EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: La renta dejó de ser una solución transitoria y empezó a reflejar una presión más profunda sobre las grandes ciudades mexicanas. Entre crédito caro, vivienda menos asequible y una oferta que no logra seguirle el paso a la demanda, el mercado habitacional se ha tensionado en las principales metrópolis del país.
En entrevista, Jorge Paredes, CEO de Realty Experts México, explica por qué Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara concentran hoy esa presión y qué señales deberían vigilar otras ciudades para no llegar tarde.
¿Cuáles son hoy las urbes clave donde más se mueve la renta?
—El problema de la vivienda asequible no es exclusivo de México. Hay un déficit histórico, no solo en compra de vivienda, sino también en renta. Se ve en Europa, Asia, EE. UU. y también en Sudamérica.
Si lo aterrizamos a México, dependiendo de la fuente, se estima un déficit superior a 9M de viviendas. Esto responde, en buena medida, al crecimiento urbano y a la migración del campo a la ciudad. En ese contexto, las tres grandes metrópolis del país son Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
Esas tres ciudades funcionan como imanes para la población de todo el país. Esa llegada constante engrosa la demanda e incrementa aún más el déficit histórico. Y a esa cifra de viviendas faltantes cada año se suman más, porque no existe capacidad suficiente para cubrir la demanda.
Hoy lo central no es tanto la ubicación, sino conseguir una vivienda a un precio asequible, acorde con las posibilidades económicas de cada persona. En Ciudad de México se estima un déficit anual de entre 600 000 y 700 000 viviendas. En Monterrey, el cálculo para la zona metropolitana ronda entre 120 000 y 180 000. Y en Guadalajara, entre 150 000 y 200 000.
En estas ciudades con mayor rezago, buena parte de quienes necesitan un espacio para vivir terminan alquilando. Cerca del 50 % debe rentar porque no tiene acceso a crédito o no logra cubrir los pagos mensuales de una hipoteca.
En las tres grandes ciudades que mencionamos, alrededor del 22 % del mercado corresponde a vivienda en renta. Esa proporción ha venido creciendo porque en los últimos años las tasas de interés se mantuvieron altas. Eso volvió muy pesados los pagos de un crédito hipotecario y dejó a muchas personas sin posibilidad de compra. Por eso, en vez de comprar, rentan.
Ese 22 % de renta ha subido rápido…
—Yo creo que una de las causas principales viene de la pandemia. Después de ese periodo, una tercera parte de las mipymes cayó en todo el mundo, no solo en México. Eso tuvo una afectación económica importante.
Otra consecuencia fue el alza en las tasas de interés. A eso se sumó el desbalance en las cadenas productivas, que generó inflación en los insumos de construcción. Entonces, no solo subió el costo del crédito hipotecario, sino también el costo de la vivienda.
Hubo fallas en las cadenas de suministro y aumentaron los precios de los materiales de construcción. Por ambos lados, la compra de vivienda se volvió prohibitiva.
Por eso mucha gente empezó a buscar renta. De ahí que hoy el 50 % de la gente esté buscando alquilar y no comprar. Esa presión hizo crecer la demanda de renta y también elevó los precios en las tres ciudades más importantes del país.
¿Qué perfiles están hoy más activos en el mercado de renta?
—La cuestión demográfica ha cambiado. Durante muchos años, el perfil tradicional tenía como aspiración comprar una casa para la familia. Ese patrón se ha ido modificando con los jóvenes que se incorporan al mercado laboral y traen otras prioridades.
Eso ha cambiado los gustos, las preferencias y, en consecuencia, la demanda de vivienda. Además, hay un factor económico evidente: los salarios se han mantenido rezagados, mientras los precios de la vivienda han seguido subiendo. Entonces, la posibilidad de compra se aleja cada vez más.
Eso hace que muchos jóvenes ya ni siquiera tengan en mente comprar. También son más nómadas. Eso modifica las necesidades habitacionales y altera los patrones que tradicionalmente usaban los demógrafos y los estudios de mercado para proyectar la demanda.
