EL TIPO DE CAMBIO DE HOY ES DE: “Generar vivienda en altura es la máxima eficiencia de los recursos”: Alejandro Callejas Aristizábal
Alejandro Callejas Aristizábal, gerente general de Lagos de Torca, llegó al Congreso Internacional de Vivienda e Infraestructura, organizado por ACENVI, a defender una idea: construir en altura no degrada la ciudad, la vuelve más eficiente. Para él, satanizar la densidad equivale a rechazar el mejor aprovechamiento del suelo.
La prueba está en el norte de Bogotá, donde se construye una ciudad de 500 000 habitantes con vivienda social y de mercado conviviendo, ocho metros de espacio público por habitante y un parque de casi 170 hectáreas. Su mensaje para Guatemala: densificar bien es responder a la dignidad humana, no llenar el suelo de torres.
¿Cómo defendería la densidad ante alguien que la rechaza por instinto?
—Alrededor del desarrollo inmobiliario siempre se tejen dos visiones: la de quienes lo apoyan y la de quienes lo rechazan. Es necesario y se generará de todas formas. Uno puede hacerlo bien, desde la planificación, o dejar que ocurra según las necesidades de la gente.
Existen dos tipos de densidad que, aun con el mismo término, se desarrollan distinto. Una genera ciudad informal, con altísima población sin servicios públicos, sin vías organizadas y sin estudio, recreación ni interacción humana. La otra aprovecha bien el suelo: el mismo número de personas vive sin grandes extensiones de terreno.
La diferencia está en que la ciudad responda a criterios de dignidad humana: llegar con los servicios públicos necesarios, con movilidad y conectividad definidas, y con el cuidado de las estructuras ecológicas y los bienes ambientales como motor del desarrollo. Después vienen los colegios, hospitales y universidades.
¿Qué distingue una densificación bien hecha de solo construir torres de apartamentos?
—Quiero insistir en un concepto, porque se ha satanizado la construcción densa y vertical. No habría que satanizar la mejor utilización del suelo. Sin altura, se necesitan más hectáreas de terreno para los mismos hogares y se invaden zonas que pudieron destinarse a otra cosa.
Generar vivienda en altura no está mal; está muy bien, porque es la máxima eficiencia en el uso de los recursos. El suelo, en este caso. A esa altísima densidad hay que darle la oportunidad de generar espacio público. Ahí está la verdadera línea.
Lagos de Torca, frente a Bogotá y al país, es altamente denso y en altura, y aun así vamos a generar ocho metros de espacio público por habitante. Es el doble del que tiene hoy la mejor zona de Bogotá.
No se logra dejando de construir, sino habilitando espacios alrededor de la estructura ecológica principal: las quebradas, los humedales y un parque metropolitano que será el más importante del país, con casi 170 hectáreas. Eso da dignidad al ciudadano que vivirá alrededor.
¿Cómo lograron que banquetas, transporte, drenajes y parques avanzaran junto a la vivienda?
—Es un proyecto en construcción. Hay condiciones que permiten el licenciamiento y promesas de valor incluidas en la propia norma, a las que los ciudadanos deben tener acceso. Pero debo decir que no ha sido perfecto: no todo se ha dado de manera paralela.
Estamos llegando primero con las vías y los servicios públicos, porque sin ellos el ciudadano no podría vivir en estos edificios. Los parques van llegando después. Hay cosas que, por el propio mercado, llegan más rápido, como la construcción, mientras otras toman su tiempo. El desafío más grande es lograr que todo suceda.
Esto no depende solo del querer de un desarrollador. Es una norma del distrito de Bogotá que definió las condiciones para que el proyecto saliera bien. Esa estructura normativa garantiza que la promesa de valor se cumpla y no quede en el papel.
En Guatemala se da el fenómeno NIMBY. ¿Ustedes lo han enfrentado?
—Eso pasa en todas partes. Más que de un país, es una condición del ser humano: querer que los demás tengan derechos mientras no afecten mi privilegio. En Colombia, esas conversaciones empezaron con los grandes proyectos de vivienda, en particular los macroproyectos de primera y segunda generación.
