“La Ciudad de Guatemala fue una novedad para mí: atractiva, pero con contradicciones”: Nicole Solé

La discusión sobre vivienda ya no se limita a proyectos o déficit habitacional. Ahora también pasa por entender cómo la permisología condiciona el crecimiento de las ciudades. En mercados donde la demanda de vivienda sigue en aumento, más que cuánto se construye, importa que las reglas estén a la altura de ese desarrollo.

Nicole Solé, vicepresidenta de Exxacon y directora de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile, advierte que una permisología lenta encarece los proyectos y frena el desarrollo urbano. En entrevista con República Inmobiliaria, plantea que la regulación debe dejar de ser un obstáculo para convertirse en una herramienta que destrabe inversión, vivienda e infraestructura.

¿Cómo encarece la permisología un proyecto y cómo termina afectando las ventas?

—Hace 10 años teníamos un reglamento marco que funcionaba como una ruta de control, no solo para proyectos inmobiliarios, sino para cualquier iniciativa con impacto sobre el suelo, las ciudades y el medioambiente.

Con el tiempo, ese reglamento se fue complejizando. Empezaron a intervenir más instituciones públicas y cada una fue agregando exigencias a la “sopa”. Cuando se añaden demasiados condimentos, se pierde de vista el fondo, que es lo importante. Ahí fue donde el reglamento empezó a diluirse.

Lo que ocurrió después fue la aparición de una serie de barreras. Ese torpedeo de restricciones dejó de tener el foco correcto, que era encauzar proyectos hacia crecimiento y bienestar. Eso encareció dramáticamente los costos, no solo por los plazos, sino también porque se empezaron a imponer exigencias sin criterio —a veces caprichosas— que obligan a asumir costos no previstos.

Al final, una democracia llevada al extremo hace que todos quieran opinar y todos quieran exigir. En el caso de Guatemala, que apenas empieza a ver estas barreras locales, sobre todo en la Ciudad de Guatemala, el costo final ya aumentó 6.1 %. En Chile, especialmente en Santiago, supera el 12 %. Así ha subido el precio de la vivienda solo por exceso de permisología y restricciones asociadas.

¿Cómo afecta esa tramitología lenta al acceso a vivienda, sobre todo en los sectores más vulnerables?

—Veo que en Guatemala la mayoría de inmobiliarias desarrolla proyectos para atender a la clase media hacia arriba. En Chile existen subsidios muy potentes para los sectores más vulnerables, y eso permite que las clases más pobres sí accedan a vivienda. Las clases más altas, por supuesto, también. El problema de acceso lo termina teniendo la clase media, que no recibe beneficios, pero tampoco tiene ingresos suficientes.

Eso no tiene tanto que ver con la permisología, sino con las políticas de Estado. Esos subsidios deberían replicarse aquí. El déficit habitacional de Guatemala, de alrededor de un millón y medio de viviendas, está más vinculado a la vivienda vulnerable.

Ahora bien, en Chile la permisología sí incide en la vivienda subsidiada porque esos proyectos reciben un trato más ágil en los trámites. Son proyectos financiados en parte por el Estado, pero desarrollados por privados, y por eso tienen una ruta de permisos más expedita.

¿Qué deberían corregir las municipalidades para agilizar trámites y reducir discrecionalidad?

—Nosotros tenemos instituciones de gobierno que regulan la ordenanza general de urbanismo y construcción, y eso está bien estructurado. El problema aparece cuando llegamos a los municipios.

Tenemos 52 comunas, y en las municipalidades hay de todo. Hay comunas muy profesionales, con alcaldes y directores de obras que toman decisiones con criterio técnico. Pero también hay discrecionalidades, muchas veces más ligadas a decisiones políticas que técnicas.

La nueva ley de permisología, aprobada el año pasado, fija plazos mucho más estrictos para las municipalidades. Sin embargo, incorporó las figuras de silencio negativo y positivo. Ellos decidieron llamarlo silencio negativo: si la autoridad no cumple el plazo, entonces el trámite se da por anulado. Ese es precisamente uno de los puntos que hoy se está disputando.

¿Cómo debería regularse para destrabar inversión y desarrollo urbano?

—Cuando el sector público y el privado logran relacionarse de manera más interactiva, la regulación puede convertirse en una herramienta para generar plusvalía en el territorio. Nosotros tenemos casos como el municipio de Maipú, donde hubo un cambio en el plan regulador.

