“El consumidor final paga los platos rotos cuando se pierde la certeza jurídica”: Jorge Yarza

Jorge Yarza, expresidente de UNIAPRAVI, propone diseñar políticas y programas de vivienda focalizados, según las necesidades de cada segmento. En esta entrevista —realizada en el marco del Congreso Internacional de Vivienda e Infraestructura— destaca la certeza jurídica. La falta de respeto por las reglas y los acuerdos genera incertidumbre, lo que encarece los productos inmobiliarios.

Yarza diferencia entre políticas de Estado —de largo plazo— y políticas de gobierno —cortoplacistas—, y reclama una estrategia que trascienda los cambios políticos. También menciona el “financiamiento transportable”: hipotecas flexibles durante la vida. Finalmente, alerta sobre el error de “copiar y pegar” políticas sin adaptarlas con especialistas. 

En su presentación habló de “nueve cuadrantes”, ¿por qué sugiere que los productos financieros y las políticas de vivienda deban responder a ellos?

—Una de las cosas más importantes, y es el rol que cumplen la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) y la Unión Internacional de Financiamiento Habitacional, es que permiten transferir las mejores prácticas de lo que se ha observado: qué ha funcionado y cómo se han corregido o modificado las políticas habitacionales y de desarrollo urbano en distintos países y en distintos tiempos. Lo valioso de esa matriz de nueve cuadrantes es que pone a las familias de cada país al centro, a partir de criterios básicos como cuánto gana la persona y cómo se gana la vida.

Eso ayuda a generar perfiles que forman parte de una sombrilla general de desarrollo, porque todos vivimos en las mismas ciudades y países, pero permite focalizar programas que atiendan con más claridad las necesidades de cada segmento. Uno quisiera soluciones casi de uno a uno, pero ya es un avance tener una segmentación que alinee políticas públicas y esfuerzos privados y sociales hacia distintos grupos de la población, según sus necesidades y sus áreas de oportunidad.

¿Qué se hace mal al diseñar un subsidio sin esa lógica de focalización?

—El subsidio puede darse en distintos esquemas. A lo largo del tiempo, lo que ha funcionado mejor son los subsidios directos al frente del proceso. Los subsidios a la tasa tienen el riesgo adicional de que el futuro es desconocido en términos de inflación. Uno puede pensar: damos una tasa fija de 3.75 %, porque la inflación hoy es de 5 %. Pero esa erosión de 1.25 puntos, si la inflación sube a 10 %, se va a 6.25 %, y alguien tiene que compensar esa pérdida del costo de oportunidad del dinero.

Existen tres modelos principales: el subsidio directo al frente a las personas; el subsidio a la tasa, con esa incertidumbre que acompaña al crédito durante todo su ciclo de vida; y el subsidio al producto. En este último, el Estado le dice al productor: tú me diste este producto, yo te doy un subsidio directo al frente para compensar tu inversión en infraestructura, en saneamiento, en agua, en todo lo que hayas hecho. Te lo regreso al producto, y eso te permite bajar el precio.

El subsidio al producto significa que algo que te costó 100 en sus elementos ahora lo puedes vender en 94, y la regla es que ese beneficio se lo traslades al comprador. En el otro modelo, el subsidio a la demanda, a una familia con cierta capacidad de compra le dices: “Este crédito te permite comprar una vivienda de 80, pero la que necesitas cuesta 100; te faltan 20. Yo te doy esos 20. Tu perfil de comportamiento como acreditado es igual al de cualquiera. Te trato en igualdad”.

Las reglas que hacen funcionar la operación de los subsidios son tres: que tengas reglas claras en el proceso, que esas reglas sean auditables y que tengan fundamentos técnicos. Y, sobre todo, que no caigas en la tentación de llevar la decisión al terreno de la discusión política, porque ahí es donde el esquema pierde su sustento técnico y deja de cumplir el objetivo para el que fue diseñado en primer lugar.

¿Por qué los desarrolladores olvidan la certeza jurídica y se centran en la burocracia?

—Tiene que ver mucho con la cultura cívica y con el comportamiento, y son patrones de conducta modificables. Tomo el ejemplo de México y de Guatemala. Tenemos una población importante de mexicanos y guatemaltecos que han emigrado a EE. UU. En el momento en que llegan y les dicen que tienen que conducir a 45 millas, lo hacen. Cuando les dicen que no pueden pasarse un alto, lo respetan. No es que ese ser humano no pueda hacerlo: hay un comportamiento social que lleva a respetar los acuerdos. Eso son las leyes, acuerdos sociales.