Después vino una política fuerte de vivienda de interés social. Ahí el país entendió, con ejemplos, que sí era posible una vivienda social integrada a los desarrollos urbanos. Lagos de Torca es el primero de este tipo en el país: van a ser 135 000 unidades en una ciudad de 500 000 personas.
El 20 % son viviendas de interés prioritario, para la población más vulnerable. Otro 20 % son de interés social, para personas con menor vulnerabilidad, financiadas y ayudadas por el Estado. El 60 % las desarrollará el mercado, con una condición: todos van a ser vecinos de todos.
¿Qué hace posible esa convivencia real entre vecinos de distintos ingresos?
—El urbanismo tiene que ser el mejor que se esté desarrollando hoy en Bogotá. Cuando uno genera muy buenas condiciones —vías de calidad, zonas verdes espectaculares, parques que se disfrutan igual sin importar los recursos de cada quien—, la gente entiende que puede compartir.
A través de un urbanismo bien planificado, sobre todo en nuestras ciudades latinoamericanas, uno entiende que los ricos no tienen que vivir en una parte y las personas de menos recursos en los extremos de la ciudad. Es mediante la convivencia social que empezamos a pensar que somos una sociedad y una ciudad desarrollada.
¿Cómo evitan que estas promesas urbanísticas queden en un discurso de marketing?
—Esto tiene una fuerza muy grande. El proyecto parte de un concepto: la asociación público-privada. Cada quien aporta lo que sabe y puede materializar. El Estado controla la norma urbana y la supervisión de los proyectos; el sector privado, el financiamiento y la construcción.
Desde la materialización normativa, las condiciones que se definieron y el seguimiento diario, estamos logrando que la visión sea muy parecida a la propuesta del render inicial. De hecho, no hacemos mercadeo. Esto es la extensión urbana de Bogotá, no un proyecto de vivienda que yo lidere.
Hoy es el proyecto de extensión urbana de la capital hacia la zona norte. Casi no pensamos en las viviendas, sino en todo lo que se requiere para que tengan condiciones claras, desde la conceptualización hasta lo que se le prometió a quienes las van a comprar.
Eso significa contar con todos los servicios públicos, con vías amplias que conecten el proyecto y la ciudad con el norte del país, y con la reconformación de los activos ambientales que se perdieron por acción del hombre. Cuando se ataca la naturaleza sin medida, se termina con un problema futuro: inundaciones, deslizamientos y otros desastres.
En Guatemala las alianzas público-privadas son para infraestructura. ¿Cómo las aplicaron a la planificación urbana?
—Así empezó Colombia. Tenemos una ley de asociaciones público-privadas para concesiones viales y algunos servicios públicos. Este proyecto no es una concesión, pero sí representa la asociación entre actores con condiciones distintas. ¿Quién se asocia? El Estado, a través del distrito de Bogotá, es decir, la municipalidad.
También los dueños de la tierra, que son muchas familias, colegios e instituciones, porque es un proyecto de 1800 hectáreas, una dimensión importante. Y están los desarrolladores de vivienda y los de infraestructura. Todos aportan lo que saben en favor de un solo objetivo, porque la meta no es un condominio de vivienda.
El objetivo es crear de buena manera el crecimiento ordenado de la ciudad. Como todos nos alineamos en ese concepto, a través de la regulación y del propio sacrificio, todos entendieron que, sacrificando un poco, podíamos lograr un bien mayor. Esa es la base que permite que el proyecto avance con una visión compartida.
¿Cómo le explicaría a una familia que densificar significa un barrio más completo?
—La densificación no es que haya muchos edificios. Es el mejor aprovechamiento del territorio desde la maximización de los recursos disponibles. Bien planificada, también es sinónimo de espacio público, de mejores vías y de mejores servicios públicos: agua, saneamiento básico y todo lo que la ciudad necesita.
Pero no se trata solo de agua y saneamiento. Significa también buenos colegios y buenas prestaciones sociales, de salud y de diversión. Ese es el concepto alrededor del cual debería girar la conversación: si vas a establecer densidad, mira qué le puedes permitir a la ciudad para que se haga de manera inteligente.
