EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: En la casa de Patricia Zacapa, el negocio inmobiliario formaba parte de la rutina. Se hablaba de bienes raíces en el desayuno, almuerzo y cena. Ese entorno marcó el inicio de una historia que se volvió decisiva cuando, a los 17 años, tras la muerte de su padre, decidió acompañar a su madre en la empresa familiar.
Así comenzó una trayectoria de 37 años en el sector. Su primer cliente fue un embajador de México y, desde entonces, entendió que detrás de cada compra o inversión no solo hay una operación, sino una necesidad humana que exige empatía, además de conocimiento del mercado.
Con el tiempo, consolidó en Honduras una de las firmas inmobiliarias más sólidas del país. Hace casi una década se trasladó a Miami, donde volvió a empezar en uno de los mercados más competitivos de EE. UU. En pocos años logró posicionarse como Top Producer y entrar al 1 % de los Top Realtors del país.
En esta entrevista con República Inmobiliaria, aborda desde esa experiencia por qué Miami es un destino atractivo para el capital latinoamericano.
¿Qué ofrece hoy Miami para mantener su atractivo entre inversionistas latinoamericanos?
—El mercado latinoamericano es muy sólido por su diversidad. Está liderado por Colombia, junto con países como Argentina, México y varios centroamericanos. No ofrece un solo producto, sino muchas opciones, y eso le atrae al inversionista latino.
El mercado de bienes raíces ha evolucionado. Es muy diferente a como era antes, y esa transformación ha atraído mucha inversión latinoamericana porque hoy el foco está puesto en las rentas cortas.
Ese modelo tiene un uso flexible: permite utilizar la propiedad cuando viajan a Miami y rentarla cuando regresan a sus países. Además, nuestra economía es muy estable, algo que no sucede en buena parte de Latinoamérica.
El cliente latinoamericano está buscando seguridad y estabilidad económica en el lugar donde invierte.
Dentro de esa oferta variada, ¿qué es lo que más busca el latino?
—Se está centrando en inversiones para rentas cortas. Ese es hoy el mayor criterio de selección entre los inversionistas.
Luego vienen las rentas convencionales, que son distintas. Usted compra una casa o un apartamento y lo puede rentar de manera convencional. Pero todos sabemos que las rentas cortas tienen dos o tres veces mejor rentabilidad que una renta convencional.
¿Qué tipo de producto concentra hoy más interés?
—Hay un enfoque mayor en los apartamentos, precisamente porque las rentas cortas no se pueden hacer en productos como townhouses y casas. Eso está prohibido por las asociaciones de condominios donde se ubican esas propiedades.
Son parte de lo que llamamos Homeowners Association, y ahí no se permite hacerlo. En cambio, cuando se compra en un edificio, sí es posible, siempre y cuando el edificio tenga el permiso y la licencia para operar con rentas cortas.
Las rentas cortas están bastante reguladas en Florida, básicamente porque se protege a la industria hotelera. No cualquier proyecto permite este modelo. Pero la gente suele poner más su atención en un apartamento por la seguridad.
¿Qué zonas cuentan hoy la historia más interesante del mercado de Miami?
—La historia más atractiva está en zonas como Coral Gables, Brickell, Downtown, Wynwood, Midtown y Edgewater, porque son áreas que siguen creciendo día con día y cuya evolución impulsa una revalorización más importante.
Además, ahí es donde están los proyectos más recientes. Son las zonas donde más se está invirtiendo.
Eso en el sur de Florida. Más al norte, hablamos de Orlando, que también es un lugar donde la gente invierte mucho.
¿Desde cuándo observa este auge de inversión latina en Miami?
—Diría que desde hace unos cuatro o cinco años. La evolución que ha tenido la ciudad ha sido bastante rápida y, desde entonces, todo ha cambiado. Miami ya no es el mismo de hace 15 años, cuando viajábamos. Hoy es otra cosa, otro mundo.
