EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: Thomas D’Alesandro: “Jamás replicaría un proyecto que ya hice con un ‘copiar y pegar’”
La sinergia entre diferentes usos como oficinas, comercios, viviendas y hoteles eleva las rentas y genera un flujo constante de clientes, transformando la rentabilidad y vitalidad de los proyectos.
En entrevista con República Inmobiliaria, Thomas D’Alesandro, presidente de Blakefield LLC, destacó la importancia de la “poética del espacio” para crear entornos que conecten emocionalmente con las personas. Así como de una narrativa clara que facilite atraer capital y apoyo gubernamental.
¿Cómo abordar la creación de proyectos de gran escala desde cero?
— Al comenzar de cero no se tiene la típica historia de cómo evoluciona una ciudad. Desarrollamos experiencia en pensar cómo funcionan los diferentes usos en conjunto. En bienes raíces, un uso puede ser una vivienda, hotel, centro comercial u oficinas. Eso significa empleo, vida, compras, visitas y estadías. Tuvimos que aprender qué hacía funcionar a cada uno de estos usos.
Para hacer usos mixtos es importante entender que se hablan lenguajes distintos. Es como una foto familiar: si todos sonríen, la imagen funciona; si uno no, hay que descartarla.
Además, hoy vivimos en dos mundos: físico y digital, a veces combinados como phygital. Nuestro éxito ha estado en entretejer estos usos. Eso se refleja en rentas más altas y mayor ocupación.
¿Qué beneficios concretos encontraron al integrar oficinas, comercios, viviendas y hoteles?
— Cuando todo está cerca, las personas tienen más motivos para ir a la oficina, con restaurantes, gimnasio y servicios al alcance, lo que genera mayor ocupación y rentas más altas que en zonas sin esa integración.
En la industria, las oficinas en entornos de uso mixto logran rentas 35 % más altas que las aisladas; en algunos proyectos, incluso el doble, porque las empresas compiten por atraer talento y pagar más por ubicaciones atractivas.
En hoteles, aproximadamente el 70 % de las reservas se hacen en línea, y los huéspedes valoran estar cerca de tiendas, restaurantes y del distrito de negocios, lo que eleva la ocupación en un 20 % respecto a hoteles aislados.
Las unidades de apartamentos integradas al comercio y otros usos pueden alcanzar rentas hasta 60 % más altas, además de reducir la rotación, pues los empleados prefieren vivir cerca de su trabajo y amenidades.
La convivencia de residentes, empleados y huéspedes genera un flujo constante para el comercio, que puede cobrar hasta 50 % más en renta. Aunque el retail represente solo el 15 % del espacio construido, la integración con oficinas y residencias multiplica su valor.
¿Qué papel juega la experiencia emocional en el éxito de estos espacios?
— Hablamos de la “poética del espacio”, entendida como crear lugares que resuenen emocionalmente con las personas. Nuestras identidades se moldean en parte por dónde vivimos, trabajamos, compramos o vacacionamos. Queremos que la gente sienta amor por el lugar (“topofilia”), que no solo sea funcional, sino especial y cómodo.
Para lograrlo es clave contar con también con tres espacios adicionales: una plaza central para eventos, jardín y calles peatonales que mezclen interior y exterior.
Cada uno debe tener el tamaño y diseño adecuados para que las personas se sientan a gusto. Esos detalles son parte del “lenguaje” que hace que un espacio funcione y sea memorable.
¿Cuánto influye una narrativa clara para atraer capital?
— Cuando comencé, no podía decir que era un proyecto de uso mixto. Lo que decía era que los proyectos incluían tiendas y comercios. Un prestamista podía financiar el hotel, otro podía invertir capital en la oficina. Y todos veían el comercio minorista como un accesorio “agradable de tener”, sin darse cuenta de que eran el ingrediente que hacía que los otros funcionaran.
Sabíamos que si llegábamos diciendo: “tenemos este proyecto de uso mixto, queremos que financien hotel, apartamento, oficina y comercio”, la respuesta sería “no”. En cambio, al presentar un programa que integraba todo, comprendieron que estos activos funcionaban mejor juntos. Era una apuesta más segura que invertir en proyectos aislados.
Hoy es más fácil; los gobiernos incluso a veces lo exigen. Cuando lo propusimos inicialmente, les encantó la idea de no pensar en cosas independientes que requirieran conducir grandes distancias. Eso se ha fortalecido con el tiempo. Ahora incluso lo promueven.
El reto es que, si eres desarrollador de comercios y quieres construir un hotel, probablemente debas contratar a alguien con experiencia de 10 o 15 años en hoteles. Lo mismo pasa con oficinas y residenciales.
En una industria piensas que la otra es sencilla, y luego descubres que no lo es. Nosotros, en broma, lo llamamos “impuesto a la ignorancia”: cuando te lanzas sin saber, terminas pagando por ello.
¿Qué condiciones institucionales debe ofrecer un gobierno local para colaborar?