Guatemala es uno de los países menos urbanizados. ¿Qué experiencia de Lagos de Torca compartiría?
—Ser un proyecto híbrido o mixto, económico y social, lo hace muy relevante. Abre la posibilidad de que una ciudad no piense solo en infraestructura, sino también en el parque, el centro comercial, la oficina y el centro de eventos donde las personas se desarrollan como sociedad.
Eso nos está funcionando. No crecer de forma articulada desaprovecha las experiencias de urbes gigantescas como Bogotá, México, Santiago de Chile o Buenos Aires. Hace 200 años esos conceptos no estaban claros y generamos ciudades partidas, donde una parte de la sociedad tenía acceso a servicios y otra no.
Una parte de la ciudadanía tenía buenos sistemas de movilidad y otra no. Lo que estos años construyendo nuestras ciudades nos enseñaron es que hay que hacerlo de manera unificada. Así se construyen ciudades mucho más potentes en lo social.
Si dejara una sola experiencia de Lagos de Torca a Guatemala, ¿cuál sería?
—Para mí, la gran experiencia es implementar una asociación público-privada que parta de la confianza. Que cada uno ponga lo que sabe y lo que tiene, y que todos los actores compartan una misma visión: la creación de una mejor ciudad. Ese es el punto de partida.
¿Cuánto tiempo le tomó a Colombia alcanzar esa madurez para planificar de forma unificada?
—Lo que tenemos son nuestras propias ciudades. En Colombia hay ciudades de 400 años y de 250 años. Pero nuestro proyecto no nació de la noche a la mañana: la conceptualización y la normatividad empezaron en 2004, logramos la primera norma clara en 2017 y arrancamos la ejecución en 2022.
Desde 2004 hasta 2022 estuvimos planeando, estructurando, negociando y buscando consenso. Lo que hay que trabajar es el objetivo: no importa cuánto se demore, lo importante es que esté claro. Con esa meta definida, el tiempo deja de ser el obstáculo y el proyecto avanza.
“Generar vivienda en altura es la máxima eficiencia de los recursos”: Alejandro Callejas Aristizábal
Alejandro Callejas Aristizábal, gerente general de Lagos de Torca, llegó al Congreso Internacional de Vivienda e Infraestructura, organizado por ACENVI, a defender una idea: construir en altura no degrada la ciudad, la vuelve más eficiente. Para él, satanizar la densidad equivale a rechazar el mejor aprovechamiento del suelo.
La prueba está en el norte de Bogotá, donde se construye una ciudad de 500 000 habitantes con vivienda social y de mercado conviviendo, ocho metros de espacio público por habitante y un parque de casi 170 hectáreas. Su mensaje para Guatemala: densificar bien es responder a la dignidad humana, no llenar el suelo de torres.
¿Cómo defendería la densidad ante alguien que la rechaza por instinto?
—Alrededor del desarrollo inmobiliario siempre se tejen dos visiones: la de quienes lo apoyan y la de quienes lo rechazan. Es necesario y se generará de todas formas. Uno puede hacerlo bien, desde la planificación, o dejar que ocurra según las necesidades de la gente.
Existen dos tipos de densidad que, aun con el mismo término, se desarrollan distinto. Una genera ciudad informal, con altísima población sin servicios públicos, sin vías organizadas y sin estudio, recreación ni interacción humana. La otra aprovecha bien el suelo: el mismo número de personas vive sin grandes extensiones de terreno.
La diferencia está en que la ciudad responda a criterios de dignidad humana: llegar con los servicios públicos necesarios, con movilidad y conectividad definidas, y con el cuidado de las estructuras ecológicas y los bienes ambientales como motor del desarrollo. Después vienen los colegios, hospitales y universidades.
¿Qué distingue una densificación bien hecha de solo construir torres de apartamentos?
—Quiero insistir en un concepto, porque se ha satanizado la construcción densa y vertical. No habría que satanizar la mejor utilización del suelo. Sin altura, se necesitan más hectáreas de terreno para los mismos hogares y se invaden zonas que pudieron destinarse a otra cosa.
