Vivienda, un déficit que inicia en Guatemala y termina en Costa Rica

Centroamérica ha experimentado una urbanización acelerada desde los 50. Al mismo tiempo, tiene un lamentable déficit cualitativo del 53% en sus viviendas. De 10 hogares, poco más de la mitad presentan carencias que no las hacen 100% habitables para sus residentes.

En perspectiva. Los países del Triángulo Norte, Nicaragua y Costa Rica (CR) presentan un déficit que ronda el millón. Los datos se dieron a conocer durante el conversatorio virtual “Vivienda accesible en Centroamérica: realidades y contextos”, desarrollado por la Federación Centroamericana de Arquitectos (FCA) y el apoyo de ACENVI.

• CR es la nación con menor carencia de la región. A nivel cuantitativo necesita alrededor de 11,000 unidades. Por el contrario, aproximadamente 760,000 viviendas necesitan mejoras. 

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• Julio Bonilla, arquitecto costarricense, comenta que las dificultades de tener una vivienda digna es una problemática integral. La solución debe hacerse pensando en ciudades compactas. “No alejar a las personas de las regiones que ofrecen servicios de transporte, médicos y laborales”.

• Nicaragua y Guatemala tienen territorios más grandes. El Salvador y CR son más densos. Lo anterior evidencia que resolver el problema no es “necesariamente dotar de vivienda tradicional”. Se deben buscar alternativas acordes a las necesidades de cada país, según Bonilla.

En el radar. Guatemala tiene el déficit —cuantitativo y cualitativo— más alto (2M). Gerber Revolorio, presidente de ACENVI, explica que la industria inmobiliaria tiene la oportunidad de atender a todos los sectores socioeconómicos.

• El país cuenta con 69% de urbanización. Se espera que en los próximos 15 años cerca de 7M de personas arriben a las principales ciudades. La vivienda vertical aparece como una posible solución para la eventual alta demanda, a la vez que respalda las condiciones demográficas.

• Una característica que incentivó esta lógica de construcción es la cantidad de asentamientos capitalinos. “Estas personas todos los días suben y bajan un promedio de seis niveles en gradas para llegar a sus hogares. Eso lo podemos aplicar para un edificio (MUVIS)”, apunta. 

• La necesidad de un techo digno para más de 400,000 familias guatemaltecas —con ingresos de uno (US$400) a tres salarios mínimos— se resuelven con los MUVIS. “Existe además un subsidio a la tasa de interés y una subvención para cubrir el enganche”, añade Revolorio.

Visto y no visto. Diversos factores dificultan que la vivienda no sea accesible: falta de regulaciones o leyes, oferta nula para los nichos necesitados (familias en pobreza o pobreza extrema, con capacidad de pago reducida), recuperación lenta postpandémica. En añadido, dos situaciones afectan a todo el bloque: apreciación del precio del suelo y alzas en materiales de construcción.

• Los costos siguen siendo una barrera. La arquitecta Dania Chavarría explica que, en CR, al buscar espacios y terrenos para casas accesibles, se topan con precios del suelo altos, dificultando la efectiva construcción de vivienda urbana.

• En Guatemala, la inflación influye en el precio de los materiales de construcción, afectando a 2,45M de personas. La situación obliga a que vivan en inmuebles que carecen de pisos, techo, paredes adecuadas, entre otras cualidades necesarias.

• “Tenemos que revalorizar el suelo. La única manera es invertir en infraestructura. Dotar de agua, espacios públicos, aceras e iluminación. Es una oportunidad de oro para tener vivienda de interés social en el corazón de la ciudad”, menciona la arquitecta Eleonora Sol, desde El Salvador.

Lo destacado. Con una enorme demanda y poca oferta, Guatemala plantea una propuesta que rompe paradigmas con viviendas accesibles en formato vertical: MUVIS. Con reglamentación específica, destacan por su cercanía a estaciones de transporte público, y uso de servicios de agua y luz existentes.

• En Honduras, la construcción residencial cerca de ciudades facilita vivir a menos de 40 minutos, por un precio accesible. Ya cuenta con un proyecto de vivienda social vertical. El apoyo del gobierno redujo costos, favoreciendo a los compradores finales.

• “CR tiene baja altura. Multiplicar ese suelo hacia arriba, funciona para aprovechar los suelos ociosos”, explica Chavarría. Desde 1986, las alianzas entre lo público y privado permiten que este último se encargue de generar la preinversión. El Estado se encarga de la construcción.

• El marco legal de Nicaragua permite utilizar prestaciones laborales por adelantado para mejoras en vivienda. También se accede a subsidios, beneficios fiscales o exoneraciones. Por su parte, un modelo cooperativista en El Salvador autoriza heredar, pero no alquilar o revender a terceros las viviendas.

¿Ahora qué? El ciclo de conferencias 2024 de la FCA continuará con varios módulos destinados a sumar ideas para hacer más accesible la vivienda en la región mediante experiencias y casos de éxito. El próximo conversatorio virtual se transmitirá el 13 de junio en la página de Facebook de la Federación.