EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: Soil nailing o pilotes con berma: excavaciones urbanas entre lo técnico y la negociación vecinal
La elección entre soil nailing y pantalla de pilotes con berma define cómo se contiene el suelo durante una excavación profunda. En teoría, es una decisión de ingeniería. En Guatemala, suele resolverse en una negociación vecinal.
Dos sistemas, dos lógicas de trabajo
El soil nailing refuerza el terreno conforme avanza la excavación. El suelo deja de comportarse como tierra suelta y trabaja como una masa estabilizada desde las primeras etapas, reduciendo desplazamientos y el riesgo de deslizamientos.
La pantalla de pilotes con berma sigue otra secuencia: primero se levanta el muro, luego se excava. Durante ese proceso, una porción de tierra sostiene temporalmente el talud. El problema es que si la obra se detiene por cualquier razón, el riesgo no se pausa con ella. La berma puede volverse el tramo más vulnerable, sobre todo en terrenos ajustados o cuando la secuencia constructiva compromete su estabilidad.
Marcos Penados, cofundador de ASTY Desarrollos, quien abrió este debate más allá del gremio con una publicación en LinkedIn, introdujo una precisión que equilibra su propio argumento: una pantalla de pilotes anclada también puede ser segura. Su comparación apunta específicamente a la berma temporal, no al sistema de pilotes en sí.
Cuando una firma reemplaza al criterio técnico
Para usar soil nailing, el proyecto necesita autorización del vecino colindante porque los anclajes se extienden en subsuelo ajeno. Sin esa carta, la obra suele migrar a pilotes con berma. La decisión técnica se convierte en negociación, y la negociación no siempre parte de información suficiente.
Un ingeniero civil lo señaló sin rodeos: la berma se adoptó frecuentemente para reducir costos, no por criterio técnico.
El vecino no está obligado a ceder su subsuelo para hacer viable un proyecto ajeno. Pero tampoco existe una norma que formalice esa prerrogativa —según fuentes consultadas— ni que exija que se le explique qué implica cada opción antes de decidir. La asimetría de información es parte del problema.
Lo que se discutió en el panel técnico
En la Expo Real Estate 2026, cuatro ingenieros abordaron en un panel el tema de las excavaciones urbanas y la lógica que termina definiendo estos sistemas. La conclusión incómoda: la carta vecinal puede inclinar la balanza antes de que la decisión pase por un filtro técnico.
Diego Rivera, CEO de CPM, lo resumió con precisión: la elección “depende de una negociación con las vecindades”. Pablo Lago, director de STI, describió el soil nailing como una solución “más limpia y ágil” y con menos molestias para el entorno. Wilma de León Marroquín, directora de GEO Estudios, advirtió que la berma permite desplazamientos mayores cerca de otras estructuras.
Andrés García, representante de AGIES, invirtió la lógica del vecino escéptico: negar la autorización —creyendo proteger la propiedad— puede, sin saberlo, aumentar el riesgo. Más que cerrar el debate, el panel mostró qué argumentos defiende la industria y cuáles siguen sin llegar al otro lado de la colindancia.
Ningún sistema es seguro por defecto. El desempeño depende del diseño, el tipo de suelo, la supervisión y el presupuesto.
Un riesgo compartido que no debería quedar en el aire
La pregunta útil para el vecino colindante no es qué sistema se usó, sino cuál fue diseñado, explicado y supervisado con menor riesgo para terceros. Esta conversación merece más audiencia y menos jerga gremial.
AGIES trabaja en documentos técnicos para dar ese primer paso: más información disponible, decisiones documentadas y menor discrecionalidad cuando una excavación afecta a quienes no forman parte del proyecto. Porque lo que está bajo tierra no debería quedar en el aire.
Soil nailing o pilotes con berma: excavaciones urbanas entre lo técnico y la negociación vecinal
La elección entre soil nailing y pantalla de pilotes con berma define cómo se contiene el suelo durante una excavación profunda. En teoría, es una decisión de ingeniería. En Guatemala, suele resolverse en una negociación vecinal.
Dos sistemas, dos lógicas de trabajo
El soil nailing refuerza el terreno conforme avanza la excavación. El suelo deja de comportarse como tierra suelta y trabaja como una masa estabilizada desde las primeras etapas, reduciendo desplazamientos y el riesgo de deslizamientos.
La pantalla de pilotes con berma sigue otra secuencia: primero se levanta el muro, luego se excava. Durante ese proceso, una porción de tierra sostiene temporalmente el talud. El problema es que si la obra se detiene por cualquier razón, el riesgo no se pausa con ella. La berma puede volverse el tramo más vulnerable, sobre todo en terrenos ajustados o cuando la secuencia constructiva compromete su estabilidad.
Marcos Penados, cofundador de ASTY Desarrollos, quien abrió este debate más allá del gremio con una publicación en LinkedIn, introdujo una precisión que equilibra su propio argumento: una pantalla de pilotes anclada también puede ser segura. Su comparación apunta específicamente a la berma temporal, no al sistema de pilotes en sí.
Cuando una firma reemplaza al criterio técnico
Para usar soil nailing, el proyecto necesita autorización del vecino colindante porque los anclajes se extienden en subsuelo ajeno. Sin esa carta, la obra suele migrar a pilotes con berma. La decisión técnica se convierte en negociación, y la negociación no siempre parte de información suficiente.
Un ingeniero civil lo señaló sin rodeos: la berma se adoptó frecuentemente para reducir costos, no por criterio técnico.
El vecino no está obligado a ceder su subsuelo para hacer viable un proyecto ajeno. Pero tampoco existe una norma que formalice esa prerrogativa —según fuentes consultadas— ni que exija que se le explique qué implica cada opción antes de decidir. La asimetría de información es parte del problema.
Lo que se discutió en el panel técnico
En la Expo Real Estate 2026, cuatro ingenieros abordaron en un panel el tema de las excavaciones urbanas y la lógica que termina definiendo estos sistemas. La conclusión incómoda: la carta vecinal puede inclinar la balanza antes de que la decisión pase por un filtro técnico.
Diego Rivera, CEO de CPM, lo resumió con precisión: la elección “depende de una negociación con las vecindades”. Pablo Lago, director de STI, describió el soil nailing como una solución “más limpia y ágil” y con menos molestias para el entorno. Wilma de León Marroquín, directora de GEO Estudios, advirtió que la berma permite desplazamientos mayores cerca de otras estructuras.
Andrés García, representante de AGIES, invirtió la lógica del vecino escéptico: negar la autorización —creyendo proteger la propiedad— puede, sin saberlo, aumentar el riesgo. Más que cerrar el debate, el panel mostró qué argumentos defiende la industria y cuáles siguen sin llegar al otro lado de la colindancia.
Ningún sistema es seguro por defecto. El desempeño depende del diseño, el tipo de suelo, la supervisión y el presupuesto.
Un riesgo compartido que no debería quedar en el aire
La pregunta útil para el vecino colindante no es qué sistema se usó, sino cuál fue diseñado, explicado y supervisado con menor riesgo para terceros. Esta conversación merece más audiencia y menos jerga gremial.
AGIES trabaja en documentos técnicos para dar ese primer paso: más información disponible, decisiones documentadas y menor discrecionalidad cuando una excavación afecta a quienes no forman parte del proyecto. Porque lo que está bajo tierra no debería quedar en el aire.