Hay muchas compañías que se están mudando al sur de Florida. Empresas que vienen de Chicago, de Nueva York y de Los Ángeles, y eso está atrayendo inversión. Están llevando sus headquarters, sus firmas de abogados y distintas operaciones a Miami.
Brickell es el distrito financiero más importante después de Nueva York y eso lo vuelve muy atractivo, con muchos ejecutivos y corporaciones que quieren estar posicionados en esos lugares.
Así que es una mezcla de factores, pero hace unos cinco años es cuando uno ya siente que todo cambió.
¿Qué errores comete con más frecuencia el comprador latino que llega?
—No asesorarse. Ese es el error que puede salir más caro para un inversionista. No asesorarse con una persona que conozca el mercado y que sepa qué hacer para llevar esa inversión a un nivel exitoso.
Hay ciertas cosas que un inversionista debe saber cuando va a invertir en Miami o en Florida.
Por ejemplo, nunca se debe hacer una compra a título personal. Se debe hacer a través de estructuras jurídicas, como las LLC, que sirven para blindar y proteger las inversiones. Sobre todo, para no tener que pagar lo que se llama el impuesto del extranjero o el FERTA, que aplica cuando ese extranjero quiere vender la propiedad que compró.
Si la compró a título personal, va a tener una retención del IRS del 15 % sobre el valor de la propiedad. Entonces muchos compran sin saberlo a título personal y, cuando quieren vender, tienen que pagar esos grandes impuestos porque nadie los orientó.
El segundo error es comprar cash. Los financiamientos son bastante accesibles y muy fáciles. De hecho, si yo, como ciudadana americana, quiero sacar un financiamiento, me van a pedir muchísimos requisitos. Pero para un inversionista extranjero es mucho más sencillo y la gente no lo sabe.
Generalmente, solo se necesitan cinco requisitos: una copia del pasaporte con visa americana vigente, dos copias de extractos bancarios, una copia de un recibo de uso de agua o del teléfono de su casa en su país y una hoja de vida.
Con eso obtiene un financiamiento en Miami de manera ágil y con una tasa accesible. Los financiamientos se dan a 30 años y los intereses para extranjeros andan aproximadamente entre el 5.70 y el 6 %.
¿Cómo ve hoy el interés del comprador guatemalteco en el mercado?
—El guatemalteco realmente invierte muchísimo en Miami. Está muy interesado en ese mercado, precisamente porque le gusta la ciudad y porque la tenemos a prácticamente dos horas de vuelo.
Con el tráfico que existe ahora, en hora y media o dos horas uno se mueve muy poco, y en ese mismo tiempo ya estamos en Miami.
También la vuelve atractiva porque buscan proteger su patrimonio y quieren invertir en un lugar sólido, que les dé una alta rentabilidad. Generalmente, la rentabilidad que ustedes tienen aquí en Guatemala anda aproximadamente entre el 6 y el 7 %. Nosotros obtenemos una rentabilidad arriba del 18 al 25 %.
Es una diferencia enorme, y eso la hace atractiva para generar esos ingresos en dólares que todo el mundo quiere tener.
¿Qué busca el inversionista guatemalteco cuando decide entrar a Miami?
—Es una mezcla de todo. Siempre digo que todo tiene una historia. Si nos remontamos a los tiempos de la Guerra Fría, en los ochenta, hubo mucha migración de Centroamérica hacia Florida.
El guatemalteco centró su interés en la zona de Key Biscayne, que está cerca de Brickell, y en Coral Gables. Entonces el guatemalteco está muy concentrado en esas zonas porque ahí están los amigos, familiares o alguien que ya invirtió ahí y le contó que es una zona muy linda.
Además, buscan inversiones que les traigan buenos porcentajes de rentabilidad.
¿Cómo ha cambiado el perfil del comprador guatemalteco en los últimos años?