— En ocasiones, el uso del suelo era un problema. Antes podía establecerse que un área era solo para comercio y oficinas; el hotel era un uso distinto y la vivienda, otro más. Ponerlos juntos, o uno encima de otro, no estaba permitido en EE. UU. No existía la categoría de uso mixto.
Negociar los nuevos códigos llevó casi tres años. Un movimiento que ayudó fue el “nuevo urbanismo”, que proponía volver a la forma en que se construían las ciudades antes: todo más cerca y con códigos de zonificación que lo permitieran. Antes de ese movimiento, hacer lo que hacemos era muy difícil.
¿Qué hace a una ciudad un socio fuerte para proyectos de gran escala?
— Depende de varios factores. Hay políticos que no quieren ningún tipo de crecimiento, lo cual es un problema. En esos casos, debemos diseñar lo suficiente para que la gente quiera los proyectos de grandes escalas.
A veces ponen condiciones. En un proyecto nos exigieron operar transporte propio para evitar que el tráfico colapsara. Eso nos dio incentivos para promover transporte compartido, autobuses y estacionamientos externos. Otra condición fue garantizar un porcentaje de viviendas asequibles, evitando que todo fueran apartamentos de lujo. Esto hizo el barrio más realista y diverso, lo que ayudó a que todos se sintieran cómodos.
¿Se pueden replicar elementos de EE. UU. en Latinoamérica?
— Incluso dentro de EE. UU., los proyectos cambian según la demografía y la psicografía. La clave es entender al cliente.
Hacemos estudios de mercado con grupos focales y encuestas para adaptar el diseño a la población local. Tomar ideas de EE. UU. es válido, pero hay que probarlas para asegurarse de que la comunidad las sienta como propias.
Un ejemplo: en Reston Town Center en Virginia, cuando inauguramos uno de nuestros proyectos que incluía todo, hasta una fuente central iluminada, una líder de la comunidad se emocionó hasta las lágrimas. Para mí, esas lágrimas son un éxito: significan que el lugar conmueve profundamente.
Un comentario final…
— La última pregunta fue clave. Jamás replicaría un proyecto que ya hice con un “copiar y pegar”. Es esencial crear un sentido de lugar, que la gente sienta que ese sitio es para ellos.
Hoy, ese sentido no solo se vive en la calle o en un edificio, sino también en el mundo digital. Las personas eligen hoteles y compran en línea. Esto implica pensar el lugar también desde su presencia digital, algo que todos aún estamos aprendiendo a manejar.
*Entrevista realizada originalmente en inglés. Traducción propia.
Fotografías: Braulio Palacios / República
Edición de fotografías: Diego Cabrera / República
Thomas D’Alesandro: “Jamás replicaría un proyecto que ya hice con un ‘copiar y pegar’”
La sinergia entre diferentes usos como oficinas, comercios, viviendas y hoteles eleva las rentas y genera un flujo constante de clientes, transformando la rentabilidad y vitalidad de los proyectos.
En entrevista con República Inmobiliaria, Thomas D’Alesandro, presidente de Blakefield LLC, destacó la importancia de la “poética del espacio” para crear entornos que conecten emocionalmente con las personas. Así como de una narrativa clara que facilite atraer capital y apoyo gubernamental.
¿Cómo abordar la creación de proyectos de gran escala desde cero?
— Al comenzar de cero no se tiene la típica historia de cómo evoluciona una ciudad. Desarrollamos experiencia en pensar cómo funcionan los diferentes usos en conjunto. En bienes raíces, un uso puede ser una vivienda, hotel, centro comercial u oficinas. Eso significa empleo, vida, compras, visitas y estadías. Tuvimos que aprender qué hacía funcionar a cada uno de estos usos.
Para hacer usos mixtos es importante entender que se hablan lenguajes distintos. Es como una foto familiar: si todos sonríen, la imagen funciona; si uno no, hay que descartarla.
Además, hoy vivimos en dos mundos: físico y digital, a veces combinados como phygital. Nuestro éxito ha estado en entretejer estos usos. Eso se refleja en rentas más altas y mayor ocupación.
¿Qué beneficios concretos encontraron al integrar oficinas, comercios, viviendas y hoteles?
— Cuando todo está cerca, las personas tienen más motivos para ir a la oficina, con restaurantes, gimnasio y servicios al alcance, lo que genera mayor ocupación y rentas más altas que en zonas sin esa integración.
En la industria, las oficinas en entornos de uso mixto logran rentas 35 % más altas que las aisladas; en algunos proyectos, incluso el doble, porque las empresas compiten por atraer talento y pagar más por ubicaciones atractivas.
En hoteles, aproximadamente el 70 % de las reservas se hacen en línea, y los huéspedes valoran estar cerca de tiendas, restaurantes y del distrito de negocios, lo que eleva la ocupación en un 20 % respecto a hoteles aislados.
Las unidades de apartamentos integradas al comercio y otros usos pueden alcanzar rentas hasta 60 % más altas, además de reducir la rotación, pues los empleados prefieren vivir cerca de su trabajo y amenidades.
