EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: Para Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate, la forma en que crecen las ciudades latinoamericanas está llegando a un punto insostenible. La expansión urbana sin planeación ha provocado desequilibrios.
En entrevista con República Inmobiliaria en México, sostiene que el camino está en revertir el modelo expansivo y densificar con inteligencia. Esto implica reformar la regulación urbana, facilitar el desarrollo vertical en todos los rangos de precio y trabajar con una visión conjunta entre sector público y privado.
¿Por qué consideras que hoy es más urgente hablar de ciudades densas y adaptables?
— El futuro de las ciudades es clave para el bienestar del sector inmobiliario. El gran problema que tiene el 100 % de las ciudades latinoamericanas es que no tienen una planeación basada en la visión de ciudad. Esa ausencia de planeación provoca desbalances en el mercado.
Estos generan crisis, y esas crisis inmobiliarias terminan afectando a otros sectores también.
¿Qué factores han llevado a que el modelo urbano tradicional entre en crisis?
— Crecemos hacia arriba y hacia afuera, pero lo hacemos mal. No quiere decir que esté mal. Al contrario, creo que ambos modelos son adecuados.
Lo que no puede pasar es que se centralice el crecimiento en una sola dirección. En Latinoamérica, en los últimos 30 años, hemos duplicado la población de nuestras ciudades.
Una ciudad que antes tenía medio millón de habitantes, hoy tiene un millón o un millón cien mil. Sin embargo, la mancha urbana ha triplicado o hasta quintuplicado su tamaño.
No es posible que tu población crezca dos veces y que tu mancha urbana crezca cinco.
¿Cómo impacta ese crecimiento desordenado en la vivienda, tráfico y economía urbana?
— Eso nos afecta a todos. Ese crecimiento desordenado genera desbalances en el mercado. Tienes que ampliarte porque necesitas casas y producto horizontal, pero también hay que entender que la demografía y ciudades van cambiando.
Por eso necesitas también producto vertical. La verticalización tiene que hacerse con orden. Esta es una solución para ciudades más densas y cercanas porque permiten beneficios como más áreas verdes, menos tráfico, menos congestión, gente más feliz, más parques y vivienda más asequible.
La solución de hacer vivienda asequible pasa por densificar las ciudades y ofrecer producto vertical en todos los segmentos de precio. Lo que existe ahora es producto vertical muy caro o producto horizontal muy lejos.
¿Cuál es el riesgo si seguimos construyendo sin cambiar la lógica urbana actual?
— Vamos a seguir sufriendo cada vez más los problemas actuales: una congestión urbana brutal y ciudades intransitables.
Además, tendremos productos cada vez más caros. A menos gente le alcanzará, y eso hará que la población se desplace a las periferias.
Ese fenómeno genera más tráfico, más distancia, más insostenibilidad. Ampliar la mancha urbana requiere muchísima inversión: calles, semáforos, banquetas, drenaje, electricidad, escuelas, policías, hospitales, y más cosas que ni siquiera contemplamos.
Nuestros países no tienen presupuesto para mantener ese modelo. Y si el presupuesto es poco, hay que hacerlo eficiente, no ampliando la mancha urbana, sino recuperando espacios dentro de la ciudad.
¿Cómo se traduce esta visión en acciones de diseño y planeación inmobiliaria concreta?
— Latinoamérica concentra lo peor de varias prácticas. Casi todas nuestras ciudades fueron fundadas por los españoles. Y tienen dos características: calles pequeñas y enrolladas.
Después, copiamos el modelo de expansión americana, pero lo hicimos con la lógica española. Eso genera caos. Porque ellos tienen calles anchas y derechas, y aunque se expandieron, lo hicieron con cierto orden. Nosotros no.
Entonces hay que ir hacia atrás y entender que la región necesita ciudades cercanas, para que se pueda caminar más y sea más asequible, con más transporte público, y que la gente pueda vivir más cerca.
La regulación actual está incorrecta. Está hecha para el modelo expansivo. Antes podías tener tu casa a 10 minutos del centro, pero hoy queda a hora y media. Esa regulación ya no funciona.
¿Qué tipo de regulación urbana necesitamos para cambiar el modelo actual?
— Regulación vertical. La regulación para casas y para apartamentos es distinta: parámetros, estacionamientos, densidades.
Hoy 200 personas necesitan 75 casas en vez de 50, porque hay menos personas por hogar. Tenemos que repensar todo y hacer regulaciones de usos mixtos para lograr ciudades cercanas.
Regulamos el interior, pero no regulamos el exterior. En Europa es al revés: regulan la altura, fachada, banquetas, unión entre edificios. Lo de adentro lo define el mercado.
¿Qué papel debería asumir el desarrollador ante este cambio urbano?
— El desarrollador siempre quiere alinearse al mercado. Pero cuando tienes mucha regulación restrictiva, el resultado es un producto caro.