Por eso muchas veces esos cálculos fallan: porque en poco tiempo cambió mucho. Yo diría que la pandemia fue un punto de quiebre importante. A partir de ahí hubo cambios significativos que explican parte del déficit, la escasez y esta nueva presión sobre la demanda de vivienda. Son varios factores, no uno solo, los que están afectando la compra.
¿Cómo están los precios de renta y la brecha frente a compra?
—Los precios han venido subiendo y esto responde a una lógica básica de oferta y demanda.
Hoy hay más demanda que oferta, y eso presiona los precios al alza. Por eso las rentas están caras en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
Como muchas personas no tienen posibilidad de comprar, la solución termina siendo rentar. El mercado reconoce esa demanda y los precios suben. Eso agudiza el déficit de vivienda y vuelve el acceso todavía más difícil, porque ya no está al alcance de muchos profesionistas y personas asalariadas.
En Ciudad de México, el déficit estructural se ha vuelto crónico. Desarrollar vivienda implica enfrentar muchos trámites y permisos, y la autoridad suele ser muy lenta en aprobar proyectos. Eso genera más rezago en la oferta y reduce la posibilidad de que haya nuevos desarrollos que compitan y ofrezcan mejores precios o condiciones.
En Monterrey, el déficit ha sido impulsado por el desarrollo económico. A partir del nearshoring, hubo una avalancha de empresas industriales atraídas por ese fenómeno.
En el primer periodo de Trump, se intensificó la guerra comercial con China, y muchas empresas chinas buscaron instalar plantas a lo largo de la frontera mexicana para esquivar los aranceles. Monterrey fue uno de los principales destinos, aunque no el único.
Eso trajo una ola de inversión a lo largo de la frontera y generó un déficit impulsado por exceso de demanda. Monterrey es la ciudad con más empleo formal, con salario fijo, seguridad social y prestaciones de ley. Hay menos informalidad y, por tanto, más personas con capacidad potencial de adquirir vivienda.
Cuando llegan empresas grandes que demandan 1000 o 5000 trabajadores, toda esa población necesita dónde vivir. Eso explica buena parte de la presión sobre el mercado.
En Guadalajara, en cambio, el déficit responde sobre todo a una expansión muy desbalanceada de la zona urbana. Esa es, básicamente, la principal razón del rezago. La vivienda que suelen buscar estos segmentos de vivienda asequible está entre 60 y 85 metros cuadrados. Son viviendas pequeñas.
¿Qué tan tensionado está el mercado de renta en esas urbes?
—En el caso de Monterrey, la renta ha crecido con mucha fuerza en San Pedro Garza García. Se considera el municipio con mayor ingreso per cápita de Latinoamérica y ahí vive una parte importante de la población más rica del país.
Eso ha llevado los precios de renta a niveles exageradamente altos. Esa presión también se ha extendido a Monterrey, Santa Catarina y Apodaca, municipios colindantes con esa zona.
El suelo se ha encarecido y el crecimiento industrial ha acelerado la demanda por vivienda en renta, lo que ha seguido empujando los precios hacia arriba.
¿Qué señales tempranas debe vigilar una ciudad para no llegar tarde?
—Las autoridades —municipal, estatal y federal— deben atender el problema de la tramitología, porque ese es un freno directo a la oferta inmobiliaria.
Si existieran mecanismos como la afirmativa ficta, donde si la autoridad no responde en determinado plazo y el desarrollador cumple con todo, el permiso se entienda automáticamente autorizado, se reduciría la discrecionalidad y también la corrupción. En muchos municipios, ese es el principal cuello de botella.
Por eso hacen falta sanciones reales para los funcionarios que obstaculicen el desarrollo de nuevos proyectos. También es clave facilitar y digitalizar los procesos, para que no dependan del criterio discrecional de un funcionario.
La corrupción en permisos municipales sigue siendo una fuente importante de distorsión. La autoridad debe vigilar que eso no ocurra y garantizar que los trámites sean expeditos cuando se cumpla con todos los requisitos.