Ahí, por ejemplo, el sector privado puede ceder terreno frente a la calle como espacio público a cambio de bonificaciones en la edificabilidad. Ese tipo de mecanismos no le cuesta al municipio en términos tributarios y, al mismo tiempo, genera beneficios para todos, porque permite vender más metros cuadrados y mejorar el espacio urbano.

A eso me refiero cuando digo que el sector público y el privado deben dejar de verse como antagónicos. Si entendieran que pueden encontrar puntos de encuentro de beneficio mutuo, se podrían generar dinámicas favorables para toda la comunidad.

¿Qué tipo de ciudad termina promoviendo una tramitología mal diseñada?

—Hoy se necesitan desarrollos mixtos, interactivos y abiertos a la ciudad. Creo que en vivienda debería avanzar esa misma lógica. Nosotros intentamos que los proyectos no tengan rejas, sino que se abran a la ciudad y que la seguridad se resuelva de otras maneras.

Si llenamos la ciudad de rejas, condominios cerrados y porterías, lo que hacemos es vaciar las calles y las plazas. Siempre hablamos de comunidad, pero ser comunidad implica interactuar.

Lo que también estamos viendo es que cada vez hay menos posibilidad de comprar una vivienda grande, aunque la necesidad de acceder a un inmueble sigue ahí. Por eso las viviendas se vuelven más pequeñas, pero los espacios comunes de los edificios son más grandes, más ricos y más abiertos. La idea es recuperar la vecindad y volver, en parte, a ese origen.

¿Qué lineamientos hacen falta para dar certeza jurídica y destrabar proyectos?

—Los lineamientos pasan, con claridad, por tres cosas. La primera es jerarquizar los proyectos. Hoy todos entran por una misma ventanilla única, en un solo embudo. Lo que se necesita es perfilarlos para distinguir entre los básicos, los más complejos y los de vivienda social.

El segundo lineamiento tiene que ver con esa ventanilla única: cómo lograr, a través de un ingreso común y transversal, unificar a todas las entidades por las que debe pasar un proyecto y filtrar adecuadamente su revisión. Eso reduce discrecionalidad, porque la digitalización permite conocer con precisión los parámetros.

El tercero es justamente la digitalización. Es fundamental. No hay capacidad humana que iguale lo que puede procesar una revisión digital. No hay herramienta que permita una revisión más exhaustiva, objetiva e inmediata que la inteligencia artificial.

A mi juicio, son los tres pilares más importantes para que esto funcione. Sí, se perderán algunos trabajos, pero serán muchos menos que los que hoy se pierden por tener obras paralizadas.

Los anclajes, en cambio, son otros: falta de voluntad, falta de capacitación y, en general, poco criterio en quienes toman decisiones.

Si Guatemala tuviera reglas más claras y menos trabas, ¿qué debería cambiar primero para que el crecimiento se traduzca en desarrollo?

—Lo primero que esta ciudad necesita es una planificación actualizada. Me comentaron que existe un Plan Maestro “actualizado” porque se renovó en 2008. Me parece que un plan de 2008 ya debería haberse modificado. En nuestro país, la ordenanza se actualiza prácticamente mes a mes. La última gran reforma fue en 2023, pero recibe adendas de forma permanente. Para seguir creciendo, esta ciudad necesita un plan que fortalezca la infraestructura.

Hablo de red vial y servicios básicos. Hay un porcentaje de la ciudad —y no es menor— que no tiene agua potable. Ese tipo de brechas vitales debe resolverse, porque todo el mundo quiere vivir en la ciudad justamente por los servicios y por la oferta que concentra. Para mí, esta ciudad fue una novedad porque es muy atractiva y tiene proyectos incluso superiores a los de Santiago. Pero, al mismo tiempo, hay personas sin agua potable. Que una capital tenga zonas sin acceso a agua potable es una contradicción.

Y hay otro punto evidente: el tráfico. Todas las ciudades del mundo lo tienen, por supuesto, pero normalmente se concentra en horas punta y en vías de acceso a las zonas de trabajo. El resto de la ciudad sigue moviéndose. Aquí, en cambio, no se mueve ninguna calle. Todo está paralizado.

Nosotros contamos con vías urbanas, que son carreteras subterráneas que sacan rápidamente del centro una gran parte del flujo vehicular. La gente no depende de las vías locales como ocurre acá. Por eso creo que esta ciudad necesita una cirugía mayor en infraestructura vial y en servicios básicos.