México industrial: del nearshoring al nerviosismo

La desocupación industrial vuelve al radar inmobiliario en México. Aunque la construcción sigue estable, la demanda de espacios logísticos se enfría, especialmente en el norte. La Ciudad de México resiste, pero las tensiones comerciales con EE. UU. frenan decisiones de inversión y alertan sobre una posible transición de ciclo.

Por qué importa. El dinamismo del mercado industrial mexicano, impulsado por el nearshoring, comienza a mostrar fisuras. La caída en la ocupación y el freno en nuevas demandas reflejan un entorno incierto que podría frenar uno de los principales motores de atracción de inversión.

• El arrendamiento de espacios industriales cayó 46 % interanual en abril, según Solili. La tasa de vacancia subió a 3.4 %, con un alza de 90 puntos base respecto al mismo mes de 2024.

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• “La cautela de inquilinos e inversionistas se intensifica”, apunta Solili, señalando los recientes aranceles de EE. UU. como un factor disuasivo, especialmente para el norte del país.

• Aunque el precio de renta subió 8 % anual hasta USD 7.04 USD por m², el ritmo de crecimiento se desacelera, reflejando menor presión por parte de la demanda.

Datos clave. El norte, antes epicentro del boom industrial, concentra ahora los mayores signos de enfriamiento. En contraste, la ciudad se perfila como un punto de resiliencia frente a la incertidumbre geopolítica.

• En abril se liberaron 177 000 m². Tijuana representó el 22 % de ese total, seguida por Monterrey y Guadalajara (20 % cada una) y Saltillo (18 %), todas ubicadas en el norte.

• El Bajío sufrió la mayor contracción en demanda, con una caída del 63 %, mientras el norte registró una baja del 51 % en actividad de arrendamiento industrial.

• La ciudad fue la excepción, al registrar un incremento del 19 % anual en ocupación, con 51 000 m² colocados. Su ubicación y diversidad económica la convierten en un refugio para inversionistas.

Punto de fricción. La política comercial estadounidense vuelve a colocar a México en una posición incómoda. El endurecimiento arancelario de la administración Trump ya genera efectos inmediatos en decisiones de inversión y operación.

• “La incertidumbre generada por los aranceles limita la planeación”, advierte Solili. Esto ha provocado cautela en nuevos contratos, sobre todo en zonas fronterizas dependientes del comercio exterior.

• La combinación entre inflación en EE. UU. y tensiones diplomáticas ha generado un efecto dominó en los procesos logísticos y en las cadenas de suministro instaladas en México.

• Algunas firmas han optado por postergar decisiones de expansión o renegociar contratos, lo que eleva el inventario disponible en el corto plazo y reduce el dinamismo observado entre 2021 y 2023.

Ahora qué. El sector industrial mexicano entra en una fase de evaluación estratégica. Pese a que la construcción sigue activa, las señales de desaceleración podrían frenar futuros desarrollos si no se recupera la confianza inversionista.

• Actualmente, se desarrollan 5.4M de m² industriales en el país. Sin embargo, en abril solo se iniciaron obras por 342 000 m², una baja del 15 % anual que apunta a menor dinamismo futuro.

• Para Solili, el sector vive una etapa de transición. Replantear estrategias de inversión y fortalecer la resiliencia frente a factores externos será clave para evitar una corrección más severa.

• La prioridad inmediata será recuperar confianza, estabilizar la demanda y evitar que la vacancia se vuelva estructural, lo que implicaría un retroceso para el atractivo de México como hub logístico.

Con información de: Real Estate Market & Lifestyle