El segundo punto tiene que ver con las tasas de interés. En México siguen siendo altas y eso complica la inversión inmobiliaria, porque compite con instrumentos financieros. Si una persona puede obtener un 10 % de retorno en bancos, Certificados de la Tesorería de la Federación u otras opciones seguras, sin enfrentar el viacrucis de la tramitología, entonces resulta lógico que prefiera ese camino en lugar de invertir en desarrollo inmobiliario.
Yo creo que el Banco de México todavía tiene margen para bajar más las tasas. Tenemos una inflación baja y controlada, y además un peso fuerte. Eso significa que, desde fuera, los inmuebles en México se encarecen. Sí hay espacio para bajar tasas e incentivar la inversión inmobiliaria.
Cuando eso ocurre, aquí y en otros países pasa algo muy claro: los rendimientos bancarios bajan y el dinero empieza a salir de los bancos para moverse hacia bienes raíces.
Para mí, esas son dos vías clave para reducir el déficit de vivienda asequible: destrabar la tramitología y bajar tasas de interés. Es la forma de evitar que la renta termine ganándole terreno por completo a la compra.
También hay que aprovechar ciudades como Monterrey, donde existe mucho empleo formal y permanente. Esa población sí tiene más posibilidad de adquirir vivienda porque cuenta con ingresos más estables.
Los desarrolladores, a pesar de las trabas burocráticas, tendrían que arriesgarse, invertir y generar más oferta para atender una demanda de compra que sigue existiendo, pero que hoy no encuentra suficiente producto.
En resumen, ¿qué está haciendo la renta con la vida urbana?
—Definitivamente, el alza de las rentas en las tres principales urbes del país ha producido fenómenos como el coliving.
Varias personas se juntan para vivir en un mismo lugar y así poder sostener el costo de la renta. Al final, cuando alguien quiere independencia o una vivienda propia y no tiene posibilidad de acceder a ella, termina buscando soluciones creativas.
La renta dejó de ser una solución transitoria y empezó a reflejar una presión más profunda sobre las grandes ciudades mexicanas. Entre crédito caro, vivienda menos asequible y una oferta que no logra seguirle el paso a la demanda, el mercado habitacional se ha tensionado en las principales metrópolis del país.
En entrevista, Jorge Paredes, CEO de Realty Experts México, explica por qué Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara concentran hoy esa presión y qué señales deberían vigilar otras ciudades para no llegar tarde.
¿Cuáles son hoy las urbes clave donde más se mueve la renta?
—El problema de la vivienda asequible no es exclusivo de México. Hay un déficit histórico, no solo en compra de vivienda, sino también en renta. Se ve en Europa, Asia, EE. UU. y también en Sudamérica.
Si lo aterrizamos a México, dependiendo de la fuente, se estima un déficit superior a 9M de viviendas. Esto responde, en buena medida, al crecimiento urbano y a la migración del campo a la ciudad. En ese contexto, las tres grandes metrópolis del país son Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
Esas tres ciudades funcionan como imanes para la población de todo el país. Esa llegada constante engrosa la demanda e incrementa aún más el déficit histórico. Y a esa cifra de viviendas faltantes cada año se suman más, porque no existe capacidad suficiente para cubrir la demanda.
Hoy lo central no es tanto la ubicación, sino conseguir una vivienda a un precio asequible, acorde con las posibilidades económicas de cada persona. En Ciudad de México se estima un déficit anual de entre 600 000 y 700 000 viviendas. En Monterrey, el cálculo para la zona metropolitana ronda entre 120 000 y 180 000. Y en Guadalajara, entre 150 000 y 200 000.
En estas ciudades con mayor rezago, buena parte de quienes necesitan un espacio para vivir terminan alquilando. Cerca del 50 % debe rentar porque no tiene acceso a crédito o no logra cubrir los pagos mensuales de una hipoteca.