—Antes era más conservador y ahora es más agresivo. El guatemalteco ahora muchas veces invierte sin ir a ver la propiedad.
Antes iba, miraba y se aseguraba de estar comprando una propiedad tangible, que podía ver y tocar. Ahora compra mucha preconstrucción: proyectos que no están hechos, que no están desarrollados y que se van a entregar dos años después.
Y aun así sigue apostando por estas inversiones que no está mirando ni tocando. Eso muestra una evolución. Se está volviendo más agresivo y está alineado con la forma en que hoy invierte todo el mundo.
¿Ese cambio responde a la solidez que hoy transmite el mercado?
—Es una mezcla de muchos factores. El mercado de Florida es atractivo a nivel global, no solamente para el guatemalteco. Atrae gente de todas partes del mundo que quiere tener un pedacito de Miami.
Es un mercado que no hay que vender: ya se conoce, la gente lo sabe y quiere tener acceso a él. Luego está la rentabilidad que produce y la flexibilidad de uso.
El modelo de inversión que ofrece la zona de Miami es muy atractivo, no solo para el guatemalteco, sino para la gente de todas partes del mundo.
¿Qué suelen entender bien y qué podrían subestimar los guatemaltecos?
—No lo subestiman. Lo entienden muy bien. Cuando yo hablo con la gente de Guatemala, la mayoría ha viajado y viaja de manera consistente, y conoce muy bien la ciudad. Lógicamente, para poder invertir hay procesos que se deben conocer, pero la mayoría ya entiende bastante bien el mercado.
¿Dónde encaja hoy el capital guatemalteco dentro del mapa latino en Miami?
—Guatemala puede ganar peso en la inversión latina en Miami. Tengo ciertos proyectos donde soy top broker y la mayoría de los inversionistas o compradores son guatemaltecos. Entonces, no descarto que, en algún momento, Guatemala se convierta en uno de los países latinoamericanos que lidere el porcentaje de compras e inversiones en Miami.
En la casa de Patricia Zacapa, el negocio inmobiliario formaba parte de la rutina. Se hablaba de bienes raíces en el desayuno, almuerzo y cena. Ese entorno marcó el inicio de una historia que se volvió decisiva cuando, a los 17 años, tras la muerte de su padre, decidió acompañar a su madre en la empresa familiar.
Así comenzó una trayectoria de 37 años en el sector. Su primer cliente fue un embajador de México y, desde entonces, entendió que detrás de cada compra o inversión no solo hay una operación, sino una necesidad humana que exige empatía, además de conocimiento del mercado.
Con el tiempo, consolidó en Honduras una de las firmas inmobiliarias más sólidas del país. Hace casi una década se trasladó a Miami, donde volvió a empezar en uno de los mercados más competitivos de EE. UU. En pocos años logró posicionarse como Top Producer y entrar al 1 % de los Top Realtors del país.
En esta entrevista con República Inmobiliaria, aborda desde esa experiencia por qué Miami es un destino atractivo para el capital latinoamericano.
¿Qué ofrece hoy Miami para mantener su atractivo entre inversionistas latinoamericanos?
—El mercado latinoamericano es muy sólido por su diversidad. Está liderado por Colombia, junto con países como Argentina, México y varios centroamericanos. No ofrece un solo producto, sino muchas opciones, y eso le atrae al inversionista latino.
El mercado de bienes raíces ha evolucionado. Es muy diferente a como era antes, y esa transformación ha atraído mucha inversión latinoamericana porque hoy el foco está puesto en las rentas cortas.
Ese modelo tiene un uso flexible: permite utilizar la propiedad cuando viajan a Miami y rentarla cuando regresan a sus países. Además, nuestra economía es muy estable, algo que no sucede en buena parte de Latinoamérica.
El cliente latinoamericano está buscando seguridad y estabilidad económica en el lugar donde invierte.
Dentro de esa oferta variada, ¿qué es lo que más busca el latino?