Existe la tentación de poner las necesidades individuales por encima de las reglas establecidas. Hay expresiones de algunos políticos que dicen “no me vengan con que la ley es la ley”, y en ese juego no la respetan, y no se respetan a sí mismos. El punto es asumir que son las reglas del juego y respetarlas todos, porque conviene en el largo plazo. Los países que respetan estas reglas han demostrado, en su comportamiento social, que es preferible respetar las normas, respetarse a sí mismos y respetar a los conciudadanos.

En la certeza jurídica del desarrollo inmobiliario, cuando esto se pierde, regularmente el que termina pagando los platos rotos es el consumidor final, porque encarece el producto. El negocio inmobiliario es, principalmente, un negocio de construir proyectos y venderlos. Es distinto de una fábrica donde produces vestidos y la planta te da producción continua. Aquí haces un producto y, una vez que lo terminas o lo vendes, ese proyecto se acabó; cada operación es un negocio de proyectos, uno tras otro.

Por eso los costos de incertidumbre y de discrecionalidad se le cargan a cada proyecto. Si rompes el ritmo de inversión, a fin de cuentas eso se traduce en mayores costos, mayor precio y, a mayor precio, menor accesibilidad. Siempre alguien tiene que pagar por las condiciones. Cuando hablamos de subsidios, quien paga es el contribuyente en general, y la responsabilidad de cualquier administrador público es manejar de la mejor manera recursos de terceros, que no son del gobierno, sino que se le dieron a administrar.

¿Por qué cuesta adoptar el financiamiento transportable si parece algo tan lógico?

—Porque normalmente diseñamos conceptos orientados a un producto y no a una relación. Como consumidor dices: “Voy a comprar este departamento”. Y como es tu inversión más importante en la vida, quieres extender al máximo su tiempo útil y pones ese factor como exigencia. Lo lógico, en cambio, sería ir comprando productos de acuerdo con el ciclo de vida. A un niño de cuatro años le compras ciertas cosas; a un adolescente de 14, otras; a uno de 30, otras; y a uno de 50, otras. Así es el patrón de necesidad, y las casas son iguales.

La restricción es que en América Latina el capital y el fondeo son un recurso escaso. Entonces buscas asegurarlo y piensas que es la única vez que vas a tener acceso a esa hipoteca. Lo que hay que tener es la calma de saber que, si cumpliste con un buen historial, te darán la segunda. Viene de la generación anterior a la de ustedes los jóvenes: era incierto cuánto iba a valer el dinero. Con cada crisis se devaluaba el peso, se devaluaba el quetzal, y sentías que perdías ese capital.

Por eso asegurabas el máximo capital en el momento en que te decían “hay dinero y hay buena tasa”: tómalo al máximo. En otros países la gente lo tiene muy claro. En Alemania existe un esquema de ahorro dirigido: la persona empieza a ahorrar para su casa desde los 18 o 20 años, pensando en comprarla a los 30. Ese ahorro tiene incentivos, y el día que llega sabe que se le prestará lo que ahorró más otro tanto para integrar el enganche, y con eso aprobado llegará un banco hipotecario a darle el crédito.

Saben que van a integrar su enganche y que tendrán esa hipoteca. Y si los cambian de ciudad, saben que la pueden mantener: esa capacidad de crédito funciona igual que la línea de tu tarjeta, con la que cuentas para tu siguiente proyecto de vida. Eso da tranquilidad a las personas. Pero esta ansiedad social histórica de no saber cuánto va a valer el dólar, el quetzal o el capital ahorrado genera la incertidumbre que hace que la gente piense que no se está exponiendo.

¿Por qué a un gobierno le cuesta cerrar el círculo antes de anunciar créditos?

—El negocio hipotecario es de largo plazo: otorgas una hipoteca a 20 años. Lo pongo en términos políticos: son cinco periodos gubernamentales. Estás pensando en la historia de vida de ese cliente y vas a evolucionar con él. Para un sentido de inmediatez, alguien dice: “Yo nada más voy a gobernar cuatro años, entonces quiero dejar estas cuestiones”, y ahí está la diferencia entre políticas de Estado, con visión de largo plazo, y políticas de gobierno. Lo que hay que alinear es una visión de Estado en la que los distintos gobiernos sostengan los elementos fundamentales del país.

Voy a darte un ejemplo real. Felipe González, el presidente español, en 1982 ganó las elecciones diciendo no a la OTAN y no a la Comunidad Económica Europea. Cuatro años después se reeligió diciendo sí a la OTAN y sí a la Comunidad Económica Europea. Cuando le preguntaron por qué, respondió que el país tenía la visión de que, sin duda, para el año 2000 sería parte de ambas, pero que su argumento era que todavía no estaban maduros para participar en esa etapa. Era un tema de la temporalidad del evento.

No es que no tuvieran claros los acuerdos de la Moncloa, firmados en el 78 entre las distintas fuerzas políticas, en esa regeneración de la democracia tras la muerte del dictador Francisco Franco en el 75. Ahí se pusieron de acuerdo en cómo sería España en el año 2000: dijeron sí a ser europeos y sí a un sistema de defensa integrado al resto de Europa. De aquí al año 2000, que estaba a 22 años de distancia, había que hacer el juego de la coyuntura.