En las tres grandes ciudades que mencionamos, alrededor del 22 % del mercado corresponde a vivienda en renta. Esa proporción ha venido creciendo porque en los últimos años las tasas de interés se mantuvieron altas. Eso volvió muy pesados los pagos de un crédito hipotecario y dejó a muchas personas sin posibilidad de compra. Por eso, en vez de comprar, rentan.
Ese 22 % de renta ha subido rápido…
—Yo creo que una de las causas principales viene de la pandemia. Después de ese periodo, una tercera parte de las mipymes cayó en todo el mundo, no solo en México. Eso tuvo una afectación económica importante.
Otra consecuencia fue el alza en las tasas de interés. A eso se sumó el desbalance en las cadenas productivas, que generó inflación en los insumos de construcción. Entonces, no solo subió el costo del crédito hipotecario, sino también el costo de la vivienda.
Hubo fallas en las cadenas de suministro y aumentaron los precios de los materiales de construcción. Por ambos lados, la compra de vivienda se volvió prohibitiva.
Por eso mucha gente empezó a buscar renta. De ahí que hoy el 50 % de la gente esté buscando alquilar y no comprar. Esa presión hizo crecer la demanda de renta y también elevó los precios en las tres ciudades más importantes del país.
¿Qué perfiles están hoy más activos en el mercado de renta?
—La cuestión demográfica ha cambiado. Durante muchos años, el perfil tradicional tenía como aspiración comprar una casa para la familia. Ese patrón se ha ido modificando con los jóvenes que se incorporan al mercado laboral y traen otras prioridades.
Eso ha cambiado los gustos, las preferencias y, en consecuencia, la demanda de vivienda. Además, hay un factor económico evidente: los salarios se han mantenido rezagados, mientras los precios de la vivienda han seguido subiendo. Entonces, la posibilidad de compra se aleja cada vez más.
Eso hace que muchos jóvenes ya ni siquiera tengan en mente comprar. También son más nómadas. Eso modifica las necesidades habitacionales y altera los patrones que tradicionalmente usaban los demógrafos y los estudios de mercado para proyectar la demanda.
Por eso muchas veces esos cálculos fallan: porque en poco tiempo cambió mucho. Yo diría que la pandemia fue un punto de quiebre importante. A partir de ahí hubo cambios significativos que explican parte del déficit, la escasez y esta nueva presión sobre la demanda de vivienda. Son varios factores, no uno solo, los que están afectando la compra.
¿Cómo están los precios de renta y la brecha frente a compra?
—Los precios han venido subiendo y esto responde a una lógica básica de oferta y demanda.
Hoy hay más demanda que oferta, y eso presiona los precios al alza. Por eso las rentas están caras en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
Como muchas personas no tienen posibilidad de comprar, la solución termina siendo rentar. El mercado reconoce esa demanda y los precios suben. Eso agudiza el déficit de vivienda y vuelve el acceso todavía más difícil, porque ya no está al alcance de muchos profesionistas y personas asalariadas.
En Ciudad de México, el déficit estructural se ha vuelto crónico. Desarrollar vivienda implica enfrentar muchos trámites y permisos, y la autoridad suele ser muy lenta en aprobar proyectos. Eso genera más rezago en la oferta y reduce la posibilidad de que haya nuevos desarrollos que compitan y ofrezcan mejores precios o condiciones.
En Monterrey, el déficit ha sido impulsado por el desarrollo económico. A partir del nearshoring, hubo una avalancha de empresas industriales atraídas por ese fenómeno.
En el primer periodo de Trump, se intensificó la guerra comercial con China, y muchas empresas chinas buscaron instalar plantas a lo largo de la frontera mexicana para esquivar los aranceles. Monterrey fue uno de los principales destinos, aunque no el único.
Eso trajo una ola de inversión a lo largo de la frontera y generó un déficit impulsado por exceso de demanda. Monterrey es la ciudad con más empleo formal, con salario fijo, seguridad social y prestaciones de ley. Hay menos informalidad y, por tanto, más personas con capacidad potencial de adquirir vivienda.