—Se está centrando en inversiones para rentas cortas. Ese es hoy el mayor criterio de selección entre los inversionistas.
Luego vienen las rentas convencionales, que son distintas. Usted compra una casa o un apartamento y lo puede rentar de manera convencional. Pero todos sabemos que las rentas cortas tienen dos o tres veces mejor rentabilidad que una renta convencional.
¿Qué tipo de producto concentra hoy más interés?
—Hay un enfoque mayor en los apartamentos, precisamente porque las rentas cortas no se pueden hacer en productos como townhouses y casas. Eso está prohibido por las asociaciones de condominios donde se ubican esas propiedades.
Son parte de lo que llamamos Homeowners Association, y ahí no se permite hacerlo. En cambio, cuando se compra en un edificio, sí es posible, siempre y cuando el edificio tenga el permiso y la licencia para operar con rentas cortas.
Las rentas cortas están bastante reguladas en Florida, básicamente porque se protege a la industria hotelera. No cualquier proyecto permite este modelo. Pero la gente suele poner más su atención en un apartamento por la seguridad.
¿Qué zonas cuentan hoy la historia más interesante del mercado de Miami?
—La historia más atractiva está en zonas como Coral Gables, Brickell, Downtown, Wynwood, Midtown y Edgewater, porque son áreas que siguen creciendo día con día y cuya evolución impulsa una revalorización más importante.
Además, ahí es donde están los proyectos más recientes. Son las zonas donde más se está invirtiendo.
Eso en el sur de Florida. Más al norte, hablamos de Orlando, que también es un lugar donde la gente invierte mucho.
¿Desde cuándo observa este auge de inversión latina en Miami?
—Diría que desde hace unos cuatro o cinco años. La evolución que ha tenido la ciudad ha sido bastante rápida y, desde entonces, todo ha cambiado. Miami ya no es el mismo de hace 15 años, cuando viajábamos. Hoy es otra cosa, otro mundo.
Hay muchas compañías que se están mudando al sur de Florida. Empresas que vienen de Chicago, de Nueva York y de Los Ángeles, y eso está atrayendo inversión. Están llevando sus headquarters, sus firmas de abogados y distintas operaciones a Miami.
Brickell es el distrito financiero más importante después de Nueva York y eso lo vuelve muy atractivo, con muchos ejecutivos y corporaciones que quieren estar posicionados en esos lugares.
Así que es una mezcla de factores, pero hace unos cinco años es cuando uno ya siente que todo cambió.
¿Qué errores comete con más frecuencia el comprador latino que llega?
—No asesorarse. Ese es el error que puede salir más caro para un inversionista. No asesorarse con una persona que conozca el mercado y que sepa qué hacer para llevar esa inversión a un nivel exitoso.
Hay ciertas cosas que un inversionista debe saber cuando va a invertir en Miami o en Florida.
Por ejemplo, nunca se debe hacer una compra a título personal. Se debe hacer a través de estructuras jurídicas, como las LLC, que sirven para blindar y proteger las inversiones. Sobre todo, para no tener que pagar lo que se llama el impuesto del extranjero o el FERTA, que aplica cuando ese extranjero quiere vender la propiedad que compró.
Si la compró a título personal, va a tener una retención del IRS del 15 % sobre el valor de la propiedad. Entonces muchos compran sin saberlo a título personal y, cuando quieren vender, tienen que pagar esos grandes impuestos porque nadie los orientó.
El segundo error es comprar cash. Los financiamientos son bastante accesibles y muy fáciles. De hecho, si yo, como ciudadana americana, quiero sacar un financiamiento, me van a pedir muchísimos requisitos. Pero para un inversionista extranjero es mucho más sencillo y la gente no lo sabe.
Generalmente, solo se necesitan cinco requisitos: una copia del pasaporte con visa americana vigente, dos copias de extractos bancarios, una copia de un recibo de uso de agua o del teléfono de su casa en su país y una hoja de vida.