Sabiendo, por una visión de estado, dónde iban a estar en el año 2000, era posible maniobrar: en unas elecciones la respuesta era no y en las siguientes era sí. Era una discusión sobre la temporalidad de esa visión, no sobre el rumbo. Esa es la lógica que separa una decisión de coyuntura de una decisión enmarcada en un acuerdo de largo plazo, donde el destino está pactado y lo que se administra es el momento en que cada paso se vuelve viable.

¿Qué puede salir mal al copiar y pegar políticas sin adaptarlas a la realidad local?

—Es uno de los retos por los que existen organizaciones como UNIAPRAVI o la Unión Internacional de Financiamiento Habitacional, que dan este acompañamiento. Una de las condiciones es que, con el tiempo, quienes participan en estas organizaciones se convierten en especialistas. El especialista entiende cómo son las coyunturas y maneja las mejores prácticas, y para instrumentar esas prácticas necesitas justamente especialistas. Donde alguien simplemente haría un copiar y pegar, un especialista encuentra la diferencia, los matices que cambian el resultado de una política.

Supongamos que fuera una práctica médica. Eres un cirujano cardiovascular altamente especializado y brillante en Guatemala, y quieres aprender cómo se hacen trasplantes de corazón en Houston. Vas allá y aprendes. Los especialistas hacen cinco trasplantes al día, con todo su equipo —no ellos solos—, y hay casos fáciles y casos difíciles. Lo que fuiste a aprender no es a hacer muchos trasplantes, sino a aplicar, como especialista, qué hacer y cómo resolver un trasplante en un caso y en otro distinto.

El riesgo es que, cuando no eres especialista, no entiendes de fondo la situación, y la salida superficial sin análisis es hacer un copiar y pegar. El reto es que sí se puede, pero necesitas especialistas que lo entiendan. Hay cuestiones que son de especialistas y que son tan importantes que no puedes dejarlas solo en manos del juego político de coyuntura. Cuando tienes un equipo especializado en el Legislativo, en el Judicial y en el Ejecutivo, las políticas públicas se resuelven mejor que cuando todos copian y pegan sin haber analizado a fondo. Esa es la diferencia entre soluciones de coyuntura y soluciones sistémicas de mediano y largo plazo.

¿Qué debe pensar un funcionario al crear un producto financiero para vivienda asequible?

—En los créditos a largo plazo hay una transferencia de los ahorros de quienes sí tienen recursos hacia quienes no los tienen, y que con el tiempo los vas a regresar, porque a lo largo de tu ciclo de vida tendrás la oportunidad de generar riqueza, sea por tu actividad profesional o por una remuneración del empleo. Pero no la tienes en ese momento. Cuando te preguntas cuánta riqueza puedes generar en los próximos 20 años, alguien te da un crédito que te permite el creer. Eso significa la palabra crédito: yo creo que tú vas a poder generarla.

Regresamos a la matriz de nueve cuadrantes. Cada cuadrante tiene capacidades y potenciales de futuro que tienes que ponderar, y hay factores que dan más capacidad de generar riqueza que otros. Uno de ellos es la educación: si estás preparado y sabes hacer bien tu trabajo, tienes más probabilidades de que te crean y te den más crédito que alguien sin preparación, sin disciplina de pago, sin compromiso o sin disciplina laboral. Cada segmento tiene curvas de oportunidad distintas, y el funcionario tiene que leer esas diferencias.

El reto para los países es que esa matriz de nueve cuadrantes también se puede aplicar a un corte educativo. Encontrarás cuadrantes con educación más alta que otros, y su potencial de transformación es mayor en unos que en otros, algo que a veces toma generaciones. Recuerdo una conversación en España, en el 82: un taxista me decía que ya había entendido que tenía que ser parte de esa transformación, que en el año 2000 serían europeos, pero que sus próximos 18 años serían de mayor sacrificio para lograrlo.

Hoy, en 2025, España está transformada y es tan europea como Francia, Italia o Alemania. La población está educada; se hizo un esfuerzo importante para que los cuadros universitarios y los profesores tuvieran maestrías y doctorados, con iniciativas como Erasmus y otra de alta tecnología. Lo lograron 40 años después. Pero para quienes les toca ser parte de esa cultura del esfuerzo es difícil; ustedes son más jóvenes, eso les tocó a sus abuelos y a sus padres, pero lo hicieron. Hay que tener claro dónde queremos estar más adelante, porque la generación de riqueza en las sociedades exige disciplina, esfuerzo, visión y un compromiso social que, a fin de cuentas, es el Estado de derecho.