Capital en espera: la bolsa toca la puerta inmobiliaria

Guatemala todavía no tiene vehículos bursátiles que permitan al mercado inmobiliario levantar capital a escala. Para revertirlo, el país requiere reglas que conviertan proyectos, rentas y flujos futuros en inversión real. México y El Salvador ya usan estos esquemas, mientras el país compite con menos instrumentos.

Por qué importa. El anteproyecto de ley del mercado de valores podría diversificar el financiamiento para el sector inmobiliario. Un proyecto no tendría que depender de deuda bancaria o capital propio. Podría recibir dinero de diversos actores mediante valores negociados en bolsa.

• El anteproyecto permitiría dos caminos: fondos o sociedades de inversión inmobiliaria y Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces —FIBRAs—, en un modelo similar al mexicano, según Rolando Sanromán, gerente general de la Bolsa de Valores Nacional.

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  Estos vehículos podrían comprar centros comerciales, edificios y desarrollos terminados. También proyectos en etapa inicial, cuando el riesgo es alto y el capital difícil de conseguir, explica Sanromán.

• México y El Salvador aprovechan la ruta: México canaliza inversión hacia portafolios inmobiliarios mediante FIBRAs. El Salvador financia desarrollos privados por medio de la titularización.

En el radar. México y El Salvador ofrecen dos rutas distintas para Guatemala. Las FIBRAs mexicanas permiten invertir en bienes inmuebles sin comprar una propiedad completa. La titularización salvadoreña convierte activos o ingresos futuros en valores negociables.

• En México, el inversionista compra una participación en portafolios que generan rentas, con una lógica parecida a los REITs de EE. UU.

• En El Salvador, la titularización ya ha financiado infraestructura, desarrollos comerciales y vivienda vertical, en proyectos donde “cada quien tiene un pedacito”, explica Valentín Arrieta, director ejecutivo de la Bolsa de Valores de El Salvador.

• El modelo salvadoreño no sustituye a la banca, sino que la complementa, asegura Arrieta. En estos proyectos participan bancos, aseguradoras e inversionistas institucionales que antes difícilmente habrían entrado en operaciones de ese tamaño.

Punto de fricción. Sin un régimen más claro, Guatemala pierde inversión, la posibilidad de tasas más bajas y actividad económica que podría activarse con titularización y fondos inmobiliarios, argumenta Olav Dirmaark, director de CADEP. Esto significa menos liquidez y capital para nuevos proyectos.

• Guatemala es una “joya escondida” —demanda inmobiliaria, constructores activos y bancos que acompañan proyectos—, pero con un mercado de valores pequeño frente al tamaño de su economía, según Eduardo Caballero, CEO de Norfolk Financial Group.

• La titularización puede hacerse de forma contractual, pero sin reglas estandarizadas se vuelve legalmente compleja, advierte Dirmaark.

• Caballero apunta al mismo problema: la falta de un marco estandarizado. Guatemala puede atraer más inversión, pero necesita reglas definidas y una ley que permita crear vehículos especializados.

Ahora qué. Guatemala tiene una propuesta, pero debe convertirla en reglas reales. La ley de valores es clave para desarrollar vehículos de inversión, sostiene Caballero. La legislación debería tomar buenas prácticas de México, El Salvador y EE. UU., entre otros mercados, añade Dirmaark.

• El anteproyecto ya contempla certificados bursátiles fiduciarios, señala Sanromán. Ese instrumento permitiría estructurar FIBRAs inmobiliarias y otros vehículos vinculados a sectores como energía.

• La legislación no debería ser cerrada: bienes raíces, infraestructura, facturas, hipotecas y otros flujos podrían titularizarse si la ley lo permite, recomienda Dirmaark.

• El sector inmobiliario seguirá creciendo. La diferencia está en la velocidad. Con reglas claras, el capital privado entraría antes, exigiría más transparencia y financiaría proyectos que hoy avanzan con menos capital del que podrían atraer.