en términos de precio como de oferta, especialmente en las ciudades con mayor concentración económica y laboral.

• En la CDMX, el precio por metro cuadrado superó los MXN 56 000, mientras solo se construyeron 386 viviendas en el primer trimestre del año. Esta escasez impacta a más de 50 000 personas en rezago.

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• A nivel nacional, el precio promedio de la vivienda alcanzó los MXN 30 477 pesos por m² en marzo de 2025, con un alza interanual de 6.8%. Esto ocurre mientras más de 8.9M de mexicanos viven en condiciones inadecuadas.

• El alza de precios revela un problema más profundo: la desconexión entre el mercado y la realidad social. Ciudades como Querétaro, Michoacán y CDMX enfrentan sobrecostes habitacionales por bajos ingresos y escasa oferta.

Datos clave. El mercado habitacional mexicano revela profundas asimetrías entre oferta, demanda y capacidad adquisitiva. La vivienda usada gana protagonismo, mientras las nuevas políticas buscan contener el deterioro social del derecho a la vivienda.

• Entre 2016 y 2022, el precio subió 58.4 %, pero los ingresos laborales apenas crecieron 4.1 %. Esto ha limitado gravemente el acceso a inmuebles formales, sobre todo para los sectores de menores ingresos.

• Durante el primer trimestre de 2025, la vivienda usada se apreció un 8.3 %, superando el alza de la nueva. Representa ya más del 60 % de las operaciones.

• Tlaxcala (14.7 % de alza), Quintana Roo y Baja California Sur también muestran incrementos acelerados, impulsados por turismo, nearshoring y proyectos de infraestructura.

Visto y no visto. Frente al rezago habitacional, el Estado ha intensificado su participación con programas de crédito social y construcción de vivienda. Aunque los esfuerzos públicos avanzan, persisten desafíos estructurales en cobertura, financiamiento y planeación urbana.

• El Infonavit lidera el crecimiento en créditos, con un aumento de 18.9 % en 2024, frente a una caída del 6.8 % en la banca comercial. Se prevé que en 2025 el financiamiento total crezca un 10.2 %.

• El programa “Vivienda para el Bienestar” busca construir 1.1M de viviendas en el sexenio. Esto con créditos de interés cero y prioridad para quienes ganan hasta dos salarios mínimos.

• En nueve estados ya se construyen más de 22 000 viviendas; otras 19 000 están por iniciar en 20 entidades. Además, se han activado programas para reducir deudas hipotecarias impagables, como parte de una estrategia de justicia habitacional.

Ahora qué. El futuro inmediato del acceso en México dependerá de la capacidad de equilibrar desarrollo urbano, crecimiento poblacional y sostenibilidad financiera. La presión recae tanto en el mercado como en las instituciones.

• BBVA Research estima que necesita al menos 2.3M de viviendas adicionales para responder a la demanda actual. Lo que implica fortalecer esquemas de financiamiento y agilizar la producción habitacional.

• Aunque las tasas de interés siguen elevadas (11.5 – 11.7 %), la reciente baja de la tasa de referencia del Banco de México (9 %). Esto alivianaría gradualmente las condiciones de crédito y estimulará nuevas inversiones.

• La digitalización y esquemas como el co-financiamiento y arrendamiento social ofrecen nuevas oportunidades. Deberán ser escalados para tener impacto real. Mientras tanto, la vivienda formal sigue siendo un lujo.