EE. UU.: el alquiler deja de ser plan B

El mercado de alquiler en EE. UU. cerró 2025 con más unidades disponibles y mayor competencia. La combinación de empleo, movilidad y reconversión urbana redefinió precios y preferencias. En ese contexto, alquilar dejó de ser una solución temporal para convertirse en una decisión patrimonial.

Por qué importa. En el último año, la combinación de regreso a oficinas, baja rotación y migración interna convirtió a los inquilinos en estrategas. El mercado premió información, rapidez y flexibilidad, mientras la propiedad quedó fuera del alcance inmediato para muchos, incluso con ingresos altos.

• Dos tercios de los inquilinos renovaron contratos en Manhattan, reduciendo disponibilidad pese a nuevos proyectos. La escasez elevó barreras de entrada y obligó a decisiones rápidas, con depósitos más altos y procesos competitivos.

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• Las conversiones de oficinas a vivienda avanzaron, pero no compensaron la demanda concentrada en zonas laborales. La oferta creció, aunque desalineada de precio y ubicación frente a preferencias reales.

• El tamaño volvió a importar: Queens ganó metros cuadrados promedio, señal de ajuste del mercado. Más espacio fue un incentivo clave para aceptar distancias mayores y preservar calidad de vida.

Visto y no visto. El mapa se reordenó. Washington D. C. escaló por bienestar y empleo; el Sur absorbió la mayor construcción; el Medio Oeste consolidó estabilidad; Florida y el Sun Belt mantuvieron presión. No hubo alivio uniforme, sí oportunidades selectivas.

• DC lideró interés y participación de inquilinos, con casi 23 000 unidades nuevas desde 2020 y fuerte reutilización de oficinas. El empleo profesional sostuvo demanda constante y decisiones de largo plazo.

• Texas concentró más de la mitad de las nuevas unidades del país. Austin destacó por “lujo a bajo precio”, mientras Dallas y Houston captaron inquilinos de alto patrimonio.

• Chicago avanzó en reconversión urbana y atracción relativa. Suburbios del Medio Oeste ganaron competencia, confirmando preferencia por costos controlados y tiempos de traslado razonables.

Datos clave. En 2025 se inauguraron 506 353 apartamentos; la competencia se intensificó donde empleo y amenidades convergieron. El alquiler se volvió opción racional frente a tasas, precios de compra y movilidad laboral.

• En mercados tensos, cada vacante atrajo más postulantes: Lubbock llegó a 11 por unidad. La velocidad de cierre definió resultados más que el precio anunciado.

• En New York City, USD 1500 no alcanzó para estudios centrales; en ciudades medias, el mismo monto multiplicó metros. La dispersión de valor fue extrema.

• San Francisco ganó tamaño promedio por unidad y reactivó demanda con empleos en IA. El retorno a oficinas reordenó preferencias hacia ubicaciones estratégicas.

Balance. Alquilar fue competir con información. Ganaron quienes entendieron micro-mercados, aceptaron flexibilidad y priorizaron ubicación-productividad. El alquiler dejó de ser transitorio: es una decisión financiera consciente, incluso para patrimonios altos.

• “El alquiler es una estrategia, no un intermedio”, explica Luis Hernández, analista inmobiliario. La frase resume el cambio cultural observado durante el año.

• Para 2026 habrá más opciones, pero no menos presión en polos dinámicos. La oferta crecerá vía reconversión; la demanda seguirá selectiva y rápida.

• Conocimiento y timing marcarán ventaja. En un mercado libre y competitivo, la información oportuna protege patrimonio y tiempo, dos activos escasos.