Licencias de construcción: termómetros de la eficiencia urbana

Tramitar un permiso de construcción en Guatemala implica más que cumplir requisitos técnicos. Es el reflejo de cómo funciona —o se detiene— la gestión pública. Cada autorización pone a prueba la coordinación entre instituciones y la voluntad de modernizar procesos que definen tiempos de obra y el costo de construir.

Por qué importa. Cuando la coordinación enfrenta altibajos, el retraso impacta directamente en el costo e inversión de los proyectos y planificación urbana. La complejidad en el trámite de licencias refleja la necesidad de una armonización del sistema de autorizaciones.

• Según la Dirección de Control Territorial (DCT), entre 2021 y septiembre de 2025, la Municipalidad de Guatemala registró 53 expedientes en trámite y autorizó 102 proyectos verticales de más de cinco niveles en las zonas 9 (3), 10 (43), 14 (24) y 15 (32).

  SUSCRÍBASE A NUESTRO NEWSLETTER DE INMOBILIARIA

• Diego Flores, director de proyectos de Idea Central, estima que los procesos pueden extenderse entre 12 y 24 meses. Cada mes detenido representa capital inmovilizado que termina reflejándose en el precio final del metro cuadrado.

• La demora empuja a los desarrolladores a mover sus inversiones hacia municipios donde los procesos son más expeditos e incluso pueden avanzar con la construcción mientras se completa la licencia. Esa práctica genera ventajas artificiales y un crecimiento desbalanceado a nivel metropolitano.

Punto de fricción. Aunque las municipalidades centralizan parte del proceso, los mayores cuellos de botella provienen de la coordinación con entidades externas. Cada una tiene sus propios plazos y criterios, lo que vuelve al expediente una carrera de resistencia más que una gestión técnica.

• Según Verónica Tzoc, gerente general de la Ventanilla Ágil de la Construcción (VAC), la falta de criterios unificados entre municipalidades convierte cada trámite en un proceso distinto, sin una ruta estándar que garantice certeza ni tiempos previsibles.

• Las instituciones más incidentes son el MARN (impacto ambiental), la CONRED (evaluación de riesgo), el MSPAS (condiciones sanitarias), el MCD (protección patrimonial) y la DGAC (restricciones de altura), cada una con formularios y resoluciones independientes. Este esquema multiplica costos y abre espacios de discrecionalidad que afectan la trazabilidad y confianza del inversionista.

• Para evitar esa fragmentación, Tzoc y Flores coinciden en integrar una ventanilla única que conecte a todas las entidades. No se trata de eliminar controles, sino de que cada revisión tenga trazabilidad y un plazo predecible.

Entre líneas. La eficiencia urbana depende tanto de la capacidad de construir como de la de aprobar. Las licencias son un espejo del Estado: muestran qué tan coordinadas están sus instituciones, cuán claras son sus normas y predecibles sus decisiones.

• Tzoc enfatiza que las más de 300 comunas aplican criterios distintos. Esa disparidad crea incertidumbre y retrasa proyectos que cumplen con los mismos requisitos técnicos.

• Flores afirma que la falta de plazos definidos provoca que los inversionistas migren hacia municipios con trámites más fluidos, concentrando el desarrollo en pocos puntos del país.

• Eva Lima, directora de la DCT de la Municipalidad de Guatemala, explica que el proceso de licencias se desarrolla conforme a los parámetros establecidos en el trámite ambiental del MARN y en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que definen las etapas y requisitos técnicos a cumplir antes de la autorización final.

Balance. Modernizar la gestión de licencias es clave para una ciudad más competitiva. Con trazabilidad, transparencia y comunicación efectiva, cada expediente puede convertirse en un indicador de eficiencia.

• La gerente general de la VAC insiste en la importancia de “tramitar bien”: homologar procesos, digitalizar expedientes y dejar constancia pública de cada autorización para fortalecer la confianza del inversionista.

• Lima subraya que tecnología y coordinación interinstitucional son herramientas para acortar tiempos sin comprometer la calidad urbana. Sus visiones apuntan al mismo destino: una ciudad donde la regulación acompañe el desarrollo.

• Agilizar no significa simplificar, sino hacer que el control público evolucione al ritmo del crecimiento. Una gestión moderna no elimina los filtros, los vuelve claros, trazables y útiles para todos: instituciones, inversionistas y ciudadanos que comparten el mismo espacio urbano.