Camilo Albán: “El leasing y el hipotecario se entendieron como alternativas complementarias”

El leasing habitacional en Colombia surgió entre crisis, regulaciones que se replantearon y un esfuerzo por equilibrar protección a las familias y estabilidad para el sistema financiero.

Previo a una ponencia, en un evento de ACENVI, Camilo Albán, exvicepresidente del Banco Hipotecario DAVIVIENDA, destacó tres claves en entrevista con República Inmobiliaria: ventajas operativas que agilizaron el crédito, una pedagogía financiera decisiva y la comprensión de que leasing e hipotecario funcionan mejor como aliados.

¿Cuál fue el punto de inflexión que permitió consolidar el leasing habitacional?

—A fines del 2000, el sector de vivienda en Colombia enfrentaba una crisis financiera profunda. Las tasas de interés estaban amarradas a otras del mercado y dependían de una unidad variable que respondía a su comportamiento. Cuando esas tasas se dispararon, miles de propietarios dejaron de poder pagar sus créditos y los constructores, que tenían lotes financiados, también quedaron atrapados. La consecuencia fue una ola de daciones en pago que llegó directo a los bancos.

Ante ese escenario, el gobierno reaccionó con la Ley de Vivienda, que desligó las tasas del sistema variable y las vinculó a la inflación. Ese giro permitió crear un nuevo modelo de financiación más estable, acompañado de normas adicionales para proteger al sistema de vivienda.

Entre esas medidas, entre 2001 y 2002 nació el leasing habitacional. Surgió con una especie de “camisa de fuerza” para evitar que las familias perdieran su vivienda y para garantizar que los bancos pudieran manejar adecuadamente las deudas.

Con el tiempo, la regulación se fue ajustando para que el producto respondiera también a las necesidades del comprador y no solo a las del sector financiero. Ahí está el verdadero punto de quiebre: entender que leasing e hipotecario no son productos opuestos, sino complementarios. Esa fue la clave para su adopción en Colombia.

¿Qué decisiones estratégicas tomó siendo presidente de Banca Hipotecaria DAVIVIENDA que impulsaron este modelo?

—El leasing nació con ventajas claras tanto para la banca como para el comprador. Para los bancos existían beneficios tributarios y exenciones, y para los usuarios la posibilidad de deducir los intereses en su declaración de renta. Esa combinación creó un terreno fértil.

Además, el análisis de crédito en leasing es menos costoso que en un hipotecario tradicional. Como la propiedad queda a nombre de la entidad financiera, esta conoce el activo a profundidad y puede aprobar la operación con mucha más agilidad. Esa eficiencia se traduce en tasas más bajas para el usuario, lo que termina siendo un incentivo adicional para todas las partes involucradas.

¿Qué factores ayudaron a generar confianza en bancos y usuarios de este modelo?

—En DAVIVIENDA vimos desde el inicio que las condiciones financieras del leasing eran atractivas. Pero entenderlo internamente no bastaba: había que explicarlo al público.

La clave fue una labor fuerte de divulgación y educación financiera. El reto no era solo decir ‘aquí hay un nuevo producto’, sino lograr que la gente entendiera cómo funcionaba y qué beneficios ofrecía frente al crédito tradicional. Fue necesario un trabajo conjunto entre bancos, constructores, gobierno y clientes. Esa pedagogía fue determinante para generar confianza.

¿Se superó el mito de que solo la vivienda propia garantiza seguridad patrimonial?

—Ese es uno de los puntos más sensibles de la educación financiera. Las personas quieren un título que diga que la vivienda es suya y no del banco. Pero en la práctica, si está hipotecada, el banco igual tiene una garantía sobre ella. Al final, la diferencia es más emocional que real.

Ahí es donde entra la explicación: en leasing, la propiedad la mantiene el banco y eso da ventajas operativas claras. Si alguien deja de pagar un crédito hipotecario, el proceso de restitución puede tardar hasta cinco años; en leasing, el procedimiento puede resolverse en dos o dos años y medio. Esa diferencia también ayuda a que el producto sea sostenible para el sistema.

¿Qué perfiles de población se beneficiaron más del leasing habitacional en Colombia?

—Creo que el éxito radica en que nunca se plantearon como dos caminos separados. El leasing y el hipotecario se entendieron como alternativas complementarias. El comprador compara beneficios, analiza qué le conviene y decide.

En mi opinión, el leasing termina ofreciendo ventajas para ambas partes: para el comprador y para la entidad financiera.

¿Cuáles son las tres lecciones más valiosas que deja la experiencia colombiana en leasing?

—La principal enseñanza es el trabajo articulado entre gobierno, banca y constructores. Cuando las decisiones se toman como política de bien común, el sistema se fortalece.

Lo segundo es evitar la mirada fragmentada de “yo soy banco” o “yo soy constructor”. La política de vivienda debe ser una política de Estado, no una suma de medidas aisladas.

Y, finalmente, entender que todo funciona mejor cuando hay claridad en la dirección que marca el gobierno. Con esa claridad, productos como el leasing se convierten en herramientas para lograr el mismo objetivo: ampliar el acceso a vivienda.

Un último comentario…

—Mi mensaje final es que el éxito del leasing se explica por un trabajo articulado y sostenido. Cuando existe una política de vivienda clara, todos estos instrumentos —leasing, crédito, subsidios— se vuelven piezas complementarias de una misma estrategia.