La convivencia de residentes, empleados y huéspedes genera un flujo constante para el comercio, que puede cobrar hasta 50 % más en renta. Aunque el retail represente solo el 15 % del espacio construido, la integración con oficinas y residencias multiplica su valor.
¿Qué papel juega la experiencia emocional en el éxito de estos espacios?
— Hablamos de la “poética del espacio”, entendida como crear lugares que resuenen emocionalmente con las personas. Nuestras identidades se moldean en parte por dónde vivimos, trabajamos, compramos o vacacionamos. Queremos que la gente sienta amor por el lugar (“topofilia”), que no solo sea funcional, sino especial y cómodo.
Para lograrlo es clave contar con también con tres espacios adicionales: una plaza central para eventos, jardín y calles peatonales que mezclen interior y exterior.
Cada uno debe tener el tamaño y diseño adecuados para que las personas se sientan a gusto. Esos detalles son parte del “lenguaje” que hace que un espacio funcione y sea memorable.
¿Cuánto influye una narrativa clara para atraer capital?
— Cuando comencé, no podía decir que era un proyecto de uso mixto. Lo que decía era que los proyectos incluían tiendas y comercios. Un prestamista podía financiar el hotel, otro podía invertir capital en la oficina. Y todos veían el comercio minorista como un accesorio “agradable de tener”, sin darse cuenta de que eran el ingrediente que hacía que los otros funcionaran.
Sabíamos que si llegábamos diciendo: “tenemos este proyecto de uso mixto, queremos que financien hotel, apartamento, oficina y comercio”, la respuesta sería “no”. En cambio, al presentar un programa que integraba todo, comprendieron que estos activos funcionaban mejor juntos. Era una apuesta más segura que invertir en proyectos aislados.
Hoy es más fácil; los gobiernos incluso a veces lo exigen. Cuando lo propusimos inicialmente, les encantó la idea de no pensar en cosas independientes que requirieran conducir grandes distancias. Eso se ha fortalecido con el tiempo. Ahora incluso lo promueven.
El reto es que, si eres desarrollador de comercios y quieres construir un hotel, probablemente debas contratar a alguien con experiencia de 10 o 15 años en hoteles. Lo mismo pasa con oficinas y residenciales.
En una industria piensas que la otra es sencilla, y luego descubres que no lo es. Nosotros, en broma, lo llamamos “impuesto a la ignorancia”: cuando te lanzas sin saber, terminas pagando por ello.
¿Qué condiciones institucionales debe ofrecer un gobierno local para colaborar?
— En ocasiones, el uso del suelo era un problema. Antes podía establecerse que un área era solo para comercio y oficinas; el hotel era un uso distinto y la vivienda, otro más. Ponerlos juntos, o uno encima de otro, no estaba permitido en EE. UU. No existía la categoría de uso mixto.
Negociar los nuevos códigos llevó casi tres años. Un movimiento que ayudó fue el “nuevo urbanismo”, que proponía volver a la forma en que se construían las ciudades antes: todo más cerca y con códigos de zonificación que lo permitieran. Antes de ese movimiento, hacer lo que hacemos era muy difícil.
¿Qué hace a una ciudad un socio fuerte para proyectos de gran escala?
— Depende de varios factores. Hay políticos que no quieren ningún tipo de crecimiento, lo cual es un problema. En esos casos, debemos diseñar lo suficiente para que la gente quiera los proyectos de grandes escalas.
A veces ponen condiciones. En un proyecto nos exigieron operar transporte propio para evitar que el tráfico colapsara. Eso nos dio incentivos para promover transporte compartido, autobuses y estacionamientos externos. Otra condición fue garantizar un porcentaje de viviendas asequibles, evitando que todo fueran apartamentos de lujo. Esto hizo el barrio más realista y diverso, lo que ayudó a que todos se sintieran cómodos.
¿Se pueden replicar elementos de EE. UU. en Latinoamérica?
— Incluso dentro de EE. UU., los proyectos cambian según la demografía y la psicografía. La clave es entender al cliente.
Hacemos estudios de mercado con grupos focales y encuestas para adaptar el diseño a la población local. Tomar ideas de EE. UU. es válido, pero hay que probarlas para asegurarse de que la comunidad las sienta como propias.
Un ejemplo: en Reston Town Center en Virginia, cuando inauguramos uno de nuestros proyectos que incluía todo, hasta una fuente central iluminada, una líder de la comunidad se emocionó hasta las lágrimas. Para mí, esas lágrimas son un éxito: significan que el lugar conmueve profundamente.
Un comentario final…
— La última pregunta fue clave. Jamás replicaría un proyecto que ya hice con un “copiar y pegar”. Es esencial crear un sentido de lugar, que la gente sienta que ese sitio es para ellos.
Hoy, ese sentido no solo se vive en la calle o en un edificio, sino también en el mundo digital. Las personas eligen hoteles y compran en línea. Esto implica pensar el lugar también desde su presencia digital, algo que todos aún estamos aprendiendo a manejar.
*Entrevista realizada originalmente en inglés. Traducción propia.
Fotografías: Braulio Palacios / República
Edición de fotografías: Diego Cabrera / República