Generar vivienda en altura no está mal; está muy bien, porque es la máxima eficiencia en el uso de los recursos. El suelo, en este caso. A esa altísima densidad hay que darle la oportunidad de generar espacio público. Ahí está la verdadera línea.
Lagos de Torca, frente a Bogotá y al país, es altamente denso y en altura, y aun así vamos a generar ocho metros de espacio público por habitante. Es el doble del que tiene hoy la mejor zona de Bogotá.
No se logra dejando de construir, sino habilitando espacios alrededor de la estructura ecológica principal: las quebradas, los humedales y un parque metropolitano que será el más importante del país, con casi 170 hectáreas. Eso da dignidad al ciudadano que vivirá alrededor.
¿Cómo lograron que banquetas, transporte, drenajes y parques avanzaran junto a la vivienda?
—Es un proyecto en construcción. Hay condiciones que permiten el licenciamiento y promesas de valor incluidas en la propia norma, a las que los ciudadanos deben tener acceso. Pero debo decir que no ha sido perfecto: no todo se ha dado de manera paralela.
Estamos llegando primero con las vías y los servicios públicos, porque sin ellos el ciudadano no podría vivir en estos edificios. Los parques van llegando después. Hay cosas que, por el propio mercado, llegan más rápido, como la construcción, mientras otras toman su tiempo. El desafío más grande es lograr que todo suceda.
Esto no depende solo del querer de un desarrollador. Es una norma del distrito de Bogotá que definió las condiciones para que el proyecto saliera bien. Esa estructura normativa garantiza que la promesa de valor se cumpla y no quede en el papel.
En Guatemala se da el fenómeno NIMBY. ¿Ustedes lo han enfrentado?
—Eso pasa en todas partes. Más que de un país, es una condición del ser humano: querer que los demás tengan derechos mientras no afecten mi privilegio. En Colombia, esas conversaciones empezaron con los grandes proyectos de vivienda, en particular los macroproyectos de primera y segunda generación.
Después vino una política fuerte de vivienda de interés social. Ahí el país entendió, con ejemplos, que sí era posible una vivienda social integrada a los desarrollos urbanos. Lagos de Torca es el primero de este tipo en el país: van a ser 135 000 unidades en una ciudad de 500 000 personas.
El 20 % son viviendas de interés prioritario, para la población más vulnerable. Otro 20 % son de interés social, para personas con menor vulnerabilidad, financiadas y ayudadas por el Estado. El 60 % las desarrollará el mercado, con una condición: todos van a ser vecinos de todos.
¿Qué hace posible esa convivencia real entre vecinos de distintos ingresos?
—El urbanismo tiene que ser el mejor que se esté desarrollando hoy en Bogotá. Cuando uno genera muy buenas condiciones —vías de calidad, zonas verdes espectaculares, parques que se disfrutan igual sin importar los recursos de cada quien—, la gente entiende que puede compartir.
A través de un urbanismo bien planificado, sobre todo en nuestras ciudades latinoamericanas, uno entiende que los ricos no tienen que vivir en una parte y las personas de menos recursos en los extremos de la ciudad. Es mediante la convivencia social que empezamos a pensar que somos una sociedad y una ciudad desarrollada.
¿Cómo evitan que estas promesas urbanísticas queden en un discurso de marketing?
—Esto tiene una fuerza muy grande. El proyecto parte de un concepto: la asociación público-privada. Cada quien aporta lo que sabe y puede materializar. El Estado controla la norma urbana y la supervisión de los proyectos; el sector privado, el financiamiento y la construcción.
Desde la materialización normativa, las condiciones que se definieron y el seguimiento diario, estamos logrando que la visión sea muy parecida a la propuesta del render inicial. De hecho, no hacemos mercadeo. Esto es la extensión urbana de Bogotá, no un proyecto de vivienda que yo lidere.
Hoy es el proyecto de extensión urbana de la capital hacia la zona norte. Casi no pensamos en las viviendas, sino en todo lo que se requiere para que tengan condiciones claras, desde la conceptualización hasta lo que se le prometió a quienes las van a comprar.
