La brújula inmobiliaria de los centros comerciales apunta al interior

El boom de centros comerciales en el interior responde a una nueva etapa del mercado inmobiliario. La tierra disponible, la demanda de cercanía y el crecimiento de ciudades secundarias empujan proyectos que ordenan consumo, empleo y servicios. En varias cabeceras, este tipo de proyectos empieza a ocupar el lugar de una plaza urbana.

Qué destacar. El auge del sector se desplazó fuera del área metropolitana porque la capital muestra señales de saturación y el interior concentra nuevas oportunidades de consumo. Astrid Perdomo de Arriola, directora ejecutiva de ACECOGUA, afirma que los proyectos responden a población, cercanía y demanda acumulada.

• “Hace 20 años, varias zonas no tenían suficiente población económicamente activa para sostener proyectos comerciales”, explica Perdomo de Arriola. Hoy hay núcleos urbanos más grandes, consumidores jóvenes y mayor capacidad de compra.

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• “Otra variable: muchas familias viajaban una o dos horas para acceder a marcas, comida, entretenimiento y servicios básicos”, señala Virginia Cucalón, directora de Unidades y Centros Comerciales de ÍNTEGRO.

• Existe una brecha inmobiliaria concreta: muchas ciudades del interior todavía tienen oferta limitada de espacios modernos para recibir marcas nacionales e internacionales, agrega Jean Francois DuBois, director de MetroProyectos.

Visto y no visto. El centro comercial funciona como activo urbano porque sustituye una carencia: lugares seguros, caminables y con oferta concentrada. “Es el parque de la zona”, describe Cucalón. Estos desarrollos ahora ordenan convivencia, movilidad y permanencia en ciudades intermedias.

• El interior demanda centros comerciales con una mezcla para pasear, comer y resolver gestiones que les permitan permanecer cerca de dos horas en el centro comercial. La arquitectura debe acompañar la forma en que la comunidad aprende a usar el espacio.

• Esa lógica cambia el diseño inmobiliario. Cucalón menciona una preferencia por formatos de un nivel, porque gradas eléctricas y elevadores todavía son novedad en algunos mercados y pueden afectar la circulación interna.

• El consumidor joven del interior ya visita restaurantes, consume servicios y busca opciones más completas cerca de casa. “Te obliga a desarrollar proyectos pensados para permanecer, no solo para comprar y salir”, sostiene Perdomo de Arriola.

Entre líneas. El interior no funciona como una copia de la capital. Cada territorio exige lecturas propias: remesas, agroindustria, empleo formal, identidad cultural y hábitos familiares pesan distinto. El éxito de los centros comerciales depende de entender cada comunidad.

• Quetzaltenango, Sacatepéquez, Escuintla, Chimaltenango, Izabal y Alta Verapaz sostienen el dinamismo actual. En potencia de desarrollo están Huehuetenango, San Marcos y Quiché, según datos de ACECOGUA.

• El área de influencia también amplía la lectura inmobiliaria. DuBois explica que varias ciudades no atienden solo a sus habitantes, sino que atraen consumidores de municipios vecinos y se convierten en polos regionales de comercio y servicios.

• Los proyectos del interior es que en su mayoría son menores a 13 000 m² de área rentable. Esa escala permite sumar anclas, restaurantes, entretenimiento y servicios que sostienen estadías más largas en el centro comercial.

Lo que sigue. El sector proyecta al menos cinco años más de desarrollo dinámico en el interior. Estos centros ayudarán a descentralizar el consumo, el empleo y los servicios, pero también a formar nuevos polos urbanos. Elevan el valor del entorno y vuelven más atractiva la inversión a los alrededores.

• La llegada de marcas y franquicias ya reconocidas en el mercado capitalino confirma que el interior ya no es un mercado secundario. Según DuBois, estas zonas son una parte fundamental de la estrategia de expansión de las marcas.

• Perdomo de Arriola separa dos rutas: plazas donde pesa el volumen de compras y otras donde manda el ticket promedio. En la Costa Sur, la actividad productiva y el empleo permiten pensar en proyectos con mayor capacidad de consumo.

• La oportunidad inmobiliaria está en leer cada ciudad intermedia. El crecimiento sostenible exige equilibrio entre oferta y demanda. “Los centros comerciales deben gestionarse como activos patrimoniales”, concluye DuBois.