EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: La Ciudad de México enfrenta una escasez de espacios industriales en un momento en que la demanda logística mantiene presión sobre el mercado. Con una vacancia metropolitana de entre el 3 % y el 4 %, las empresas y desarrolladores empiezan a reconvertir inmuebles existentes.
Por qué importa. La reconversión de espacios en la CDMX responde a poca disponibilidad industrial, pero con una demanda por distribución activa. En ese escenario, fábricas, bodegas y edificios corporativos subutilizados comienzan a funcionar como centros de distribución urbana.
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La plataforma Spot2.mx identifica intervenciones sobre inmuebles existentes que incluyen modernización de infraestructura, mejoras en patios de maniobra, incorporación de automatización y subdivisión de espacios para distintos operadores logísticos.
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El comercio electrónico sostiene esa presión. En 2025, México superó los 77M de compradores en línea y alcanzó ventas por MXN 941 000M, según la Asociación Mexicana de Venta Online.
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“La última milla dejó de ser un diferenciador”, explica Vianey Macías, head de Market Research en Spot2.mx. El cambio refleja una nueva lógica: ubicación, última milla y adaptación pesan más que la expansión tradicional.
En el radar. En corredores urbanos de la capital mexicana, las rentas industriales ya alcanzan niveles de entre USD 13.3 y USD 16.5 por m² mensual, con los valores más altos en zonas céntricas y mejor conectadas.
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Vallejo-Azcapotzalco, Iztapalapa-Iztacalco y Gustavo A. Madero mantienen alta demanda por conectividad y cercanía con zonas de consumo. Dos variables críticas para operaciones de última milla.
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La zona del poniente se consolida como extensión logística para abastecer corredores corporativos. La lectura del mercado ya no depende únicamente de metros cuadrados disponibles.
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Macías plantea el cambio de fondo: “El valor ya no lo define el tamaño”. La posición del inmueble dentro de la mancha urbana gana peso en la decisión.
Datos clave. El caso de la CDMX ocurre dentro de un mercado industrial mexicano que perdió velocidad después de varios años de expansión. Datoz reporta que el inventario alcanzó su mayor crecimiento en 2022, cruzó los 100M de m² en 2023 y moderó su ritmo en el último año.
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En 2025, el inventario industrial llegó a más de 111M de m², con una tasa de crecimiento anual de un 3.61 %, por debajo del 6.87 % registrado en 2022.
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La desaceleración ocurre en un entorno marcado por amenazas arancelarias, tensión geopolítica y expectativa sobre la renegociación del T-MEC. Factores que inciden sobre decisiones de inversión industrial.
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El Instituto Nacional de Estadística y Geografía reportó una inflación anual de la industria de la construcción de un 4.08 %, mientras que, en naves industriales, alcanzó un 3.21 %.
Ahora qué. Si la disponibilidad de suelo continúa limitada, el mercado de la CDMX tenderá a depender más de la adaptación del inventario existente que de nuevos desarrollos. La reconversión, la subdivisión operativa y la logística vertical aparecen como respuestas a una ciudad con poco margen físico.
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En zonas de mayor escasez, el mercado explora la logística vertical: edificios de varios niveles diseñados para carga, descarga y almacenamiento en operaciones industriales dentro de la ciudad.
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Una presión sobre rentas y corredores podría reforzar la competencia por activos bien ubicados. En ese escenario, modernizar inmuebles subutilizados mantendría atractivo frente a desarrollar inventario periférico.
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La evolución apunta a un modelo donde el crecimiento industrial depende menos de sumar tierra y más de adaptar inmuebles existentes para responder a la demanda logística, al consumo urbano y a la entrega de la última milla.
La Ciudad de México enfrenta una escasez de espacios industriales en un momento en que la demanda logística mantiene presión sobre el mercado. Con una vacancia metropolitana de entre el 3 % y el 4 %, las empresas y desarrolladores empiezan a reconvertir inmuebles existentes.
Por qué importa. La reconversión de espacios en la CDMX responde a poca disponibilidad industrial, pero con una demanda por distribución activa. En ese escenario, fábricas, bodegas y edificios corporativos subutilizados comienzan a funcionar como centros de distribución urbana.
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La plataforma Spot2.mx identifica intervenciones sobre inmuebles existentes que incluyen modernización de infraestructura, mejoras en patios de maniobra, incorporación de automatización y subdivisión de espacios para distintos operadores logísticos.
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“La última milla dejó de ser un diferenciador”, explica Vianey Macías, head de Market Research en Spot2.mx. El cambio refleja una nueva lógica: ubicación, última milla y adaptación pesan más que la expansión tradicional.
En el radar. En corredores urbanos de la capital mexicana, las rentas industriales ya alcanzan niveles de entre USD 13.3 y USD 16.5 por m² mensual, con los valores más altos en zonas céntricas y mejor conectadas.
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Vallejo-Azcapotzalco, Iztapalapa-Iztacalco y Gustavo A. Madero mantienen alta demanda por conectividad y cercanía con zonas de consumo. Dos variables críticas para operaciones de última milla.
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La zona del poniente se consolida como extensión logística para abastecer corredores corporativos. La lectura del mercado ya no depende únicamente de metros cuadrados disponibles.
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Macías plantea el cambio de fondo: “El valor ya no lo define el tamaño”. La posición del inmueble dentro de la mancha urbana gana peso en la decisión.
Datos clave. El caso de la CDMX ocurre dentro de un mercado industrial mexicano que perdió velocidad después de varios años de expansión. Datoz reporta que el inventario alcanzó su mayor crecimiento en 2022, cruzó los 100M de m² en 2023 y moderó su ritmo en el último año.
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En 2025, el inventario industrial llegó a más de 111M de m², con una tasa de crecimiento anual de un 3.61 %, por debajo del 6.87 % registrado en 2022.
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La desaceleración ocurre en un entorno marcado por amenazas arancelarias, tensión geopolítica y expectativa sobre la renegociación del T-MEC. Factores que inciden sobre decisiones de inversión industrial.
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El Instituto Nacional de Estadística y Geografía reportó una inflación anual de la industria de la construcción de un 4.08 %, mientras que, en naves industriales, alcanzó un 3.21 %.
Ahora qué. Si la disponibilidad de suelo continúa limitada, el mercado de la CDMX tenderá a depender más de la adaptación del inventario existente que de nuevos desarrollos. La reconversión, la subdivisión operativa y la logística vertical aparecen como respuestas a una ciudad con poco margen físico.
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En zonas de mayor escasez, el mercado explora la logística vertical: edificios de varios niveles diseñados para carga, descarga y almacenamiento en operaciones industriales dentro de la ciudad.
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Una presión sobre rentas y corredores podría reforzar la competencia por activos bien ubicados. En ese escenario, modernizar inmuebles subutilizados mantendría atractivo frente a desarrollar inventario periférico.
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La evolución apunta a un modelo donde el crecimiento industrial depende menos de sumar tierra y más de adaptar inmuebles existentes para responder a la demanda logística, al consumo urbano y a la entrega de la última milla.