Hoy está regulada la parte vertical; sin embargo, el resultado es que solo se pueden construir apartamentos caros. El desarrollador no quiere esto, quiere hacer proyectos que se vendan, sea cual sea su precio. Su negocio es vender.
Pero, con tantas restricciones, el producto no se mueve rápido. Se debe trabajar en conjunto con el gobierno para planificar ciudades a largo plazo con reglamentos adaptables a los cambios demográficos.
Las regulaciones deben facilitar el desarrollo alineado al mercado y las necesidades de la población.
¿Conoce algún ejemplo exitoso en Latinoamérica de transformación urbana integral?
— No hay una ciudad que lo haga todo bien, pero sí distritos con buenos ejemplos. Monterrey es uno de ellos.
Se reguló con parámetros diferentes. Se tomó el centro de la ciudad, una zona abandonada, sin vivienda, solo trabajo y comercio. Ahí se liberaron densidades, alturas, requisitos de estacionamiento. Se permitió al desarrollador hacer más unidades del tamaño que el consumidor pudiera pagar.
¿Qué resultados concretos generó ese cambio de regulación?
—Surgió producto de entre USD 80 000 y 100 000, asequible para muchas personas. Empezó a haber demanda, muchos desarrolladores ofrecieron producto, se vendía rápido, y con regulaciones claras se ejecutaban rápido.
Eso generó regeneración urbana. El centro se volvió a llenar de vida, con proyectos habitados, comercio, parques, y ahora con una nueva generación de inversionistas interesados en plazas y espacios que le den más vida.
El gobierno no arregló ni un semáforo. Es un gran ejemplo de cómo una buena regulación puede dinamizar todo el ecosistema inmobiliario.
¿Qué debería mejorar el sector inmobiliario latinoamericano para no quedarse atrás?
— Aquí se hacen productos de calidad, incluso con más obstáculos que en otros países. Nuestros desarrolladores son resilientes y creativos.
Hay que tecnificar procesos y basar las decisiones en datos y análisis. La industria está mejor de lo que creemos, solo necesitamos creérnosla y adaptarnos.
A veces la diferencia es solo de escala: un proyecto en Ciudad de Guatemala, Ciudad de México o Guadalajara puede parecer pequeño frente a Shanghai o Dubái, pero la calidad de nuestros proyectos es de primer nivel. No estamos atrás.
Para Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate, la forma en que crecen las ciudades latinoamericanas está llegando a un punto insostenible. La expansión urbana sin planeación ha provocado desequilibrios.
En entrevista con República Inmobiliaria en México, sostiene que el camino está en revertir el modelo expansivo y densificar con inteligencia. Esto implica reformar la regulación urbana, facilitar el desarrollo vertical en todos los rangos de precio y trabajar con una visión conjunta entre sector público y privado.
¿Por qué consideras que hoy es más urgente hablar de ciudades densas y adaptables?
— El futuro de las ciudades es clave para el bienestar del sector inmobiliario. El gran problema que tiene el 100 % de las ciudades latinoamericanas es que no tienen una planeación basada en la visión de ciudad. Esa ausencia de planeación provoca desbalances en el mercado.
Estos generan crisis, y esas crisis inmobiliarias terminan afectando a otros sectores también.
¿Qué factores han llevado a que el modelo urbano tradicional entre en crisis?
— Crecemos hacia arriba y hacia afuera, pero lo hacemos mal. No quiere decir que esté mal. Al contrario, creo que ambos modelos son adecuados.
Lo que no puede pasar es que se centralice el crecimiento en una sola dirección. En Latinoamérica, en los últimos 30 años, hemos duplicado la población de nuestras ciudades.
Una ciudad que antes tenía medio millón de habitantes, hoy tiene un millón o un millón cien mil. Sin embargo, la mancha urbana ha triplicado o hasta quintuplicado su tamaño.
No es posible que tu población crezca dos veces y que tu mancha urbana crezca cinco.
¿Cómo impacta ese crecimiento desordenado en la vivienda, tráfico y economía urbana?
— Eso nos afecta a todos. Ese crecimiento desordenado genera desbalances en el mercado. Tienes que ampliarte porque necesitas casas y producto horizontal, pero también hay que entender que la demografía y ciudades van cambiando.
Por eso necesitas también producto vertical. La verticalización tiene que hacerse con orden. Esta es una solución para ciudades más densas y cercanas porque permiten beneficios como más áreas verdes, menos tráfico, menos congestión, gente más feliz, más parques y vivienda más asequible.
La solución de hacer vivienda asequible pasa por densificar las ciudades y ofrecer producto vertical en todos los segmentos de precio. Lo que existe ahora es producto vertical muy caro o producto horizontal muy lejos.