Cuando llegan empresas grandes que demandan 1000 o 5000 trabajadores, toda esa población necesita dónde vivir. Eso explica buena parte de la presión sobre el mercado.
En Guadalajara, en cambio, el déficit responde sobre todo a una expansión muy desbalanceada de la zona urbana. Esa es, básicamente, la principal razón del rezago. La vivienda que suelen buscar estos segmentos de vivienda asequible está entre 60 y 85 metros cuadrados. Son viviendas pequeñas.
¿Qué tan tensionado está el mercado de renta en esas urbes?
—En el caso de Monterrey, la renta ha crecido con mucha fuerza en San Pedro Garza García. Se considera el municipio con mayor ingreso per cápita de Latinoamérica y ahí vive una parte importante de la población más rica del país.
Eso ha llevado los precios de renta a niveles exageradamente altos. Esa presión también se ha extendido a Monterrey, Santa Catarina y Apodaca, municipios colindantes con esa zona.
El suelo se ha encarecido y el crecimiento industrial ha acelerado la demanda por vivienda en renta, lo que ha seguido empujando los precios hacia arriba.
¿Qué señales tempranas debe vigilar una ciudad para no llegar tarde?
—Las autoridades —municipal, estatal y federal— deben atender el problema de la tramitología, porque ese es un freno directo a la oferta inmobiliaria.
Si existieran mecanismos como la afirmativa ficta, donde si la autoridad no responde en determinado plazo y el desarrollador cumple con todo, el permiso se entienda automáticamente autorizado, se reduciría la discrecionalidad y también la corrupción. En muchos municipios, ese es el principal cuello de botella.
Por eso hacen falta sanciones reales para los funcionarios que obstaculicen el desarrollo de nuevos proyectos. También es clave facilitar y digitalizar los procesos, para que no dependan del criterio discrecional de un funcionario.
La corrupción en permisos municipales sigue siendo una fuente importante de distorsión. La autoridad debe vigilar que eso no ocurra y garantizar que los trámites sean expeditos cuando se cumpla con todos los requisitos.
El segundo punto tiene que ver con las tasas de interés. En México siguen siendo altas y eso complica la inversión inmobiliaria, porque compite con instrumentos financieros. Si una persona puede obtener un 10 % de retorno en bancos, Certificados de la Tesorería de la Federación u otras opciones seguras, sin enfrentar el viacrucis de la tramitología, entonces resulta lógico que prefiera ese camino en lugar de invertir en desarrollo inmobiliario.
Yo creo que el Banco de México todavía tiene margen para bajar más las tasas. Tenemos una inflación baja y controlada, y además un peso fuerte. Eso significa que, desde fuera, los inmuebles en México se encarecen. Sí hay espacio para bajar tasas e incentivar la inversión inmobiliaria.
Cuando eso ocurre, aquí y en otros países pasa algo muy claro: los rendimientos bancarios bajan y el dinero empieza a salir de los bancos para moverse hacia bienes raíces.
Para mí, esas son dos vías clave para reducir el déficit de vivienda asequible: destrabar la tramitología y bajar tasas de interés. Es la forma de evitar que la renta termine ganándole terreno por completo a la compra.
También hay que aprovechar ciudades como Monterrey, donde existe mucho empleo formal y permanente. Esa población sí tiene más posibilidad de adquirir vivienda porque cuenta con ingresos más estables.
Los desarrolladores, a pesar de las trabas burocráticas, tendrían que arriesgarse, invertir y generar más oferta para atender una demanda de compra que sigue existiendo, pero que hoy no encuentra suficiente producto.
En resumen, ¿qué está haciendo la renta con la vida urbana?
—Definitivamente, el alza de las rentas en las tres principales urbes del país ha producido fenómenos como el coliving.
Varias personas se juntan para vivir en un mismo lugar y así poder sostener el costo de la renta. Al final, cuando alguien quiere independencia o una vivienda propia y no tiene posibilidad de acceder a ella, termina buscando soluciones creativas.
