¿Meta o mito? El desafío de duplicar viviendas en Canadá

Duplicar la producción anual de viviendas en Canadá es la nueva meta del gobierno federal. Pero la construcción de 500 000 unidades al año tensiona al sector. Asimismo, ha abierto debate sobre qué tan viable o necesaria es una expansión de esa magnitud.

Por qué importa. El acceso a una vivienda digna se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los canadienses. La pandemia dejó una herencia difícil: precios desbordados, escasa oferta y tasas hipotecarias restrictivas.

• Según la CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), se necesitan entre 430 000 y 480 000 viviendas anuales hasta 2035 para recuperar la asequibilidad perdida desde 2019.

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• Hoy, el país completa en promedio 210 000 unidades al año, lo que hace evidente la brecha estructural entre lo que se construye y lo que se necesita.

• “Doblar el ritmo de construcción es factible, pero requiere fuerza laboral moderna, inversión privada, menos trabas regulatorias y avances tecnológicos”, advirtió Aled ab Iorwerth, economista jefe adjunto de CMHC.

En el radar. La estrategia del gobierno se apoya en medidas fiscales, créditos para constructores e incentivos a la vivienda modular. Pero la escala del reto requiere más que impulsos puntuales.

• Build Canada Homes movilizará CAD 40 000M para fortalecer el sector prefabricado, que hoy representa apenas del 4 al 6 % del total construido.

• Inspirado en Japón y Suecia, donde este modelo alcanza hasta 45 %, el gobierno busca reducir tiempos de obra en un 50 % y costos en un 20 %.

• El reto no es solo técnico. Canadá tiene más de 5000 municipios con regulaciones distintas, lo que dificulta estandarizar diseños y escalar el modelo.

Datos clave. Aunque la meta de 500 000 viviendas anuales domina el discurso político, los análisis técnicos sugieren un umbral diferente.

• CMHC y otros estudios privados coinciden en que construir 400 000 viviendas al año sería suficiente para recuperar los niveles de asequibilidad de 2019.

• Alcanzar ese número implicaría un aumento del 50 % en productividad, asumiendo un crecimiento modesto (1 % anual) en la fuerza laboral del sector.

• La alternativa —aumentar 16 % anual, la cantidad de trabajadores— es considerada inviable, dada la inminente jubilación de al menos 108 000 personas en la industria al 2034.

Detrás de escena. Aumentar la oferta podría estabilizar precios, pero sin reformas estructurales, los efectos serían limitados y posiblemente efímeros. 

• Eliminar el GST (impuesto canadiense sobre bienes y servicios) para compradores primerizos impulsaría la demanda, pero también podría encarecer los precios si la oferta no responde a tiempo.

• Revivir el programa MURB (proyecto que incentiva la construcción de edificios con múltiples unidades de vivienda) permitiría deducir impuestos a inversionistas en vivienda en renta, pero enfrenta obstáculos como la baja rentabilidad frente a otras opciones.

• El catálogo federal de diseños preaprobados busca agilidad, pero su éxito dependerá de la aceptación local y la capacidad para producir a gran escala. 

Balance.  Más que una meta numérica, el desafío habitacional revela un dilema de fondo: cómo intervenir en el mercado sin distorsionarlo y sin agotar la capacidad del sistema. 

• Ciudades como Toronto, Montreal y Vancouver enfrentan las mayores brechas entre oferta y demanda. Solo en Montreal, los costos de propiedad han aumentado más que en cualquier otra ciudad desde la pandemia.

• El nuevo enfoque de CMHC proyecta metas a 10 años, asumiendo que resolver la crisis es una maratón, no una carrera de velocidad.

• “Se necesitan cambios sistémicos. La meta es realista solo si todos los niveles de gobierno y el sector privado comprenden la magnitud del reto”, concluyó ab Iorwerth.