Eso significa contar con todos los servicios públicos, con vías amplias que conecten el proyecto y la ciudad con el norte del país, y con la reconformación de los activos ambientales que se perdieron por acción del hombre. Cuando se ataca la naturaleza sin medida, se termina con un problema futuro: inundaciones, deslizamientos y otros desastres.
En Guatemala las alianzas público-privadas son para infraestructura. ¿Cómo las aplicaron a la planificación urbana?
—Así empezó Colombia. Tenemos una ley de asociaciones público-privadas para concesiones viales y algunos servicios públicos. Este proyecto no es una concesión, pero sí representa la asociación entre actores con condiciones distintas. ¿Quién se asocia? El Estado, a través del distrito de Bogotá, es decir, la municipalidad.
También los dueños de la tierra, que son muchas familias, colegios e instituciones, porque es un proyecto de 1800 hectáreas, una dimensión importante. Y están los desarrolladores de vivienda y los de infraestructura. Todos aportan lo que saben en favor de un solo objetivo, porque la meta no es un condominio de vivienda.
El objetivo es crear de buena manera el crecimiento ordenado de la ciudad. Como todos nos alineamos en ese concepto, a través de la regulación y del propio sacrificio, todos entendieron que, sacrificando un poco, podíamos lograr un bien mayor. Esa es la base que permite que el proyecto avance con una visión compartida.
¿Cómo le explicaría a una familia que densificar significa un barrio más completo?
—La densificación no es que haya muchos edificios. Es el mejor aprovechamiento del territorio desde la maximización de los recursos disponibles. Bien planificada, también es sinónimo de espacio público, de mejores vías y de mejores servicios públicos: agua, saneamiento básico y todo lo que la ciudad necesita.
Pero no se trata solo de agua y saneamiento. Significa también buenos colegios y buenas prestaciones sociales, de salud y de diversión. Ese es el concepto alrededor del cual debería girar la conversación: si vas a establecer densidad, mira qué le puedes permitir a la ciudad para que se haga de manera inteligente.
Guatemala es uno de los países menos urbanizados. ¿Qué experiencia de Lagos de Torca compartiría?
—Ser un proyecto híbrido o mixto, económico y social, lo hace muy relevante. Abre la posibilidad de que una ciudad no piense solo en infraestructura, sino también en el parque, el centro comercial, la oficina y el centro de eventos donde las personas se desarrollan como sociedad.
Eso nos está funcionando. No crecer de forma articulada desaprovecha las experiencias de urbes gigantescas como Bogotá, México, Santiago de Chile o Buenos Aires. Hace 200 años esos conceptos no estaban claros y generamos ciudades partidas, donde una parte de la sociedad tenía acceso a servicios y otra no.
Una parte de la ciudadanía tenía buenos sistemas de movilidad y otra no. Lo que estos años construyendo nuestras ciudades nos enseñaron es que hay que hacerlo de manera unificada. Así se construyen ciudades mucho más potentes en lo social.
Si dejara una sola experiencia de Lagos de Torca a Guatemala, ¿cuál sería?
—Para mí, la gran experiencia es implementar una asociación público-privada que parta de la confianza. Que cada uno ponga lo que sabe y lo que tiene, y que todos los actores compartan una misma visión: la creación de una mejor ciudad. Ese es el punto de partida.
¿Cuánto tiempo le tomó a Colombia alcanzar esa madurez para planificar de forma unificada?
—Lo que tenemos son nuestras propias ciudades. En Colombia hay ciudades de 400 años y de 250 años. Pero nuestro proyecto no nació de la noche a la mañana: la conceptualización y la normatividad empezaron en 2004, logramos la primera norma clara en 2017 y arrancamos la ejecución en 2022.
Desde 2004 hasta 2022 estuvimos planeando, estructurando, negociando y buscando consenso. Lo que hay que trabajar es el objetivo: no importa cuánto se demore, lo importante es que esté claro. Con esa meta definida, el tiempo deja de ser el obstáculo y el proyecto avanza.
