Entre ladrillos y sellos: la batalla de la vivienda

La vivienda en Guatemala sigue en expansión: la demanda se orienta hacia proyectos verticales y de proximidad. Sin embargo, se enfrenta al obstáculo de la tramitología en 300 municipalidades. Esto ralentiza inversiones, eleva costos y limita el acceso real de las familias.

Por qué importa. Desde la pandemia, la demanda crece de forma sostenida y muestra nuevas preferencias. Amenaza a su dinamismo la permisología fragmentada y lenta, que afecta a desarrolladores y familias que buscan vivienda.

• Juan Pablo Estrada, vicepresidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), afirma que la demanda sigue al alza. El reto es transformar ese interés en acceso efectivo a vivienda.

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• Luego de 2020, los compradores priorizan cercanía a los colegios, trabajo y familia. La verticalidad surge como respuesta a la falta de suelo urbano.

• El crecimiento de la demanda se proyecta a dos años, lo que confirma que existe espacio para ampliar la oferta, siempre que no exista una burocracia institucional.

En el radar. El mercado busca adaptarse a preferencias cambiantes y a las restricciones estructurales. La oferta experimenta con modelos de escala y mixtura para bajar costos de entrada.

• Los ponentes señalaron que los préstamos se han vuelto más caros, dificultando tanto la compra de vivienda como el financiamiento de nuevos proyectos.

• Pese a la baja en la tasa líder de 4, sigue siendo de las más altas de la región. Esto afecta a desarrolladores y compradores. José Ardón, director ejecutivo de la CGC, señaló que el encarecimiento de los préstamos frena la expansión del mercado.

• Modelos de proyectos mixtos permiten repartir costos fijos y acercar servicios. Esto facilita comunidades más densas y accesibles, aunque no resuelven por sí solos las barreras de financiamiento.

Punto de fricción. Casi 300 municipalidades con criterios distintos generan incertidumbre y costos adicionales. Lo que para el mercado es dinamismo, para el aparato estatal se traduce en trámites que pueden convertir 10 kilómetros de distancia en “otro país” —por la diversidad en la regulación—.

• Luis Pedro Bianchi, corporate design manager de Spectrum, explicó que los ciclos de proyecto pasaron de 36 meses a cinco años, debido a permisos, insumos y logística.

• La falta de estandarización abre la puerta a decisiones arbitrarias. Un alcalde puede revertir licencias aprobadas, lo que eleva el riesgo de inversión.

• La CGC promueve iniciativas de homogeneización de trámites, pero el cambio institucional avanza lento y depende de voluntad política. Se mantiene la incertidumbre.

Lo que sigue. El sector inmobiliario no discute si hay demanda, sino cómo atenderla. La clave está en agilizar trámites, dar certeza a la inversión y crear proyectos de largo aliento que transformen esa demanda en acceso real a vivienda y ciudades planificadas con visión de largo plazo.

• Los desarrolladores plantean industrializar procesos y aprender de referentes internacionales para reducir costos y tiempos de construcción.

• Proyectos de largo aliento, con horizontes de 20 años, buscan no solo levantar edificios, sino crear ciudades sostenibles con empleo, servicios y comercio.

• La colaboración público-privada será decisiva. Sin estandarización de trámites ni reglas claras, la oportunidad de transformar la demanda en acceso quedará limitada y se perderán años de crecimiento.

Con información de: Miguel Rodríguez