EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: El crecimiento urbano en Costa Rica avanza más rápido que sus normas. Más de la mitad de los municipios carece de planes reguladores actualizados, lo que ocasiona incertidumbre jurídica para desarrolladores y limita la inversión en vivienda. Además, el valor del suelo se dispara en la Gran Área Metropolitana (GAM).
Por qué importa. Solo 4 de cada 10 cantones cuentan con planes reguladores vigentes, según el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2024. La planificación urbana se fragmenta entre instituciones y decisiones políticas que frenan proyectos. Esto afecta el crecimiento ordenado e inversión privada.
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Los autores Erick Calderón y Giannina Ortiz alertan sobre “una ausencia real de planificación por cascada”, que desconecta políticas nacionales y municipales.
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En la GAM, más del 60 % de la vivienda nueva es vertical, una transformación impulsada por la escasez de suelo y falta de políticas claras de densificación.
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En este escenario, la ausencia de certidumbre regulatoria eleva costos, reduce oferta y desincentiva la participación privada en el desarrollo urbano.
Punto de fricción. El valor del suelo urbano se dispara en la GAM. Sin instrumentos de mercado que orienten la expansión, la infraestructura pública eleva el valor de la tierra sin mecanismos contractuales que devuelvan parte de ese beneficio al desarrollo habitacional.
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Un análisis del Lincoln Institute y la UCR muestra incrementos de hasta 20 % en los terrenos próximos al tren interurbano entre 2021 y 2025.
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El precio promedio del metro cuadrado del suelo es de USD 285, pero llega hasta USD 1837 en zonas céntricas, según el informe.
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En cantones como Flores, el bajo cobro del impuesto inmobiliario —apenas 60 % del potencial— refleja la urgencia de fortalecer catastros y gestión, no de subir tasas.
Entre líneas. El caso del Plan Ordenamiento Territorial de Pérez Zeledón (2022–2024) expone los riesgos de una planificación sin consenso. Su plan de ordenamiento territorial se detuvo por falta de validación ambiental y oposición vecinal.
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El informe identifica tres causas: conflictos locales, modelos habitacionales segregados y superposición entre el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) y municipalidades.
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Calderón sostiene que “la planificación no falla por falta de leyes, sino por exceso de actores que tiran en direcciones opuestas”.
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Expertos coinciden en que Costa Rica necesita un marco regulatorio urbano coherente, centrado en aplicar la ley y facilitar la inversión privada.
Lo que sigue. Actualizar los planes reguladores no es un trámite técnico, sino una política económica. Definir usos del suelo, coordinar transporte y captar plusvalías permitiría mejorar la competitividad urbana y reducir el déficit habitacional que aún supera las 150 000 viviendas.
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El informe propone integrar planificación, financiamiento y vivienda en un solo marco rector liderado por el MIVAH.
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Fortalecer la gestión municipal y modernizar el catastro fiscal permitiría capturar valor y reinvertirlo en infraestructura.
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En el fondo, invertir en reglas claras es invertir en libertad y competencia, los motores de un desarrollo urbano sostenible.
El crecimiento urbano en Costa Rica avanza más rápido que sus normas. Más de la mitad de los municipios carece de planes reguladores actualizados, lo que ocasiona incertidumbre jurídica para desarrolladores y limita la inversión en vivienda. Además, el valor del suelo se dispara en la Gran Área Metropolitana (GAM).
Por qué importa. Solo 4 de cada 10 cantones cuentan con planes reguladores vigentes, según el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2024. La planificación urbana se fragmenta entre instituciones y decisiones políticas que frenan proyectos. Esto afecta el crecimiento ordenado e inversión privada.
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Los autores Erick Calderón y Giannina Ortiz alertan sobre “una ausencia real de planificación por cascada”, que desconecta políticas nacionales y municipales.
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En la GAM, más del 60 % de la vivienda nueva es vertical, una transformación impulsada por la escasez de suelo y falta de políticas claras de densificación.
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En este escenario, la ausencia de certidumbre regulatoria eleva costos, reduce oferta y desincentiva la participación privada en el desarrollo urbano.
Punto de fricción. El valor del suelo urbano se dispara en la GAM. Sin instrumentos de mercado que orienten la expansión, la infraestructura pública eleva el valor de la tierra sin mecanismos contractuales que devuelvan parte de ese beneficio al desarrollo habitacional.
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Un análisis del Lincoln Institute y la UCR muestra incrementos de hasta 20 % en los terrenos próximos al tren interurbano entre 2021 y 2025.
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El precio promedio del metro cuadrado del suelo es de USD 285, pero llega hasta USD 1837 en zonas céntricas, según el informe.
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En cantones como Flores, el bajo cobro del impuesto inmobiliario —apenas 60 % del potencial— refleja la urgencia de fortalecer catastros y gestión, no de subir tasas.
Entre líneas. El caso del Plan Ordenamiento Territorial de Pérez Zeledón (2022–2024) expone los riesgos de una planificación sin consenso. Su plan de ordenamiento territorial se detuvo por falta de validación ambiental y oposición vecinal.
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El informe identifica tres causas: conflictos locales, modelos habitacionales segregados y superposición entre el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) y municipalidades.
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Calderón sostiene que “la planificación no falla por falta de leyes, sino por exceso de actores que tiran en direcciones opuestas”.
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Expertos coinciden en que Costa Rica necesita un marco regulatorio urbano coherente, centrado en aplicar la ley y facilitar la inversión privada.
Lo que sigue. Actualizar los planes reguladores no es un trámite técnico, sino una política económica. Definir usos del suelo, coordinar transporte y captar plusvalías permitiría mejorar la competitividad urbana y reducir el déficit habitacional que aún supera las 150 000 viviendas.
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El informe propone integrar planificación, financiamiento y vivienda en un solo marco rector liderado por el MIVAH.
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Fortalecer la gestión municipal y modernizar el catastro fiscal permitiría capturar valor y reinvertirlo en infraestructura.
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En el fondo, invertir en reglas claras es invertir en libertad y competencia, los motores de un desarrollo urbano sostenible.
