Latinoamérica entra en la era de la “ciudad bodega”

La región reconfigura su mapa urbano: mover y almacenar mejor, ya manda. La logística dejó de ser un telón de fondo y hoy dicta dónde se instala la actividad. Con la última milla y cadena de frío, la ciudad recompensa tiempos de entrega y accesibilidad.

Por qué importa. Latinoamérica avanza hacia una “ciudad bodega”: más nodos logísticos, menos dependencia de una sola centralidad y rentas que favorecen ubicaciones conectadas por encima del metraje. La logística se consolida como motor del real estate comercial, según Mordor Intelligence.

• La demanda de parques industriales y última milla presiona rentas en submercados prime: los ocupantes compran tiempo, no solo espacio. Esa carrera intensifica la competencia por corredores y carga la infraestructura vial.

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• El predominio del alquiler es gestión de riesgo. Con shocks cambiarios y ruido arancelario, las firmas buscan contratos indexados y balances livianos. Los propietarios aseguran flujos más previsibles.

• La cadena de frío ya no es un detalle técnico: sin bodegas refrigeradas, suben mermas y se tensionan costos de alimentos y fármacos. Ahí aparece una oportunidad privada de activos “de misión crítica”, con demanda estable.

Datos clave. El mercado inmobiliario comercial latinoamericano se estima en más de USD 294 000M (2025) y superará los USD 404 000M (2030), con CAGR 6.54 %. La logística lidera por tamaño y ritmo; la última milla cobra prima por proximidad urbana.

• La logística representó el 31.2 % del mercado regional en 2024 y se proyecta que crezca 7.12 % hasta 2030, por encima de oficinas y retail.

• En comercio electrónico, la demanda de cross-docking urbano y temperatura controlada no retrocedió tras la pandemia. En Ciudad de México, activos de última milla muestran revisiones de renta superiores al 20 % al renovar contratos.

• Brasil ilustra la palanca de infraestructura: destinó cerca de USD 74 000M hasta 2029 a conectores logísticos. Esto reduce costos de tránsito interior-puertos y revaloriza suelo en nuevos corredores de carga y distribución.

Punto de fricción. El “boom” tiene límites: permisos lentos, títulos complejos y riesgo cambiario encarecen el financiamiento y vuelven más selectiva la oferta. La infraestructura abre corredores, pero no siempre al ritmo de la demanda privada.

• Un movimiento cambiario adverso del 10 % puede disparar liquidaciones relevantes en derivados: cubrir moneda cuesta y sube el costo total del proyecto.

• Los plazos de aprobación rondan los 18 meses en Chile y superan 36 en zonas de Argentina. Eso empuja inversión hacia brownfields o venta con arrendamiento posterior para bajar riesgo.

• Puertos, metros y carreteras revalorizan suelo; si la coordinación pública falla, suben congestión y costos logísticos. El Banco Mundial ubica a la región por debajo de la OCDE en eficiencia logística.

Ahora qué. Será indispensable leer la ciudad como red: logística, energía y movilidad en una sola ecuación. La agenda no es solo construir más, sino reducir fricción: permisos predecibles, propiedad clara y obras que destraben cuellos de botella.

• Los desarrolladores deberían priorizar activos “invisibles” (cadena de frío, última milla, eficiencia energética) con contratos largos y servicios críticos. La lealtad del inquilino sube cuando la operación depende del inmueble.

• Las ciudades necesitan ordenar suelo y tiempos: una tramitología incierta funciona como impuesto silencioso y empuja informalidad o proyectos defensivos.

• Los inversionistas harían bien en vigilar corredores ligados a manufactura “México+”, zonas francas y nodos intermodales. En mercados pequeños, la rentabilidad puede ser alta, pero exige prima por riesgo político y liquidez.