Con eso obtiene un financiamiento en Miami de manera ágil y con una tasa accesible. Los financiamientos se dan a 30 años y los intereses para extranjeros andan aproximadamente entre el 5.70 y el 6 %.
¿Cómo ve hoy el interés del comprador guatemalteco en el mercado?
—El guatemalteco realmente invierte muchísimo en Miami. Está muy interesado en ese mercado, precisamente porque le gusta la ciudad y porque la tenemos a prácticamente dos horas de vuelo.
Con el tráfico que existe ahora, en hora y media o dos horas uno se mueve muy poco, y en ese mismo tiempo ya estamos en Miami.
También la vuelve atractiva porque buscan proteger su patrimonio y quieren invertir en un lugar sólido, que les dé una alta rentabilidad. Generalmente, la rentabilidad que ustedes tienen aquí en Guatemala anda aproximadamente entre el 6 y el 7 %. Nosotros obtenemos una rentabilidad arriba del 18 al 25 %.
Es una diferencia enorme, y eso la hace atractiva para generar esos ingresos en dólares que todo el mundo quiere tener.
¿Qué busca el inversionista guatemalteco cuando decide entrar a Miami?
—Es una mezcla de todo. Siempre digo que todo tiene una historia. Si nos remontamos a los tiempos de la Guerra Fría, en los ochenta, hubo mucha migración de Centroamérica hacia Florida.
El guatemalteco centró su interés en la zona de Key Biscayne, que está cerca de Brickell, y en Coral Gables. Entonces el guatemalteco está muy concentrado en esas zonas porque ahí están los amigos, familiares o alguien que ya invirtió ahí y le contó que es una zona muy linda.
Además, buscan inversiones que les traigan buenos porcentajes de rentabilidad.
¿Cómo ha cambiado el perfil del comprador guatemalteco en los últimos años?
—Antes era más conservador y ahora es más agresivo. El guatemalteco ahora muchas veces invierte sin ir a ver la propiedad.
Antes iba, miraba y se aseguraba de estar comprando una propiedad tangible, que podía ver y tocar. Ahora compra mucha preconstrucción: proyectos que no están hechos, que no están desarrollados y que se van a entregar dos años después.
Y aun así sigue apostando por estas inversiones que no está mirando ni tocando. Eso muestra una evolución. Se está volviendo más agresivo y está alineado con la forma en que hoy invierte todo el mundo.
¿Ese cambio responde a la solidez que hoy transmite el mercado?
—Es una mezcla de muchos factores. El mercado de Florida es atractivo a nivel global, no solamente para el guatemalteco. Atrae gente de todas partes del mundo que quiere tener un pedacito de Miami.
Es un mercado que no hay que vender: ya se conoce, la gente lo sabe y quiere tener acceso a él. Luego está la rentabilidad que produce y la flexibilidad de uso.
El modelo de inversión que ofrece la zona de Miami es muy atractivo, no solo para el guatemalteco, sino para la gente de todas partes del mundo.
¿Qué suelen entender bien y qué podrían subestimar los guatemaltecos?
—No lo subestiman. Lo entienden muy bien. Cuando yo hablo con la gente de Guatemala, la mayoría ha viajado y viaja de manera consistente, y conoce muy bien la ciudad. Lógicamente, para poder invertir hay procesos que se deben conocer, pero la mayoría ya entiende bastante bien el mercado.
¿Dónde encaja hoy el capital guatemalteco dentro del mapa latino en Miami?
—Guatemala puede ganar peso en la inversión latina en Miami. Tengo ciertos proyectos donde soy top broker y la mayoría de los inversionistas o compradores son guatemaltecos. Entonces, no descarto que, en algún momento, Guatemala se convierta en uno de los países latinoamericanos que lidere el porcentaje de compras e inversiones en Miami.