¿Cuál es el riesgo si seguimos construyendo sin cambiar la lógica urbana actual?
— Vamos a seguir sufriendo cada vez más los problemas actuales: una congestión urbana brutal y ciudades intransitables.
Además, tendremos productos cada vez más caros. A menos gente le alcanzará, y eso hará que la población se desplace a las periferias.
Ese fenómeno genera más tráfico, más distancia, más insostenibilidad. Ampliar la mancha urbana requiere muchísima inversión: calles, semáforos, banquetas, drenaje, electricidad, escuelas, policías, hospitales, y más cosas que ni siquiera contemplamos.
Nuestros países no tienen presupuesto para mantener ese modelo. Y si el presupuesto es poco, hay que hacerlo eficiente, no ampliando la mancha urbana, sino recuperando espacios dentro de la ciudad.
¿Cómo se traduce esta visión en acciones de diseño y planeación inmobiliaria concreta?
— Latinoamérica concentra lo peor de varias prácticas. Casi todas nuestras ciudades fueron fundadas por los españoles. Y tienen dos características: calles pequeñas y enrolladas.
Después, copiamos el modelo de expansión americana, pero lo hicimos con la lógica española. Eso genera caos. Porque ellos tienen calles anchas y derechas, y aunque se expandieron, lo hicieron con cierto orden. Nosotros no.
Entonces hay que ir hacia atrás y entender que la región necesita ciudades cercanas, para que se pueda caminar más y sea más asequible, con más transporte público, y que la gente pueda vivir más cerca.
La regulación actual está incorrecta. Está hecha para el modelo expansivo. Antes podías tener tu casa a 10 minutos del centro, pero hoy queda a hora y media. Esa regulación ya no funciona.
¿Qué tipo de regulación urbana necesitamos para cambiar el modelo actual?
— Regulación vertical. La regulación para casas y para apartamentos es distinta: parámetros, estacionamientos, densidades.
Hoy 200 personas necesitan 75 casas en vez de 50, porque hay menos personas por hogar. Tenemos que repensar todo y hacer regulaciones de usos mixtos para lograr ciudades cercanas.
Regulamos el interior, pero no regulamos el exterior. En Europa es al revés: regulan la altura, fachada, banquetas, unión entre edificios. Lo de adentro lo define el mercado.
¿Qué papel debería asumir el desarrollador ante este cambio urbano?
— El desarrollador siempre quiere alinearse al mercado. Pero cuando tienes mucha regulación restrictiva, el resultado es un producto caro.
Hoy está regulada la parte vertical; sin embargo, el resultado es que solo se pueden construir apartamentos caros. El desarrollador no quiere esto, quiere hacer proyectos que se vendan, sea cual sea su precio. Su negocio es vender.
Pero, con tantas restricciones, el producto no se mueve rápido. Se debe trabajar en conjunto con el gobierno para planificar ciudades a largo plazo con reglamentos adaptables a los cambios demográficos.
Las regulaciones deben facilitar el desarrollo alineado al mercado y las necesidades de la población.
¿Conoce algún ejemplo exitoso en Latinoamérica de transformación urbana integral?
— No hay una ciudad que lo haga todo bien, pero sí distritos con buenos ejemplos. Monterrey es uno de ellos.
Se reguló con parámetros diferentes. Se tomó el centro de la ciudad, una zona abandonada, sin vivienda, solo trabajo y comercio. Ahí se liberaron densidades, alturas, requisitos de estacionamiento. Se permitió al desarrollador hacer más unidades del tamaño que el consumidor pudiera pagar.
¿Qué resultados concretos generó ese cambio de regulación?
—Surgió producto de entre USD 80 000 y 100 000, asequible para muchas personas. Empezó a haber demanda, muchos desarrolladores ofrecieron producto, se vendía rápido, y con regulaciones claras se ejecutaban rápido.
Eso generó regeneración urbana. El centro se volvió a llenar de vida, con proyectos habitados, comercio, parques, y ahora con una nueva generación de inversionistas interesados en plazas y espacios que le den más vida.
El gobierno no arregló ni un semáforo. Es un gran ejemplo de cómo una buena regulación puede dinamizar todo el ecosistema inmobiliario.
¿Qué debería mejorar el sector inmobiliario latinoamericano para no quedarse atrás?
— Aquí se hacen productos de calidad, incluso con más obstáculos que en otros países. Nuestros desarrolladores son resilientes y creativos.
Hay que tecnificar procesos y basar las decisiones en datos y análisis. La industria está mejor de lo que creemos, solo necesitamos creérnosla y adaptarnos.
A veces la diferencia es solo de escala: un proyecto en Ciudad de Guatemala, Ciudad de México o Guadalajara puede parecer pequeño frente a Shanghai o Dubái, pero la calidad de nuestros proyectos es de primer nivel. No estamos atrás.
