Ciudad Vieja, un nicho logístico entre lo turístico y lo residencial

Ciudad Vieja fue durante años solo un destino turístico-residencial, fuera del radar logístico. Pero desarrolladores descubrieron otra cara, la del polo industrial que enlaza la capital, Antigua Guatemala y el suroccidente. La industria valora su conexión, tierra disponible y precios bajos.

Por qué importa. Su atractivo responde a que está a 48 km de la capital por carretera asfaltada, conecta con la Ruta Nacional 14 (RN-14), tiene salida hacia Antigua Guatemala, enlace con Retalhuleu y vía hacia Escuintla. A eso se suma tierra lista para desarrollar. Para el inmobiliario industrial, ese inventario ya pesa —y mucho— cuando toca decidir.

• El municipio dejó de ser el plan B. Junto a la conectividad, ofrece costos más bajos, algo que pocos polos consolidados pueden dar, plantea Manola Flores, gerente comercial de Idea Central.

  SUSCRÍBASE A NUESTRO NEWSLETTER DE INMOBILIARIA

• Esas varias salidas reparten el riesgo de jugárselo todo a una sola carretera. En logística, un accidente nunca es solo un furgón detenido: encarece operaciones, rompe horarios y golpea la distribución.

• Eduardo Font, gerente general de Balto Desarrollos, detecta un “potencial interesante (dada la conectividad)” para la distribución pequeña y mediana en un radio de 20 km, como la Antigua, Chimaltenango, San Lucas o Palín.

Visto y no visto. La localidad apunta a un mercado con hambre de abastecimiento constante, cercano y eficiente. Ahí entra a escena Antigua Guatemala, motor de consumo y turismo donde restaurantes, hoteles, tiendas, supermercados y mercados empujan la demanda.

• La actividad constante que llega desde Antigua exige bodegas cercanas para abastecer el área. Cada viaje evitado a la ciudad es tiempo, combustible y horas de furgón que el operador no gasta.

• Según Flores, el alquiler ronda los USD 6 por metro cuadrado, frente a cerca de USD 12 en la capital. La mitad por almacenar prácticamente a la misma distancia del consumo.

• En venta, el metro cuadrado se sitúa cerca de USD 900, muy por debajo de lo que cuesta dentro del anillo capitalino. Esa brecha vuelve atractivo comprar tierra para desarrollar o rentar bodegas.

Detrás de escena. La venta de terrenos delata una mudanza silenciosa. Viejas fábricas, fincas cafetaleras y empresas de consumo masivo migran porque producir ahí salió caro. En su lugar llegan las bodegas, capaces de generar más rentabilidad del mismo metro cuadrado.

• Flores habla de una “ubicación finita”. La tierra está, sí, pero tiene fecha de caducidad y se irá agotando conforme avance el desarrollo industrial y la plusvalía se traduzca en precios más altos.

• El cambio ya arrancó en formato chico. Los parques industriales pequeños abrieron y se absorbieron rápido. Esa es la primera señal de demanda antes de los proyectos grandes.

• Para Miguel Ángel Par, investment manager, en logística la conectividad lo es casi todo. Por eso, proyectos ubicados sobre la CA-9, la VAS, Villa Nueva o Amatitlán siguen siendo “más apetecidos”.

Balance. El público objetivo tiene un perfil claro. Son empresas que buscan bodegas grandes, estabilidad operativa y contratos largos. No quieren ocupaciones de paso, dice Flores, sino espacios de almacenaje y distribución con compromisos de 10 a 15 años.

• La demanda se concentra en espacios de 1000 a 2500 metros cuadrados, explica. Es el tamaño justo para compañías que necesitan almacenar volumen y distribuir desde un punto cercano.

• La infraestructura municipal cojea. Flores reconoce que pocos municipios están preparados para recibir bodegas, así que cada parque debe resolver por su cuenta el tratamiento de aguas, accesos internos y operación básica.

• El municipio puede atraer inversión industrial antes de que la tierra escasee y los precios suban. Si autoridades y desarrolladores ordenan el crecimiento, la zona podrá sumar bodegas y conectividad.